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Prix immobilierPrix immobilierlundi 23 décembre 2013 à 10h42

Tribune : "GUL, ou comment réinventer le Loca-Pass !"


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Une tribune de l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV).

Depuis des années, les pouvoirs publics cherchent à mettre en place une mutualisation du risque locatif. Le projet de loi ALUR, actuellement en débat, était le premier à pousser la réflexion aussi loin et à aborder le problème de front. Certes, le texte pouvait être perfectible, mais l’intention, voire le courage, étaient là. Malheureusement, la montagne va accoucher d’une souris et le mécanisme qui devait être obligatoire et permettre une réelle mutualisation du risque locatif est tout simplement abandonné.

On nous indique désormais que la Garantie universelle des loyers (ou GUL) sera facultative : le bailleur pourra tout à fait refuser d’opter pour la GUL et lui préférer un cautionnement classique, apporté généralement par un proche du locataire. Ce système n’est pas sans rappeler celui du Loca-Pass (supprimé lors de l’instauration de la Garantie des risques locatifs) mais en beaucoup plus complexe : gratuité, caractère non obligatoire, possibilité de recourir à un cautionnement classique. On imagine difficilement pourquoi la GUL réussira là où le Loca-Pass a échoué, à savoir une faible adhésion des bailleurs, réticents à l’idée de passer par l’intermédiaire d’un organisme quel qu’il soit.

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L’objectif de la GUL est de favoriser l’accès au logement des personnes fragiles économiquement tout en assurant aux bailleurs la perception de leurs loyers. C’est d’ailleurs pour cela qu’elle fixe un taux d’effort du locataire de 50% au plus. Or, le mécanisme, tel qu’il est désormais conçu, ne permet pas d’y parvenir. En limitant son indemnisation au seul loyer médian, la GUL circonscrit son attractivité pour les bailleurs.

Ceux-ci seront dans l’obligation de souscrire une autre assurance de leurs côtés. Or, qu’adviendra-t-il si cette dernière impose des conditions économiques quant au choix du locataire, notamment en termes de taux d’effort ? De quelle liberté de choix disposera le bailleur si son assurance classique impose un taux d’effort de 33% par exemple ? De fait, les discriminations financières continueront d’exister et cette garantie ne permettra nullement d’y mettre fin.

Seul un mécanisme mutualisé permet d’assurer un réel accès au logement des ménages modestes afin de répartir le risque locatif, statistiquement faible, sur l’ensemble des locataires du parc privé. En faisant de cette garantie une simple faculté, il y a une forte probabilité que les pouvoirs publics n’y concentrent que les locataires fragiles économiquement mettant à mal l’équilibre financier du système.

Malheureusement, le Gouvernement a préféré écouter la voix des assureurs. C’est bien dommage… La garantie universelle des loyers n’aura donc durée qu’un temps, celui d’un simple passage en première lecture devant le Parlement…

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