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Prix immobilierPrix immobiliermardi 27 mai 2014 à 11h40

Tribune - "Plan d'économie : L'incohérence du secteur du logement"


Philippe Taboret, président de l'Apic
Philippe Taboret, président de l'Apic
Philippe Taboret, président de l'Apic (©dr)

Une tribune de Philippe Taboret, président de l'Apic (Association professionnelle des Intermédiaires en crédits), fondée par les courtiers en crédit Cafpi, Meilleurtaux.com, Empruntis.com et AB Courtage.

Le Premier Ministre, dont le plan d'économie a reçu un accueil frais de la part de la majorité même, a tranché : le budget du logement ne sera pas sollicité. Pour autant, les aides personnelles au logement ne seront pas revalorisées selon l'évolution du coût de la vie, comme c'était la règle naguère. L'économie à attendre de cette décision est de 177 millions d'euros. Que penser de ces deux choix stratégiques?

En première approche, surtout si l'on est un acteur de la politique du logement, on pourrait être tenté de trouver cette ligne heureuse et de crier victoire : voilà que le poste budgétaire lié aux dépenses en faveur du logement échappe aux coupes sombres qui conduiront à une économie de 50 milliards d'euros sur l'exercice à venir. Seulement voilà, derrière cette stratégie qui risque d'endormir les lobbies, se cachent trois erreurs.

Estimez votre bien
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La première est une erreur citoyenne : est-il normal qu'un ministère et un secteur d'activités ne contribuent pas comme les autres à l'effort national ? Cela va apporter de l'eau au moulin de ceux -il s'en trouve beaucoup à Bercy- qui considèrent l'immobilier incapable de bien fonctionner sans soutien massif de l'Etat. Considérons cette erreur-là comme philosophique, mais je crains qu'elle n'expose à l'avenir encore plus le secteur du logement aux réductions budgétaires, et celles-là pourraient bien être drastiques et violentes.

En dessous de la barre fatidique des 300 000 unités par an

La deuxième erreur est corollaire de la précédente : notre secteur ne fonctionne pas si bien puisqu’il sanctuarise, sans aucune remise en question de fond, la stratégie budgétaire qui a cours depuis des décennies. Soyons sérieux. Le budget du logement, si l'on y intègre les aides des collectivités locales, s'établit à près de 42 milliards d'euros. Surtout, il augmente tendanciellement depuis vingt ans. Or, peut-on dire qu'il joue son double rôle de resolvabilisateur des ménages et d'amortisseur contracyclique de l'industrie immobilière ? La réponse est malheureusement négative sur les deux tableaux. Les familles des classes intermédiaires, comme les plus fragiles, voient leur taux d'effort, en location et en accession, augmenter sans cesse. Quant aux entreprises, faut-il ajouter quelque chose quand on constate que les autorisations de construire, les mises en chantier et les logements livrés n'ont jamais été aussi asthéniques ? Le pays est en train de plonger en dessous de la barre fatidique des 300 000 unités par an, performance que nous jugions collectivement insuffisante...il y a vingt ans.

En clair, le postulat qu'il ne fallait pas toucher au budget du logement est inacceptable. Le budget du logement est à mettre à plat avec courage et lucidité, deux vertus qui semblent faire défaut depuis longtemps à nos gouvernants. On sait aussi, parce que toutes les parties prenantes le disent à l'envi désormais, que des mesures non budgétaires seraient plus salutaires que toutes les dépenses : la simplification normative et la mise à disposition d'un foncier abordable par l'Etat et les collectivités. Ces deux chantiers sont en panne, et pour les relancer, on se contente d'en parler depuis un an. Le ministère du Logement n'a jamais autant été celui de la parole. Encore, s'il s'agissait de la parole donnée et tenue...

Enfin, le gel de la revalorisation des aides est une bien mauvaise idée : sait-on bien qui est concerné ? La raison consisterait à identifier les publics prioritaires et pour ces ménages-là à accroître l'aide de la collectivité, tandis qu'on la supprimerait à ceux pour qui elle n'est pas ou plus nécessaire. La finesse géographique de l'appréciation des situations est aussi une condition pour que le système regagne en équité et en efficacité, alors que le regard est aujourd'hui inspiré par la presbytie de l'Etat.

Rediriger les aides vers l'accession à la propriété

La dernière question qui se pose, mais que le gouvernement passe sous silence, consiste à savoir si les aides personnelles doivent continuer à aller massivement au locatif, ou s'il faut les rediriger vers l'accession à la propriété. Plusieurs observations à cet égard. Tout d'abord, l'encadrement des loyers d'habitation va avoir pour effet incontestable de restaurer le pouvoir d'achat des locataires... Ne serait-il pas logique d'alléger les aides directes dans ce contexte baissier ? En outre, on sait depuis longtemps que les aides au locatif ont souvent l'effet pervers, sur les marchés tendus, d'empêcher justement les corrections, sinon de favoriser les hausses. En clair, l'aide publique va au producteur de service logement, pas à l'utilisateur.

Dans le même temps, contre les prédictions des économistes, le prix des logements à la vente s’est peu tempéré et les évolutions des deux dernières années ont trop peu resolvabilisé les accédants. Dans ces conditions, le marché, qui a perdu un tiers de son souffle, a besoin du soutien circonstanciel d'une aide puissante à l'acquisition. L'extension à nouveau du prêt à taux zéro au logement ancien est désormais souhaitable. Bien sûr, l'éco-conditionnalité, exigence normale pour parvenir à un parc neuf et existant répondant aux normes de développement durable, devrait aussi inspirer les critères d'éligibilité au PTZ élargi, tout en étant réaliste : l'intérêt de l'ancien pour les ménages, notamment primo-accédants, tient à un coût moindre de l'ordre de 30 à 40% par rapport au neuf, et il ne faut pas que les travaux d'amélioration des performances énergétiques érodent excessivement cet avantage financier.

On le constate, la victoire que Madame Pinel revendique dans le contexte ambiant d'austérité est une victoire à la Pyrrhus. Elle est optique... De la poudre aux yeux pour le dire de façon moins élégante. Ce ne serait pas grave si, à la clé de ces mauvais choix, il n'y avait la déroute d'un secteur qui s'enfonce dans la dépression. Les licenciements dans la filière du logement, l'aggravation du mal-logement, le pessimisme des Français quant à leur destin pour le logement et à celui de leurs enfants en sont les symptômes les plus terribles. Il est urgent que le gouvernement le réalise et administre un traitement à la mesure de la situation.

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  • 0 Reco 29/05/2014 à 12:09 par LibDub

    Euh je suis d'accord sur le principe, mais faire 500 000 logements avec 42 milliards ça fait 84000€ par logement ce qui est un peu faible :)
    Je souligne simplement l'erreur de calcul

  • 2 Reco 27/05/2014 à 14:54 par Jérome

    cher popo,

    on a supprimé le PTZ dans l'ancien. Pourtant les prix a Paris sont toujours et encore au dessus de 8150 euros /m2 de moyenne!!!
    quand allez vous piger que vous perdez votre temps à attendre?

    seulement 58% des Français sont proprios alors que 99% veulent l'etre!

    arretez de voir rever et acheter selon vos revenus!

    je vous conseille vivement le flambant neuf, car moins cher que le vieux en zone tendue + PTZ!!!

  • 1 Reco 27/05/2014 à 14:20 par popo

    je n'ai qu'une seule chose a dire proposer toute mesure d'aide a l'acquisition d'un bien immobilier dans le neuf ou dans al'ancien a pour effet pervers de fausser la loi de l'offre et la demande et de pouser a l'inflation des prix.
    élargir le ptz + a l'ancien est une connerie.on l'a vue sous sarkozy cela a contribuer a faire exploser les prix.

    il faudrait supprimer cette disposition également dans le neuf qui contribue a faire exploser les prix des ouvrages construits dans le neuf avec une inflation des nouvelles normes et des prix du foncier si on interdit d'acheter et si l'on ne permet plus aux gens d'acheter mécaniquement la loi de l'offre et la demande fait chuter les prix d'un bien dont personne ne veut ou ne peut se l'acheter.
    intervenir continuellemnt en versant des aides aux logements en matière d'achat et de location ne fait qu'entretenir artificiellement la bulle immobilière que l'on connait depuis 15 ans.
    elle fausse la concurrence en créant des effets d'aubaine et pervers avec des effets de seuil.
    cf -->défiscalisation duflot et scellier.


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