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Prix immobilierPrix immobilierlundi 25 mars 2013 à 14h38

"Quelle est la valeur réelle d'un logement à vendre ?"


Anthony Perrat, fondateur d'Unemaisonbleue.com
Anthony Perrat, fondateur d'Unemaisonbleue.com
Anthony Perrat, fondateur d'Unemaisonbleue.com (©dr)

« Simple : le prix que l’acheteur est prêt à payer, c’est-à-dire le « net vendeur » + la commission d’agence. Le vrai prix d’un logement est rarement connu par son vendeur, du fait de l'opacité sur les frais d'agence ! Stop au concept du net vendeur ! » Une tribune d'Anthony Perrat, fondateur d'Unemaisonbleue.com.

Ceux qui ont déjà vendu un logement s’en souviennent sûrement : lorsque l’on demande à un agent immobilier le prix de sa maison ou de son appartement à vendre, la réponse est souvent la même : « combien en voulez-vous ? » (amusant, alors que le professionnel est censé en faire l’estimation) ou, si le vendeur n’a pas d’idée, « je peux vous en obtenir 300.000 €, net vendeur. » Et si, avec un peu d’audace, on ose demander à combien se monte sa commission, la réponse est invariablement : « Je ne peux pas vous dire exactement, mais l’important est le prix net vendeur que vous en percevrez, non ? »

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Et bien, ma réponse est non ! Cette façon astucieuse de cacher discrètement le montant de la commission d’agence est une pratique plus que douteuse pour contourner la vraie question du vendeur : quelle est la valeur réelle de mon bien ? Car celui-ci ne correspond pas au seul « net vendeur », comme veulent le laisser croire de nombreux professionnels pratiquant des commissions élevées, mais au prix net vendeur auquel s’ajoute la commission d’agence. La valeur du logement est le prix global qu’est prêt à payer un acheteur et non la somme qui reviendra au vendeur. Dans notre exemple d’un bien annoncé à 300.000 € « net vendeur », le prix qu’affichera l’agence auprès de sa clientèle acheteuse sera de 318.000 € si la commission est de 6%. Le logement en question vaut donc 318.000 € et non pas 300.000 €.

Il est d’autant plus important de partir de ce chiffre global que cela permet d’entrer dans une phase de saine mise en concurrence des professionnels, comme cela se fait dans tous les autres domaines économiques… Les consommateurs immobiliers ont droit, eux aussi, de faire jouer la concurrence ! Encore faut-il qu’ils décident d’utiliser ce droit et l’imposent aux agents immobiliers, en exigeant une communication claire sur le montant de la commission qui est le prix, en fin de compte, d'une prestation d'accompagnement et de conseils d'un professionnel qualifié dans le cadre d'une transaction immobilière. Dans notre exemple de bien d’une valeur de marché de 318.000 €, le montant de la commission d’agence est important pour le vendeur. On a vu que 6% lui permettait d’espérer un chèque de 300.000 € (sans négociation). Mais s’il faisait jouer la concurrence et allait voir une agence pratiquant un commission plus faible (5.980 € par exemple !), le chèque reçu par le vendeur serait de 312.020 €. Une différence non négligeable de 12.020 € quand même, pour un travail identique !

En conclusion, je dirais « stop au concept du net vendeur ! » très défavorable financièrement aux vendeurs. »

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  • 0 Reco 27/03/2013 à 20:57 par Cyril GENETTE

    Les honoraires d'un Agent Immobilier sont selon la loi affichés en agence (vitrines et bureaux) et toujours clairement inscrits sur le mandat de vente. Si l'objet de la tribune est de venter les mérites du low cost, il s'agit d'un autre sujet que celui de la détermination du prix juste d'un bien. La question aurait pu être : Combien le vendeur est il prêt à payer pour les services de son Agents Immobilier et quels sont ils ?

  • 0 Reco 27/03/2013 à 15:11 par aimelesbourgeons87

    Mais les tarifs des agences ne sont pas censés être affichés en vitrine ?

  • 0 Reco 27/03/2013 à 10:26 par korigan40

    @ Molotov...
    Comme partout, il y a du bon et du mauvais...Chez les AI aussi...Une évaluation est une évaluation. Une expertise c'est différents...Cherchez bien ou contactez moi, je vous indiquerais comment trouver un AI comptétent sur votre secteur. Mais fuyez ceux qui vous disent "combien en voulez vous?" Après certains vendeurs surtout ces temps ci font des bons quand on leur donne estimation objective. Refusant de comprendre que notre but est de vendre au prix: trop chèr on ne vend pas! Peu chère nons honorais vont avec et ces notre CA qui fond...surtout si les AI jouent trop à la baisse c'est un marché qui s'écroule et les entreprises avec...

  • 0 Reco 27/03/2013 à 10:22 par korigan40

    Quand au travail identique...laissez moi rire!!!
    Elle est où la visite du bien? Il est ou le reportage photo? Quid de la rédaction du sous-seing? Quid de la réception des acquéreurs afin de vérifier identité, financement, motivation, besoins? Ah oui c'est vrai ils ne savent pas faire...

  • 0 Reco 26/03/2013 à 08:42 par @Molotov

    les estimations des AI ? parlons en ! Ils ne savent que situer un prix par rapport à une moyenne (prix du marché local). Mais dès que l'on rentre dans le technique, il n'y a plus personne et c'est le domaine de l'incompétence ...

  • 0 Reco 25/03/2013 à 17:19 par Molotov

    Si l'on pousse la réflexion à son maximum, pourquoi ne pas aussi prendre en compte les 7% de frais de notaire, puisque l'acheteur est prêt à les payer ?
    Les frais d'agence représente un service, comme la main d’œuvre dans un garage, ou la marge dans la grande surface. Lorsque j'estime un bien, je l'estime Net vendeur, puisque c'est l'argent que récupérera le vendeur. C'est ce qui l’intéresse. Pourquoi lui donner un prix de vente qu'il ne verra jamais ? Qu'il essaie de vendre au même prix que l'agence s'il le peut, les clients ne seront pas les mêmes de toute façon.
    Les honoraires sont libres et obligatoirement affiché en agence, il n'y a donc pas de secret. De plus, si un agent immobilier ne veut pas vous les indiquer, changer tout de suite d'agence. Il n'y a pas que des margoulins dans la professions, mais aussi de vrai professionnel prêt a passer beaucoup de temps pour vendre un bien.
    Parlons des vendeurs qui font estimer leur bien par des agences qu'ils n’appelleront jamais pour la vente ! Pour l'agence : bénévolat ; Pour le vendeur : des conseils personnalisés et gratuits.
    Parlons des mandataires et de leur turn over, qui espèrent gagner leur vie, ne serait-ce que survivre avec 3% ou même 6000 € dans votre cas. Trop bas pour leur faire croire à une longévité dans le métier, à cause des taxes et impôts divers. (Ces mêmes mandataire qui sont incapables de faire leur compromis de vente.)
    Alors ok pour 6000 € de FA, mais faisons payer les estimations aux vendeurs et les visites aux acquéreurs...

  • 0 Reco 25/03/2013 à 16:35 par Poumpup

    Les frais d'agence sont effectivement à prendre en considération mais dans ce cas il faut aussi prendre en considération les frais de notaire, les frais de banque et tout le tralala... A savoir que les honoraires d'agences sont payés finalement par l’acquéreur et tous les frais annexes aussi.
    Donc tout a fait le prix de vente se résume au prix qu'est prêt à mettre un acquéreur une fois tous ces frais calculés.
    Et faut aussi arrêter de parler d'agences pour les intermédiaires qui ne travaillent que sur internet et dont les charges sont différentes d'une agence avec un local qui reçoit la clientèle.. C'est normal que les honoraires de ces personnes soient moins importantes.
    et je ne continue pas.. J'aurais trop de choses a dire.

  • 0 Reco 25/03/2013 à 16:23 par samy77

    c'est simple, faut déjà appliquer - 10% aux prix affichés en vitrines, ensuite se projetter en rajoutant - 10% pour fin 2013, - 10% pour fin 2014, etc..
    EN gros - 50%...
    Et oui c'est comme cela en tant de bulle qui se dégonfle...:)

  • 0 Reco 25/03/2013 à 15:41 par Lionel

    J'oubliais aussi un point qui me semble important: lorsqu'on fait une estimation pour un client on parle toujours du prix de mise en vente donc frais d'agence inclus et non du net vendeur comme tu le prétends. Que le client décide de le vendre de particulier à particulier ou en agence dans tous les cas le prix sera le même !

  • 0 Reco 25/03/2013 à 15:24 par rendezvousprix

    La juste valeur d'un bien c'est combien au moins un acquéreur est prêt à mettre pour ce bien.
    C'est donc une donnée variable avec le temps.
    Votre idée est bonne et se rapproche du modèle anglo saxon.


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