Vauban reste l'un des quartiers les plus prisés de Lille

Situé à proximité immédiate du centre de Lille, le quartier Vauban séduit par son ouverture sur les espaces vert du Bois de Boulogne, au nord, et sur le port fluvial, à l’ouest, qui font de lui le plus aéré de la ville. Très prisé, le secteur est, à l’échelle lilloise, celui qui a connu la plus forte progression démographique au cours des dix dernières années, tirant son dynamisme de la présence de nombreuses écoles, dont l’Université Catholique. Malgré le départ récent de l’Ecole des hautes études en gestion (Edhec) vers les communes de Croix et Roubaix, le quartier Vauban continue d’attirer en majorité des étudiants.

Investisseurs parentaux

De fait, on y trouve un grand nombre de logements de petite surface, studios et T2, issus pour la plupart de la vague de rénovation menée dans les années 1980. « Le quartier séduit en priorité les investisseurs », expliquent Bernard Dejonghe et Julien Leleu, gérants associés de l’agence Essi, place Cormontaigne. La plupart du temps « des investisseurs parentaux », qui achètent un appartement pour y loger leurs enfants le temps de leurs études. En moyenne, un studio à proximité de « la Catho » s’échange à 3 500 euros du mètre carré, et un T2 à 3 100 euros. Soit « entre 75 000 et 90 000 euros, un niveau de prix comparable à ce qu’on connaissait avant la crise de 2007 », constate Philippe Descampiaux, dirigeant des agences Descampiaux-Dudicourt.

Pénurie de biens

Ces mêmes biens se louent, en moyenne toujours, 500 euros pour une superficie de 25 m², 550 euros pour un 35 m², 10 % plus chers environ que dans le reste de la ville. « Compte tenu de ces niveaux de loyers, les propriétaires de tels logements les gardent une fois les études de leurs enfants terminées – d’autant qu’ils n’ont aucun mal à trouver de locataire, reprennent Bernard Dejonghe et Julien Leleu. Une vision partagée par Jean-Jack Hamel, directeur de l’agence Guy Hoquet Solferino. Selon lui, « la demande de petites surfaces dépasse largement l’offre. Les biens partent vite, et il devient difficile de trouver des logements à la vente. Quand on prenait 4 mandats par mois dans ce secteur en 2009, on n’entre plus que la moitié aujourd’hui… et encore ».

Le quartier compte également quelques surfaces intermédiaires, petits T3, T4, mais aussi des maisons bourgeoises, généralement occupées, elles, par des cadres supérieurs ou des professions libérales. Peu de place à Vauban, donc, pour les primo-accédants, qui optent plus facilement pour le quartier d’Esquermes, au sud, plus populaire et mieux fourni en logements intermédiaires. « D’une manière générale, Esquermes, plus éloigné du centre de Lille, a moins bien résisté à la crise de 2008-2009 », explique Philippe Descampiaux. Sans s’y être effondrés, les prix y ont baissé d’environ 10 % pendant les années difficiles, contre un repli de l’ordre de 8 % à Vauban. Et si la reprise du marché, il y a quelques mois, a effacé le plus gros de cette baisse, l’écart entre les deux quartiers se maintient. En moyenne, comptez 3 300 euros du m² pour un studio, 2 800 pour un T2 et 2 500 pour un trois pièces, soit 5 à 10 % de moins qu’à Vauban.