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La Vie immobilière N° 3Paru le vendredi 1 décembre 2006 à 00h00

Profitez des ventes à la découpe


Quand les investisseurs institutionnels vendent les fleurons de leur patrimoine immobilier lot par lot, de belles opportunités sont proposées aux particuliers acquéreurs.

Depuis déjà quelques années, les compagnies d'assurances, les caisses de retraite, les mutuelles et les sociétés foncières, appelées investisseurs institutionnels, font le ménage dans leur patrimoine immobilier. Profitant du niveau élevé du prix de la pierre, ils cèdent leurs immeubles d'habitation pour investir dans d'autres biens. Pour se délester d'immeubles entiers, ces grands propriétaires optent de plus en plus pour la « vente lot par lot », plus connue sous le nom de vente à la découpe. Cette opération consiste à mettre sur le marché un immeuble de logements au détail, autrement dit appartement par appartement. « En 2005, les logements occupés ont représenté 5,3 % des transactions en France, c'est-à-dire 37 000 ventes », annonce Stéphane Imowicz, PDG d'Ad Valorem.

Si ces ventes sont particulièrement lucratives pour les institutionnels, le particulier y trouve son compte à plusieurs titres. D'abord, dans une période où l'offre est réduite, l'arrivée de plusieurs dizaines d'appartements (libres ou occupés) dans un quartier donné constitue une opportunité pour celui qui prospecte dans ce secteur. Ensuite, la situation est souvent privilégiée. Si tous les quartiers de la capitale sont concernés, à Lille, Marseille,Toulouse ou Lyon, les résidences se situent toujours dans le centre. Autre atout : les constructions sont souvent de bonne facture. « Après s'être débarrassés dans le milieu des années 1990 d'immeubles sans cachet ou mal situés, ces grands propriétaires immobiliers se séparent désormais d'immeubles de standing, situés notamment dans les beaux quartiers de l'ouest et du centre de Paris. On trouve aujourd'hui sur le marché de la vente à la découpe des immeubles haussmanniens ou des constructions récentes de moins de dix ans », détaille Jean-Michel Lancelot, président de Gérer, filiale de BNP Paribas. « Fait nouveau, certaines résidences sont richement dotées en appartements familiaux, une denrée rare et très prisée, à Paris comme en banlieue », précise Armand Benayoun, directeur commercial de Cogedim Vente.

Pas de mauvaises surprises

Enfin, l'avantage de ce type de bien concerne la qualité de son bâti et son état général. Les vendeurs, pour qui l'immobilier constitue une source non négligeable de revenus, ont veillé depuis des années à l'entretien régulier de leur patrimoine.

Ainsi, même dans les constructions les plus anciennes, les mises aux normes réglementaires et l'amélioration du confort des logements (sanitaires, canalisations, isolation thermique et phonique) ont été effectuées. Quant aux parties communes, elles font presque toujours l'objet d'une réfection complète à l'occasion d'une vente à la découpe. « Mis à disposition des acheteurs, un livret technique est réalisé pour la vente. C'est une radiographie complète et détaillée de l'immeuble. On y dresse aussi la liste des travaux réalisés et ceux préconisés à l'avenir », indique Armand Benayoun. « Grâce aux différentes réfections effectuées dans les parties communes et privatives, l'acquéreur est presque sûr de ne pas devoir financer de projets importants dans les années suivant l'acquisition, ce qui est rare dans de l'ancien », ajoute Yves Dieulesaint, président de Locare.

« Le copropriétaire ne va certes pas s'installer dans un immeuble neuf, mais c'est tout comme », résume Stéphane Imowicz. « Ce détail est important pour le futur acheteur, qui est sûr d'emménager dans une copropriété non dégradée. Quant aux investisseurs, ils disposent de l'histoire locative du bien et de son occupant. Ces informations sont précieuses lorsque l'on achète un appartement occupé », commente Jean-Paul Leleu, directeur associé au département Pier France de CB Richard Ellis (CBRE). « Investir dans le cadre d'une vente lot par lot ne présente pas de risque, car le locataire est déjà là, contrairement à un investissement dans le neuf », renchérit Jean-Michel Lancelot. Le candidat acquéreur connaît la rentabilité financière de l'opération, il dispose d'un accès aux informations concernant l'occupant. Le vendeur peut également lui fournir l'historique des éventuels incidents de paiement ou litiges enregistrés dans le passé.

Des prix qui collent au marché

Ce professionnel de l'immobilier détermine la valeur de chaque bien à partir du marché local. Comme dans le neuf, il établit une grille tarifaire valable pour l'ensemble des lots. Le prix d'appartements semblables dans un immeuble varie de quelques milliers d'euros selon qu'ils sont vendus libres ou occupés, qu'ils se situent en rez-de-chaussée ou au dernier étage. Reste que « les valeurs affichées collent toujours au marché local », souligne Stéphane Imowicz.

« Le bien n'est pas surcoté, contrairement à celui d'un particulier, qui a une vision subjective de son habitation et a toujours tendance à le sur-estimer », insiste Jean-Paul Leleu. « Les prix affichés sont souvent fermes et définitifs. La place pour la négociation est réduite, voire nulle, en raison du nombre important d'acheteurs intéressés », déclare Yves Dieulesaint. « Mais les valeurs sont parfois légèrement inférieures au marché local afin de vendre l'immeuble le plus vite possible », poursuit Jean-Michel Lancelot.

Dans ce genre d'opération, les mieux placés pour acheter sont incontestablement les locataires. Ils sont doublement protégés : d'une part par la loi Aurillac, en vigueur depuis le 13 juin 2006, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble ; d'autre part par l'accord collectif du 16 mars 2005, qui prévoit une phase d'information du locataire sur les conditions de mise en vente. Ils sont les premiers servis et peuvent acheter moins cher. Les occupants bénéficient en effet d'une décote allant de 5 à 10 % par rapport au prix du marché,calculée en fonction de la durée du bail qui reste à courir et de leur temps de présence dans l'appartement.

Les investisseurs intéressés par des lots occupés peuvent également profiter d'un abattement. Il oscille entre 4 et 8 %, voire 15 et 20 % en cas de bail régi par la loi de 1948 ou avec un locataire protégé, c'est-à-dire âgé de plus de 70 ans.

Même si les réductions sont moins généreuses qu'il y a cinq ans, le jeu en vaut la chandelle. Un programme se commercialise en général pour un tiers auprès des locataires, un autre tiers auprès d'investisseurs et le reste de particuliers qui achètent un logement libre

Laurence Boccara

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