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Prix immobilierPrix immobilierlundi 15 septembre 2014 à 15h47

Vaut-il mieux acheter ou louer son logement ?


L'acquisition d'une petite surface à Paris ne se justifie pas
L'acquisition d'une petite surface à Paris ne se justifie pas
L'acquisition d'une petite surface à Paris ne se justifie pas (©dr)

Une étude du courtier Meilleurtaux montre qu'un achat immobilier est rentabilisé d'autant plus vite que sa surface est importante. Les situations sont cependant très diverses d'une ville à l'autre.

Vaut-il mieux être propriétaire de son logement ou le louer ? Loin des réponses toutes faites, le courtier Meilleurtaux tente une approche nouvelle, en prenant en compte à la fois le niveau des prix au m², celui des loyers, le montant de la taxe foncière et le rendement de l’argent placé*.

L’étude porte sur un total de trente-neuf villes. Elle montre que partout, l’achat est rentabilisé plus rapidement sur les grandes que les petites surfaces. En moyenne nationale, l’acquisition d’un 30 m² est rentable au bout de 19 ans ; celle d’un 100 m² l’est à partir de 4 ans seulement.

Amortissement très long en région parisienne

Les écarts sont significatifs d’une ville à l’autre, selon, notamment, le niveau des prix au m². Ainsi, « les villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevées sont celles où la location reste favorable dans de nombreux cas, explique Meilleurtaux. En effet, le delta entre le prix à l’achat et à la location fait qu’à surface équivalente, il faudra de nombreuses années pour que l’achat soit une opération neutre ».

Estimez votre bien
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Type de bien :

C’est le cas à Montreuil, par exemple, où un acquéreur doit attendre plus de 30 ans avant d’amortir son appartement de 30 m², et près de 20 ans son logement de 70 m². Un acquéreur parisien, lui, mettra pas loin de 25 ans avant de rentabiliser un 30 m², et 20 ans également un 70 m². « Contrairement à ce que l’on peut penser, acheter petit pour ensuite acquérir plus grand s’avère injustifié à Paris ». Le constat vaut pour la plupart des villes de la région parisienne, mais également pour Bordeaux, Nancy, Caen ou Nîmes : l’étude montre que l’achat d’un 30 m² se rentabilise en 25 ans environ.

Achetez à Lille !

A l’inverse, dans certaines villes où le montant des loyers est plus élevé que la moyenne nationale et le prix au m² à l’achat « relativement bas », « la location des petites surfaces n’est pas rentable ». C’est le cas à Lille, Strasbourg ou Aix-en-Provence, où l’acquisition d’un 30 m² se rentabilise en 6 à 8 ans seulement.

Il y a quelques mois, une étude similaire avait été publiée par le cabinet PrimeView. Ses conclusions, plus radicales, étaient que l’achat d’un bien immobilier n’était, dans aucun cas, plus rentable que la location. Retrouvez ses conclusions ici >>

*Simulations établies pour un achat avec 10 % d’apport ; emprunt sur 20 ans à 2,9 % + 0,25 % d’assurance. Les hypothèses d’évolution des prix sont une baisse de 2 % la première année suivie d’une hausse de 2 % chaque année au-delà ; le rendement de l’argent placé retenu est de 2 % par an

Emmanuel Salbayre
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  • 0 Reco 05/06/2015 à 11:22 par Chennorris

    Nouvellement propriétaire, mes mensualités sont légèrement en-dessous de mes loyers pour une situation pourtant équivalente (même surface, mêmes commidités, à proximité du centre de la 2ème plus grande ville de France, …). Je le dois sans doute à ma bonne capacité à constituer un bon apport (plus de 30% du prix total). Après, cette différence se gomme avec la taxe foncière.
    En comparaison, en restant locataire, mon apport aurait effectivement pu me rapporter des intérêts, mais c'est un gain ridicule face à ce que je retrouve en cas de revente puisque je récupèrerai mes mensualités (du moins une partie : frais de notaire, frais d'agence, intérêts de l'emprunt, …) : dans toutes les simulations que je fais, je parle de récupérer 10 fois plus que ce que m'aurait rapporté les intérêts de mon apport personnel en restant locataire !
    Et comme l'a parfaitement résumé mat76, bonjour la liberté quand il s'agit des problèmes liés à la location avec le constant rapport de force entre bailleurs et locataires.
    Alors soit je suis un cas exceptionnel, soit il y a quelque chose que je n'ai pas compris dans la logique de ceux qui défendent la location à tout va…

  • 0 Reco 03/01/2015 à 11:37 par mat76

    Toutes les analyses zappent les prêts à taux zéro et le niveau des taux actuels. Sauf que grâce aux prêts à taux zéro et aux taux actuels, les amortissements sur le prix de vente sont bien plus rapides et surtout le montant des intérêts beaucoup plus faibles. Sur un prêt de 15 ans, un couple a aujourd'hui amorti le capital de sa maison au bout de 3/4 ans.
    L'argument qui consiste à dire aujourd'hui : "on rembourse plus d'intérêts au début que de capital" est complétement bidon puisqu'il ne prend pas en compte les taux ... or même à 3% et en alliant un prêt à taux zéro ... vous amortissez très vite et bien plus de capital que d'intérêts chaque mois.
    L'achat aujourd'hui est bien plus intéressant que la location puisque l'écart entre loyer et échéance de crédit s'est réduit, et surtout il est désormais possible d'emprunter sur des périodes beaucoup plus courtes que 20 ans. Là où l'on empruntait avant sur 20 ans, on peut limite se permettre de le faire sur 15 ans désormais, ce qui réduit l'aléa "mobilité".
    On peut toujours attendre que les prix baissent ... mais ayant été locataire pendant des années avant d'être propriétaire, je peux aussi vous dire que lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence, vous réglez les problèmes bien plus vite même si vous devez débourser de votre poche.
    Un exemple simple : quand j'étais en location, je suis resté 3 semaines sans eau chaude puisqu'il fallait attendre que le plombier du syndic de la propriété intervienne. Impossible de faire intervenir moi-même un plombier. Même problème en étant proprio ... vous appelez un plombier ... déjà il intervient plus vite et le soir-même vous avez de l'eau chaude. Et des problèmes en tant que locataire qui se règlent en plus de 2 semaines, j'en ai connu des tas.
    Etre propriétaire c'est aussi pouvoir prendre des décisions sur la déco, sur l'aménagement de la cuisine, de la salle de bains etc ... ce qu'un locataire ne peut pas faire sans demander l'avis de son proprio bref bonjour la liberté !

  • 0 Reco 23/09/2014 à 08:27 par dagoba11

    lol, jéjé, tu en a encore pour 15ans de crédit.
    le bientôt n'a pas la même signification chez toi on dirait.

    sinon, perso j'ai les moyens d'acheter, juste que je trouve pas de bien qui me conviennent.
    par contre y a des chance que je sois proprio et sans crédit bien avant notre jéjé nationale

  • 0 Reco 22/09/2014 à 19:59 par Alain

    @jérome
    les pros de l'immobilier feraient bien de faire le ménage dans la profession en réduisant les coups de constructions, à commencer par des parasites comme toi qui plombent le prix du M2.

  • 0 Reco 22/09/2014 à 19:55 par MisterHadley

    L'important et la seule chose à retenir, c'est qu'il n'y a donc pas de syndicat secondaire.

    ^^

  • 2 Reco 22/09/2014 à 12:12 par jérome

    "t si les locataires n'achètent pas, c'est qu'ils n'en ont simplement pas les moyens"

    on est bien d'accord, on ne peut pas forcer certains a acheter, mais que certains ici arretent d'etre faux jetons!!!

  • 0 Reco 22/09/2014 à 12:11 par jérome

    ok ok parle toujours.... et pendant que tu paies dur tes loyers et perds donc ton temps, moi je remboruse mon crédit et serais bientot libre de toute mensualité!

    arretez d'etre faux culs chers locataires: vous essayez de convaincre les autres de ne pas acheter pour avoir moins de concurrence à l'achat.... hahahahhahhaha

  • 0 Reco 22/09/2014 à 11:14 par tomtom

    @ Jérome, les prix baissent "réellement" depuis +1 an et même en zone tendue en Ile-de-France SVP. Ce sont des faits et Il y a un alignement fort mais baissier. Observer donc le mouvement du marché sur le prolongement de cette courbe baissière, elle n’est pas négligeable comme précise Doriandoy sur les frais annexe. De plus, les marges de négociation sont aussi bien plus avantageuses pour un l’acheteur. Actuellement le marché est en pleine évolution, La location peut-être aussi rentable avec une simple soustraction en calculant le nombre -% baissier. Il y a des annonces sur un grand site, qui accusent une baisse de l’ordre de -5% à -15% qui donne lieu à deux années de location. Doriandoy à un discours plutôt cohérent sur le sujet.

  • 0 Reco 22/09/2014 à 10:42 par Nico

    Jérome, vous seriez bien avisé de suivre vos propres conseils.
    Le seul que je vois passer son temps à commenter sur de nombreux articles pour tenter de convaincre tout le monde d’acheter, c'est vous... J'ai aussi du mal à vous croire bailleur, vu votre énergie à demander à tous d'acheter.
    Comme le dit doriandoy, tout dépend des situations. Je connais des proprio qui galères (travaux à finir, frais de copropriété, intérêts bancaires, ...) et des locataires qui louent à bas prix et qui n'ont pas grand intérêt à diminuer leur pouvoir d'achat.
    Acheter peut être un piège (et une perte d'argent), comme louer une perte d'argent, l'éventail des situations est grande, et quoiqu'il en soit si les locataires n'achètent pas, c'est qu'ils n'en ont simplement pas les moyens.

  • 0 Reco 22/09/2014 à 10:34 par hé-hé

    comme si jérôme les acheteurs potentiels passaient leur temps sur ce site pour se faire convaincre de ton "parrainage". Et le résultat ? La baisse tant inévitable vu la situation économique dans le pays est là !

    Déjà quand l'immo ne prenait plus de +5% tous les ans les proprios ont commencé à s'inquiéter alors quand c'est la baisse je te dis pas... Beaucoup se mordent les coudes qu'ils ont pas été assez rapide et surtout trop gourmand en matière de la hausse de leur "parcours résidentiel" qu'ils ont oublié qu'il fallait vendre il y a 2-3 ans quand les apparts partaient comme des petits pains

  • 0 Reco 21/09/2014 à 15:02 par tomtom

    Cassez les prix point !!! les nantis font les deux !!!

  • 0 Reco 21/09/2014 à 12:55 par LibDub

    Mais son achat d'un F5 en duplex sur les Champs Elysées grâce à l'augmentation des impôts, c'est vrai !
    Hein tron

  • 0 Reco 20/09/2014 à 17:04 par MisterHadley

    Ce n'est pas tout à fait ce que je dis, mais qu'importe.

    Acheter, on peut toujours le faire. De mon coté, j'ai toujours un oeil sur un T1 de la tour en face de ma mienne. Une petite pépite RdC. Fini les escaliers avec les dealers.

    Comme quoi, on oeut devenir propriétaire ET améliorer sa qualité de vie.

    Mais j'dis ça, j'dis rien.

    ^^

  • 1 Reco 20/09/2014 à 14:40 par doriandoy

    @ je ne sais pas qui

    C'est pas mon interprétation. C'est le constat que beaucoup de gens ne sont pas éduqués sur le plan économique.

    J'ai bien dit qu'il fallait acheter si certaines conditions étaient réunis. Je dis en revanche que cela est pénalisant dans d'autres cas que beaucoup semblent ignorer.

    Les prix ont triplé voire quadruplé dans certains endroits. Acheter un bien décent est donc relativement difficile en zone tendue.

    Étant donné que les droits de mutation, les intérêts bancaires, l'impôt foncier, les frais de copro, etc. coutent cher, il faut lorsqu'on achète, voir si sa situation personnelle est en adéquation avec son projet de vie.

    Je dis qu'il faut étudier son projet et pas acheter aveuglement n'importe quoi comme le font trop de gens... un concept trop dur à comprendre pour certains ici apparemment...

  • 0 Reco 20/09/2014 à 13:55 par jérome

    jadore faire payer la taxe poubelle a mes locataires.. ahahahahahha

  • 0 Reco 20/09/2014 à 13:54 par jérome

    un conseil a tous les balleurs? on vous demande une baisse de loyer? dites oui, mais pensez a envoyer daurenavant la taxe poubelle!!!! ahahahahahha

  • 0 Reco 20/09/2014 à 13:53 par jérome

    nonon doriandoy a raison!! vous ous rendez compte, sil nya vait pas de moutons comme doriandoy, comment je ferais moi, en tan t que bailleur, pour me paye des vacances en corse?? hein?? vive les locataires, zon bien raison!! hahhahahh

  • 0 Reco 20/09/2014 à 13:44 par @doriandoy

    c'est ton interprétation

    pourquoi devrait-on obligatoirement acheter un clapier..?

    pourquoi ce clapier serait-il obligatoirement trop cher..?

    pourquoi faudrait-il qu'un acheteur ait obligatoirement l'ambition de revendre, et de revendre en plus en peu de temps..?

    ce n'est qu'une vision partiale et très étriquée de l'immobilier

  • 0 Reco 20/09/2014 à 11:20 par doriandoy

    @promprom
    Encore une fois, il n'y a pas de vérité unique. Si tu arrives a acheter un bien que tu trouves conforme à tes attentes en terme de confort et que tu n'as pas besoin de le revendre avant de l'avoir rentabilisé par rapport à la location: oui, il vaut mieux acheter.

    Sauf que c'est pas forcément facile à trouver dans les zones tendues.

    Message édité 20/09/2014 à 11:33

  • 1 Reco 20/09/2014 à 11:17 par doriandoy

    Ton message original c'est de la langue de bois qui peut être interprété comme on le veut et quelqu'un qui voit ta phrase et décide alors de "mettre le pied à l'étrier" et d'acheter un clapier trop cher par ce que son ambition c'est de revendre dans peu de temps pour acheter plus grand dans le futur, dans la réalité cet achat sera un boulet au pied qui l’empêchera de réaliser ce dont il aura besoin.

    Et c'est d'autant plus vrai que le marché stagne ou baisse.

    Message édité 20/09/2014 à 11:55

  • 0 Reco 20/09/2014 à 11:14 par Promprom

    Quand tu loue tu n'est pas chez toi et tu n'a pas envie de t'installer vraiment...
    De plus les locations sont souvent de piètre qualité côté isolation, finition, matériaux,...
    Le choix est vite fait !

  • 0 Reco 19/09/2014 à 12:52 par sampig

    encore un paramètre important: le taux de croissance des loyers. Si l'on ne deménage pas, le loyer augmente de moins que 2%/an, donc plus lentement que les prix - avantage locataire.

  • 2 Reco 19/09/2014 à 11:51 par hé-hé

    d'accord avec doriandoy

    Les propriétaires endettés vous disent : je rembourse la même chose que ce que je paierais en loyer.
    Quand je regarde un bien qui m'intéresse, je compare son prix d'achat, la mensualité qui en découle et son loyer mensuel, le loyer est TOUJOURS moins élevé ! Je n'ai jamais vu le contraire. Et souvent la différence est importante, dans le cas de mon appartement elle s'élève à 600 euros par mois environ. 600 de plus à payer tous les mois.

    Donc l'argument classique dans ce sens est qu'il faut mettre de l'apport alors la mensualité sera moindre, identique à ton loyer ou au-dessous. Mais ton apport RAPPORTE aussi c'est ça que beaucoup ignorent grossièrement.

  • 0 Reco 18/09/2014 à 22:30 par MisterHadley

    Voila ce que dis l'original, le seul, l'unique, et pas l'autre aigri de service :

    Il "faut" acheter quant c'est le bon moment pour toi, tout simplement..!

    Quand tu as la maturité pour le faire, et que tu es arrivé à une étape de ta vie où la propriété est en adéquation avec tes ambitions...

    Bah oui...

    ;)

  • 2 Reco 18/09/2014 à 19:12 par doriandoy

    Qu'est-ce que vous êtes agaçant à généraliser...

    "Et pour revenir à l'article, bien sur qu'il faut acheter. Toujours." (Même si c'est ton usurpateur qui le dit, toi aussi t'es dans le même discours)

    T'es au courant que ta phrase peut s’interpréter comme "acheter n'importe quoi à n'importe quel prix c'est pas foncer comme des bœufs" ???
    Acheter 1 million d'euro un studio de 9m² qui se loue 500€ serait intéressant... Non. Il y a bien un moment où le prix d'achat est trop élevé par rapport à la location.

    Si tu achètes ta résidence principale, Il faut acheter quand tu sais que tu vas rester un minimum de temps dans un bien. Si tu es un jeune couple qui entre dans l'age mûr, acheter un 2 pièces, c'est pas bien malin si le projet de vie c'est de faire des gosses à court ou moyen terme à l'exception que la location du bien permette de couvrir les traites du crédit et des charges. Le prix et le type d'achat doit se faire en fonction de ces éléments et chacun doit arbitrer selon ses envies, besoin et possibilités.

    Quant tu dis pourquoi se priver d'acheter si on peut payer cash? Si le cash placé en banque possède un meilleur rendement que celui que tu peux avoir en achetant, c'est pas forcément une bonne affaire.

    Quand tu achètes pour louer, il faut calculer le rendement et s'assurer que le dynamisme du marché permette de le louer en permanence (par ce que s'il n'est loué que 6 mois dans l'année, le rendement est divisé par deux).

    Après Jérôme disait que si le remboursement du crédit était inférieur à un loyer d'un bien équivalent. Je suis tenté de dire qu'il a raison, mais il ne faut pas occulter la perte de l'apport.
    Parce que si j'achète un bien à 200.000€ avec un apport de 199.000€/mois, c'est sûr que ma mensualité ne va pas être élevée. En revanche, l'apport placé permet de récupérer des intérêts.

    Bref, chaque cas est unique. Et vouloir faire passer ses critères propres pour une vérité absolue c'est débile en plus d'être vaniteux.

    Message édité 18/09/2014 à 19:25

  • 0 Reco 18/09/2014 à 15:39 par Bertrand

    Oui Jacques Friggit a donné de réelle indications sur le phénomène de la bulle en France, en même temps il ne faut pas être devin pour comprendre que les prix ne peuvent pas subsister éternellement déconnecté des salaires....

  • 0 Reco 18/09/2014 à 12:07 par MisterHadley

    Mais arrêtes de broder sur ce dont tu ignores tout, enfin, tu te fais du mal pour rien...

    ^^

  • 0 Reco 18/09/2014 à 11:26 par Gérard Manvussa

    Forcement MisterHadley a peur de voir la valeur de son patrimoine baisser, on le comprend... c'est comme une action en bourse qui menace de chuter C'est pour cela qu'il milite à tout va.
    Mais la bulle se dégonfle à différent rythme sur tout le pays et ce n'est que le début, tous les excès seront corrigés.

    Oh putain il avait raison jacques Friggit avec sa courbe indexée sur les revenus des ménages...

  • 0 Reco 18/09/2014 à 10:29 par hé-hé

    complètement d'accord avec Roger

  • 0 Reco 17/09/2014 à 13:23 par LibDub

    Grâce aux hausses d'impôts depuis 2 ans, tron s'est déjà payé un F5 en duplex sur les Champs Elysées.
    Il faut être raisonnable ! :)

  • 0 Reco 17/09/2014 à 12:07 par tron

    Et pour revenir à l'article, bien sur qu'il faut acheter. Toujours. Moi, à Grigny, ça fait un bail que j'ai l’œil sur une petite pépite. Un T1 rez de chaussé, dans la tour d'en face de la mienne. Fini les ascenseurs toujours en panne ou squattés par les jeunes de l'immeuble, et les 18 étages à pieds tous les jours. Dans la vie, faut se lancer, et là je vais carrément me jeter sur ce bijoux.

    Faut savoir oser les djeuns, hein?

    ;)

  • 0 Reco 17/09/2014 à 11:55 par Roger

    Ah ah ah....

    Les esprits éclairés ont déjà conscience de tout cela depuis pas mal d'année maintenant, il suffisait de comprendre le marché pour se rendre compte qu'en cas d'arrêt de la hausse artificiellement soutenu par l'état et les banques, l'achat immobilier n'aurait plus de sens dans de nombreux scénarios.

    Après il reste ceux qui s'accrochent à leur superstition : pénurie de logement, valeur refuge....et ils sont encore nombreux. La mise en vente de leur bien leur permettra de redescendre tranquillement sur terre...

  • 0 Reco 17/09/2014 à 11:46 par MisterHadley

    Et pour revenir à l'article, bien sur qu'il faut acheter. Toujours. Moi, à Grigny, ça fait un bail que j'ai l’œil sur une petite pépite. Un T1 rez de chaussé, dans la tour d'en face de la mienne. Fini les ascenseurs toujours en panne ou squattés par les jeunes de l'immeuble, et les 18 étages à pieds tous les jours. Dans la vie, faut se lancer, et là je vais carrément me jeter sur ce bijoux.

    Faut savoir oser les djeuns, hein?

    ;)

  • 0 Reco 16/09/2014 à 17:43 par MisterHadley

    Il "faut" acheter quant c'est le bon moment pour toi, tout simplement..!

    Quand tu as la maturité pour le faire, et que tu es arrivé à une étape de ta vie où la propriété est en adéquation avec tes ambitions...

    Bah oui...

    ;)

  • 0 Reco 16/09/2014 à 16:38 par LibDub

    Est-ce qu'il faut acheter au moment où ça remonte, ou juste avant et négocier ?

  • 0 Reco 16/09/2014 à 16:15 par hé-hé

    "Les hypothèses d’évolution des prix sont une baisse de 2 % la première année suivie d’une hausse de 2 % chaque année au-delà ; le rendement de l’argent placé retenu est de 2 % par an"

    La réponse à la question est claire : il faut commencer à réfléchir acheter ou pas dans un an !

  • 0 Reco 16/09/2014 à 12:45 par MisterHadley

    Et quand on peut accéder à la propriété, sans même avoir l'obligation d'emprunter pour y parvenir, pourquoi s'en priver...

    ;)

  • 2 Reco 16/09/2014 à 12:29 par Jérome

    Quand le loyer dépasse la mensualité de crédit, quand on un boulot stable et qu'on n'est pas pret de divorcer, pourquoi rester locataire???

  • 0 Reco 16/09/2014 à 10:56 par Gérard le tourteau

    rentabiliser un achat immobilier veut juste dire que les charges fixes liés à l'achat (FdN, taxe foncière, travaux, frais d'agence,...) sont moindres qu'en location....

  • 1 Reco 16/09/2014 à 10:53 par Riberlic

    Que veut dire "rentabiliser" un achat immobilier? Quel est le mode de calcul?

  • 0 Reco 15/09/2014 à 20:03 par Gérard Manvussa

    Une étude PrimeView préconisait le contraire!!!

    la bulle est entrain de se dégonfler mais c'est sur du long terme, d'ailleurs c'est la crise dans l'immobilier rien ne se vend les prix baissent.

  • 0 Reco 15/09/2014 à 18:16 par Gérard le tourteau

    tu vas sur le site de france inter dans la recherche tu tapes acheter ou louer.... et tu trouveras un article et un lien

  • 6 Reco 15/09/2014 à 18:01 par Tryo

    Ils sont mignons avec leurs chiffres basés sur un prix de l'immobilier constant :D
    Sur ma ville ils annoncent "3 ans" : mais concrètement, ca fait 3 ans que l'immobilier équivalent à ma loc baisse plus chaque année que le montant annuel de mon loyer.
    Alors soit ils ont une boule de cristal qui leur permet de savoir que les prix vont arrêter de baisser, soit c'est juste une étude bidon dont le but est de conclure : "c'est le moment d'acheter".
    Et vu que c'est pondu par un coutier qui vend des crédits, il y a peu de doutes à avoir sur la qualité de cette pseudo étude...

  • 0 Reco 15/09/2014 à 17:46 par marc19

    Non ,louer pour assurer la rente des bailleurs rentiers .

  • 1 Reco 15/09/2014 à 16:59 par CptObvious

    Bonjour,
    Y aurait il un accès à la dites étude, je ne sais pas, une source par exemple ...?
    Merci d'avance

  • 3 Reco 15/09/2014 à 16:59 par Mister Hardley

    Tout cela n'est que baliverne....
    il faut acheter, un point c'est tout...et c'est le moment d'ailleurs...
    et changer d'appart tous les ans pour dilapider son capital en frais de notaires....

    c'est François Nixon et la grande Zaza qui me l'ont dit...

    d'ailleurs, je viens d'acheter une cave à Grigny et je la loue à bon prix pour que les voyous de mon quartier y entreposent leurs marchandises illégales....ah ah ah ah....


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