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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Profitez du marché secondaire


Sur le même principe que la revente des voitures d'occasion, le marché secondaire des SCPI permet d'acheter des titres avec une décote.

Il existe plusieurs façons d'acheter des parts de SCPI : pour les sociétés à capital variable, en direct, ou pour les sociétés à capital fixe, en direct à l'émission ou sur le marché secondaire.

Si la SCPI est dite à capital variable, la souscription peut se faire à n'importe quel moment car le capital fluctue en fonction des entrées et des sorties. Mais l'accès à une SCPI à capital fixe est plus délicat : ce type de produit fonctionne avec un nombre limité de parts. Bien que les sociétés de gestion procèdent régulièrement à une augmentation de capital, ce qui permet la création de nouvelles parts, la procédure a une durée limitée (mentionnée par les sociétés de gestion dans leur bulletin trimestriel, consultable sur leur site Internet). En dehors de ces périodes, il n'est donc pas possible d'acheter directement aux sociétés à capital fixe des nouvelles parts. La seule solution est alors de passer par le marché secondaire.

Sur le principe, c'est comme le marché de l'occasion pour les voitures. Des associés peuvent vendre leurs parts à un tiers soit directement, soit par l'intermédiaire de la société de gestion. Attention cependant : une telle démarche est inutile dans le cadre d'une SCPI fiscale. Une part achetée d'« occasion » ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux, qui ne sont accordés qu'au premier acheteur.

Deux mécanismes d'échange

Toutes les sociétés de gestion gèrent leur marché secondaire en tenant, pour chaque SCPI à capital fixe, un cahier d'ordres et en proposant des séances de fixing - aussi appelées confrontations - régulières (hebdomadaires ou mensuelles le plus souvent). Le cahier d'ordres rassemble toutes les propositions d'achat et de vente de parts de la SCPI transmises à la société de gestion entre deux séances de fixing ; ces dernières servent à déterminer le prix d'échange des parts fixé à la valeur qui permet le plus grand nombre de transactions directes. Par exemple, si une société a en attente pour sa prochaine séance d'une part deux vendeurs, l'un voulant vendre 10 parts à 1 000 euros, l'autre 20 parts à 1 100 euros, d'autre part, deux acheteurs, l'un voulant 15 parts à 1 100 euros et l'autre 5 parts à 1 300 euros, le prix vendeur sera fixé à 1 100 euros. Ce prix, appelé prix d'exécution, s'applique à tous les échanges et est déterminé hors frais (voir encadré Cinq règles à connaître). L'acheteur devra régler en plus à la société de gestion les droits de mutation de 5 %. En outre, selon les cas, l'acheteur ou le vendeur paiera une commission de cession (un pourcentage ou un forfait), souvent inférieure à la commission d'entrée dans la SCPI. Le prix acheteur diffère donc du prix vendeur. Les deux sont donnés par les sociétés de gestion lors des confrontations.

Autre solution, la vente directe, dite de gré à gré, au cours de laquelle le vendeur et l'acheteur s'accordent sur un prix pour la transaction. L'échange de parts doit alors être signalé à la société de gestion. « C'est la méthode qui permet la plus grande marge de négociation », signale Jean-Marc Coly, directeur général délégué de UFG REM. Autre avantage : elle permet d'économiser la commission de cession, la société de gestion n'intervenant pas dans la transaction.

Acheter avec une décote

Passer par le marché secondaire présente quelques avantages. « Les parts acquises ont déjà leur coupon : elles sont directement profitables, alors qu'une part achetée " normalement " subit un délai de jouissance de trois mois en moyenne », explique Eric Cosserat, directeur de Perial. Le délai correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour investir les sommes récoltées par la vente des parts. Sur le marché secondaire, cette somme a déjà été investie.

« Les parts sur le marché secondaire subissent en général une décote par rapport à la valeur de parts "neuves", dite d'expertise, qui varie entre 5 et 10 % en moyenne », précise Jean-Marc Coly. Un moyen de réaliser rapidement une petite plus-value, y compris sur les SCPI les plus capitalisées ; il y a toujours des échanges. En revanche, il ne faut pas se précipiter sur de fausses bonnes affaires. On peut constater sur certains produits une décote allant jusqu'à 40 %. Dans ce cas, mieux vaut éviter d'y souscrire

Jean-Marie Benoist

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