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Prix immobilierPrix immobiliermardi 3 septembre 2013 à 16h04

Tribune - "La GUL : après l'exil fiscal, l'exil immobilier ? "


Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires
Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires
Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires (©dr)

Une tribune de Denys Brunel, président de La Chambre des propriétaires.

Le projet de garantie universelle des loyers, intégré dans le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui sera très prochainement soumis au Parlement, consiste à obliger les propriétaires bailleurs à souscrire à une garantie pour couvrir le montant des loyers qu’ils pourraient ne pas recevoir si le locataire est mauvais payeur.

Dans un premier temps, les propriétaires bailleurs des moyennes ou petites villes de province qui rencontrent des difficultés à trouver des locataires solvables ont pu être séduits mais ils ne pensaient pas qu’ils seraient les principaux financeurs d’un système très coûteux.

La GUL est-elle vraiment le bon remède pour réactiver le marché locatif ?

L’objectif du gouvernement est de remettre des logements sur le marché locatif français, notamment dans les zones dites tendues, que sont la région parisienne et de nombreuses grandes agglomérations. L’impact possible à ce titre reste très faible.

Estimez votre bien
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Type de bien :

La GUL, faisant peser des contraintes toujours plus lourdes sur les propriétaires, et déséquilibrant davantage leurs rapports avec les locataires, risque d’écarter une majorité de candidats investisseurs. L’ensemble de ce dispositif va grever encore les rendements de l’immobilier locatif par ailleurs mis à mal par toute une série de mesures récentes ou prévues. On peut donc douter de l’efficacité de la GUL.

Le gouvernement a chiffré le coût de la GUL avec des lunettes roses.

Tous les assureurs et tous les banquiers savent pertinemment que, dans un tel système, le coût des impayés dépend essentiellement de deux facteurs :

  • - la sélection à l’entrée (en l’occurrence la bonne adéquation entre le coût du loyer et les ressources réelles et durables du locataire),
  • - les sanctions qui découlent du non paiement (en l’occurrence, principalement l’expulsion).
  • Par conséquent, une attitude plus laxiste sur ces deux facteurs ne peut que se retrouver dans les montants impayés et donc dans le coût de la garantie.

    L’estimation du gouvernement reste hypothétique. Le dispositif coûterait, selon lui, entre 400 à 700 millions d’euros par an. Il serait financé par une taxe de 1,5 à 2 % du montant des loyers, répartie à moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Comment peut-il affirmer que le coût annoncé ne pourra pas augmenter ? Les examens sérieux du coût de la GUL conduisent à une taxe d’au moins 5 à 6 %. Très légitimement, les propriétaires peuvent craindre que l’essentiel de l’effort soit à leur charge.

    A ce chiffrage, il faut ajouter le coût généré par l’administration qui sera mise en place à cet effet (locaux, salaires et frais des personnels affectés pour la gestion mais aussi pour la médiation vis-à-vis des locataires qui ne paieraient pas leur loyer).

    Face à des contraintes toujours plus fortes, les investisseurs vont préférer l’abstention et la fuite

    Les assurances relatives à la loi Duflot qui font elles-mêmes suite à une accumulation de mesures très défavorables aux propriétaires (règlements, fiscalité) ont d’ores et déjà provoqué deux réactions chez les candidats investisseurs :

  • - l’abstention : les chiffres concernant l’investissement locatif sont tragiques,
  • - la fuite : ils continuent à investir dans l’immobilier locatif mais hors de nos frontières.
  • Considérer le propriétaire bailleur comme un suspect, un « pigeon » dont on peut sans dommage retirer un grand nombre de plumes, ne peut que conduire au désastre. En ce qui concerne les entreprises, après une attitude comparable lors des premiers mois, le gouvernement semble avoir compris que faire fuir les candidats investisseurs ne peut que déboucher sur des conséquences très graves sur l’emploi et sur les recettes fiscales.

    Le sujet est similaire en matière d’immobilier, nous sommes dans un monde ouvert, les capitaux sont mobiles, les investisseurs aussi. Internet, la mise en place de l’euro, les facilités de gestion offertes par les banques rendent faciles les investissements dans la zone euro, voire au-delà.

    Faire revenir la confiance et l’envie d’investir est le seul moyen de combattre la pénurie, laquelle conduit inévitablement à la hausse des prix, aux tensions et aux conflits exacerbés.

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    • 0 Reco 30/09/2013 à 09:37 par CorbiX

      Bonjour,

      Ma compagne et moi pensions mettre un appartement en location (nous travaillons plus de 55h par semaine, nous n'avons rien volé !), mais heuresement il est possible de louer sans les mêmes contraintes en saisonnier (touristes Asiatiques, européens...) ou en bail professionnel.

      Nous avons un grouvernement d'abrutis.
      En 1789 le peuple à fait preuve d'un certain courage, il est temps de ressortir les guillotines.

    • 0 Reco 27/09/2013 à 00:56 par Rugit

      Le "rendement" des revenus locatifs, souvent complémentaires selon les situations, est quasi nul depuis que les propriétaires discriminés, doivent payer des impôts sous forme de « prélèvements » sur des revenus trop modestes pour être imposables, c'est à dire sur des loyers bruts, donc sur des revenus fictifs, les abattements fiscaux réduits d'années en années contraignent à payer l'impôt sur l'impôt. Les taxes foncières, assurances et autres frais forcent à trouver une solution, comment fait-t-on quand il faut emprunter pour s’acquitter de ses impôts ? Le coût ? Un appartement en 8 ans ! IMPOTS CONFISCATOIRES OUI, REAGISSEZ AUPRES DE L’UNPI ! Personnellement, je ne vois pas d’autre solution que de vendre en attendant des jours meilleurs et ne plus se prendre la tête ! Ce gouvernement se sert mais dessert les Français, tous les impôts versés seront encore insuffisants, certains se font encore des illusions, ils savent si bien menti, espérons que les Français auront compris.

    • 1 Reco 06/09/2013 à 13:31 par Gironimo

      la Gul c'est une escroquerie

      les bons locataires qui paient leur loyer régulièrement vont payer pour les mauvais qui vont se multiplier (car pourquoi payer un loyer si il exite une assurance ?)

      les bons propriétaires vont voir leur rendement diminuer alors qu'ils ont investi poutr la france (tva, revenus fonciers et ir ...).

      une mesure d'injustice fiscale imposée par une ministre écologiste (soit à peine 1% des français).

      ras le bol que des gens improductif qui ne vivent que d'argent public nous dictent comment on doit gérer nos vie.

      2014 élections municipales... le changement immédiatement !

    • 0 Reco 05/09/2013 à 14:09 par GIGILH62

      visiblement, vous n'y comprenez rien.....no comment !!!

    • 0 Reco 05/09/2013 à 12:31 par @GILGILH62

      N'oubliez pas de mettre en vente vos biens immobiliers avant de vous exiler car c'est un peu le but du gouvernement de remettre des produits dans le marché. Il vient d'ailleurs, pour être encore plus convaincant, de vous proposer de vous exonérer sur une partie de votre plus value. Vous voyez bien que le but du gouvernement est de faire baisser les prix.

    • 0 Reco 05/09/2013 à 11:16 par GIGILH62

      En tant que Bailleur, je suis pour l'exil immobilier si la GUL est mise en place !
      et je ne serai pas la seule.....les propriétaires sont contre et DUFLOT ne tient pas compte de cet avis.
      La GUL va être une catastrophe pour l'immobilier....mais tout le monde s'en fiche !
      encore une usine à gaz !! grave pour la FRANCE !

    • 0 Reco 04/09/2013 à 18:23 par eriksson

      La GUL vient gréver une rentabilité déjà faible ?
      Normal ...Voilà la solution : revenir à une situation saine en baissant les prix !
      Moins de plus-value, et de revenus locatifs=moins d'investissement (pas intéressant)=moins de demande (d'achat)= baisse du prix du foncier et de l'immobilier=loyers moins chers=locataires plus solvables=GUL moins chère=vacance moins importante=meilleur rendement de l'immobilier.
      Donc pour que les propriétaires rentiers soient contents, et que leurs affaires tournent, il ne fallait surtout pas leur filer une tune et les dissuader totalement d'investir dans l'immobilier, en ne leur accordant absolument aucun avantage fiscal. C'est ainsi que l'état, les propriétaires (qui achètent pour habiter), les bailleurs et les locataires retrouveront un intérêt commun, et la construction repartira !
      Exactement l'inverse de ce qui a été fait sous les précédents gouvernements ...!

    • 0 Reco 04/09/2013 à 18:03 par Mouais

      On ne comprend pas bien de quels investisseurs il parle. A mon avis il parle des promoteurs mais les promoteurs ne manquent pas en France, c'est plutôt les terrains abordables qui manquent. En fait je pense que c'est les investisseurs particuliers qui ont le plus d'intérêt à investir à l'étranger car il y a pas mal d'affaire à faire en ce moment et pas très loin de chez nous en plus mais ceux là ne créent aucun emploi direct en France. Pour ce qui est des emplois indirects créés par l'achat d'un bien immobilier qu'il se rassure, la nature a horreur du vide et les logements que les investisseurs ne prendront pas, beaucoup de Français en ont besoin mais pour cela il faut que les prix baissent et c'est justement ce qui risque d'arriver. Notez bien que les emplois directs que créent les promoteurs, ils vont bien souvent les chercher à l'étranger donc là encore ce n'est pas si simple qu'il veut bien le prétendre, il y aurait matière à débat. En revanche en attendant la baisse des prix, la machine immobilière est bloquée et je suis c'est vrai que les rentrées fiscales baissent cette année. Mais là encore ce n'est pas un vrai problème car pour y pallier il suffit de les augmenter et ça aussi c'est ce qui risque d'arriver. Le marché de l'immobilier est en pleine mutation et de toute façon, force est de constater que nous en étions au bout. Il restera les produit d'exception mais qui ont des clients aux revenus exceptionnel et pour le reste, on dirait bien que la baisse est presque inéluctable. Nous verrons bien...

    • 1 Reco 04/09/2013 à 09:41 par Parenthèse

      La GUL va bien évidemment être à charge du propriétaire, les locataires étant déjà pressurés au maximum.
      La rentabilité locative va donc baisser. Problème elle n'est déjà pas bien élevée, ce qui sera un frein à la production de logements bien situés. Bref dans tous les cas les jeunes locations sont les dindons du tas de parpaing.

      Une vraie solution passe par un allègement des normes (ridicules ces toilettes gigantesques) et d'une manière ou d'une autre une augmentation du foncier constructible pour diminuer son prix.
      => Autorisation automatique pour construction 3 étages plus haut que la moyenne du quartier y compris en "zone historique"
      => Tous les terrains en périphérie d'agglomération de zone A deviennent constructibles
      => Le prefet se substitue aux maires pour la délivrance de permis dans ces zones (un maire bâtisseur est un maire battu aux élections).
      => Le foncier non bati (ou cos max non atteint) est taxé

    • 0 Reco 04/09/2013 à 09:36 par robindestoits

      @dicto
      Pour vous tout est blanc ou noir, bien ou mal. Il faut sortir de cette vision étroite et manichéenne. Ce "vieux monsieur" comme vous dites défend tous les propriétaires et pas que les multi-propriétaires rentiers et très vieux qui sucent le sang de la jeunesse.

      De plus, il y a beaucoup d'investisseurs qui ne roulent pas sur l'or, et qui font des sacrifices pour améliorer un peu leur retraite.

      Il y aussi des marchands de sommeil, des bailleurs intransigeants, des bailleurs respectables qui ne pratiquent pas des loyers indécents, des locataires de mauvaise foi, des malins qui ne payent jamais, des gens qui ont de vrais difficultés............. ................

    • 1 Reco 03/09/2013 à 23:57 par dicto

      Ont n'a encore jamais entendu un Poissonnier dire que son poisson n'est pas frais. Il est légitime que ce vieux monsieur défende son fond de commerce; quitte à être malhonnête. Cette loi est salutaire car elle mettra un peu d'ordre dans ce gigantesque merdier qu'est devenu l'univers immobilier qui ne profite qu'aux vieux rentier (allegrement defendu par ce monsieur) au détriment de la jeunesse de ce pays.

    • 0 Reco 03/09/2013 à 23:27 par hicham

      Investisseur ça ne gagne pas tout le temps c'est tout!

    • 0 Reco 03/09/2013 à 19:39 par koalaii

      hé-hé qui regrette trop Staline. Ne vous inquiétez pas bientôt le seul propriétaire sera l'état. Tous logés à la même enseigne comme en Corée du Nord!

    • 1 Reco 03/09/2013 à 18:37 par hé-hé

      On en a marre d'investisseurs ! Tant mieux, le prix va pouvoir baisser pour l'accès direct au logement sans enrichir les rentiers au passage


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