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Prix immobilierPrix immobilierlundi 17 mars 2014 à 12h48

Un loyer trop élevé pèse sur la rentabilité locative


Louer trop cher n'est pas une bonne solution
Louer trop cher n'est pas une bonne solution
Louer trop cher n'est pas une bonne solution (©dr)

A quelques jours de la promulgation de la loi Alur, deux économistes de l’Edhec Business School se disent favorables à la mise en place d'observatoires des loyers "convenablement dotés" et d'une garantie contre les impayés de loyer.

(LaVieImmo.com) - Louer trop cher nuit à la rentabilité. Tel est, en substance, le message délivré par Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury, chercheurs à l’Edhec Business School, dans une étude récente sur les dysfonctionnements du marché locatif privé.

Les économistes, qui s’appuient sur des chiffres de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) pour la période 1996 à 2007, montrent notamment que « quel que soit le type de bien considéré », les bailleurs qui ont fixé « un loyer 10 % ou 20 % au-dessus du loyer de marché » n’obtiennent pas « un rendement moyen supérieur à ceux obtenus avec les loyers de marché ».

Les petites surfaces plus pénalisées

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Ainsi, pour une rentabilité de marché de 3,73 % sur la durée considérée, les propriétaires parisiens n’ont obtenu qu’un rendement de 3,69 % s’ils ont loué 10 % plus cher que la moyenne, et de 3,61 % pour un écart de 20 %. Même chose en petite couronne, avec des taux respectifs de 4,32 %, 4,30 et 4,27 %. Les plus pénalisés sont les bailleurs de petites surfaces, « en raison de la plus forte mobilité des ménages concernés », les coûts de déménagement étant plus faibles pour un studio que pour les appartements plus grands.

Et encore, ces chiffres « ne prennent en compte que la relation affichée et le risque de vacance », indiquent les deux auteurs. Or le risque d’impayé de loyer, impossible à modéliser sans « disposer de données supplémentaires sur le locataire », est « potentiellement positivement corrélé avec le loyer au m² ».

Face à ce constat, Gregoir et Maury estiment que la mise en place d’observatoires des loyers et d’une garantie dégressive contre les impayés de loyer peut « permettre de réduire la volatilité des rendements locatifs, et donc de favoriser la construction et la mise en location de logements vacants ». A deux conditions : que les observatoires soient « convenablement dotés » et que la garantie contre les impayés soit « ciblée sur les zones géographiques où le risque est important ». Reste à savoir si les dispositions prises dans le cadre de la loi Alur répondront effectivement à ces préconisations.

Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation

Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 20/03/2014 à 21:47 par dupont

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  • 0 Reco 20/03/2014 à 14:29 par chrisducannet

    Et il faut être chercheur pour démontrer ce que tout un chacun doté d'un minimum de bon sens sait? Cela aura au moins eu le mérite d'être dit.

  • 1 Reco 19/03/2014 à 08:19 par tron

    Après avoir été beaucoup critiquée, la politique de Cécile Duflot va porter ses fruits.Et c'est curieux, c'est quand même la seule ministre qui met enfin un gros coup de pieds dans la fourmilière.

  • 1 Reco 18/03/2014 à 02:02 par 2014

    Tout cela sera vérifié dès que la loi ALUR sera promulgée
    Dès lors,tout abus sera très vite sanctionné par une vacance immédiate.
    Actuellement, la mobilité est très faible à cause des délais importants de préavis (3 mois) imposés par les agences et des délais très courts pour réserver une location (max 2 semaines) toujours imposés par les agences. En zone tendue, il est donc très risqué de devoir accepter n'importe quoi si l'on donne son préavis avant d'avoir trouvé quelque chose de valable.Avant la loi ALUR, il était donc très courant (pour ne pas dire "toujours") de devoir payer 2 loyers durant plus de 2 mois... Enfin, cette injustice va bientôt finir !

  • 0 Reco 17/03/2014 à 19:53 par Location

    Comment peut on annoncer des % sur un rendement locatif alors que le prix d'achat a été très volatile depuis 15 ans


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