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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

Profitez du papy-boom


L'allongement de la durée de vie accroît la demande de logements adaptés. Investir dans des lieux réservés aux personnes âgées peut se révéler fructueux.

Aujourd'hui, les plus de 65 ans représentent 16 % de l'ensemble de la population, précise Gérard Mermet, sociologue. Mais d'ici une vingtaine d'années, ils en composeront plus du quart. » En effet, l'espérance de vie est en augmentation constante, trois mois par an depuis 1980. « Une fille sur deux qui naît aujourd'hui devrait être centenaire », poursuit-il. Ces raisons expliquent l'explosion à venir du marché de la résidence seniors. Car à l'allongement de la durée de vie correspond une période postretraite plus longue, et aussi plus active : un sexagénaire aujourd'hui est plus en forme physiquement qu'il y a trente ans et il a devant lui en moyenne dix-sept années de vie active et quatre en état de dépendance. Un constat qui induit des types de logements adaptés, dont deux qui intéresseront les investisseurs avisés : les résidences seniors non médicalisées et celles médicalisées (les Ehpad, établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes).

Maisons adaptées

dans des villages seniors

Le concept est né dans les années 1960 aux Etats-Unis, avec la ville de Sun City, proche de Phoenix, dans l'Arizona. Ses habitants sont exclusivement des retraités, qui gèrent tout le fonctionnement de la ville, y compris la sécurité, garantie par une enceinte et un accès contrôlé. La formule a fait des émules en France, sans tomber dans cet excès d'isolationnisme. « Les résidences seniors françaises sont la plupart du temps de simples copropriétés intégrées dans des communes et qui offrent des services tels que sécurité, restauration, hygiène ou encore animations, mais pas de suivi médical interne », décrit Yannick Ainouche, président de Quietude. L'absence de médicalisation permet de garder les charges des propriétaires à un niveau raisonnable, de l'ordre de 100 à 150 euros par mois. La plupart des résidences ont des accords avec les médecins locaux pour faciliter l'accès à des soins ponctuels. Il existe d'autres types de structures, plus rares, les Ehpa (établissements d'hébergement pour personnes âgées), qui font l'objet d'un agrément avec les départements mais n'offrent pas de réelle différence avec les lotissements.

Les deux catégories respectent les normes d'aménagement des logements spécifiques aux personnes âgées : pas de marches, des largeurs de couloirs minimales, des salles de bains avec rampes... « Le but est que les résidents habitent le plus longtemps possible dans les lieux, observe Bruno Derville, directeur général des Senioriales. En moyenne, nos clients restent quinze ans sur place avant de revendre. »

Comme pour toute copropriété, les biens peuvent être achetés pour y résider ou pour les louer, mais il s'agit avant tout d'un investissement immobilier, sans défiscalisation spécifique associée. La plupart des programmes sont cependant vendus en Vefa (vente en état futur d'achèvement), ce qui permet aux acquéreurs de récupérer la TVA. « Près de 80 % de nos clients achètent en résidence principale, estime Bruno Derville. Le reste est vendu à des investisseurs qui louent ensuite à des résidents. » Le rendement tourne en moyenne autour de 4,5 %. Les prix des maisons - ou des appartements - varient selon les régions. « Attention à ne pas surpayer les produits : ils ne doivent pas dépasser le prix de l'immobilier neuf local », explique Yannick Ainouche. Par exemple, un T3 de 70 m2 de plain-pied dans un village Senioriales à Bergerac, en Dordogne, coûtera 182 000 euros, mais 301 000 euros à Thonon-les-Bains (Haute-Savoie). Pour l'instant, la spécificité de ces résidences n'assure pas de survalorisation substantielle par rapport à une maison ordinaire, « mais cela devrait évoluer dans les années à venir avec l'explosion de la demande », assure Bruno Derville.

La localisation de la résidence est essentielle à son succès. Les régions les plus convoitées sont le sud et les zones proches des grandes agglomérations. « Les résidents mènent une vie de loisirs, l'ensoleillement est donc très important, explique Bruno Derville. Dans 70 % des cas, nos acheteurs viennent d'une autre région. » Les maisons doivent également être proches des commerces et des services locaux pour permettre aux habitants de faire leurs courses sans prendre la voiture.

Des opérateurs développent des lotissements mêlant résidences seniors et Ehpad (établissement médicalisé), une pratique courante en Grande-Bretagne mais récente en France. Tous les biens sont destinés aux investisseurs et un gestionnaire distribue un loyer garanti tous les mois. « La formule présente de nombreux avantages pour les résidents, explique Yannick Ainouche. Par exemple, cela permet à un couple dont l'un des membres est dépendant et l'autre non de rester ensemble. » Avec un double intérêt : d'une part, permettre à des retraités aux revenus modestes de pouvoir rentrer dans l'établissement, car le loyer des appartements non médicalisés est moins élevé que celui d'une chambre en Ehpad ; d'autre part, garantir l'accès à une structure médicalisée. La présence de l'Ehpad assure un remplissage à 100 % de la résidence, quelle que soit la région d'implantation.

Les Ehpad

uniquement pour les investisseurs

Les places en résidence médicalisée sont très demandées. « Tous les établissements possèdent une liste d'attente, témoigne Jean-Pierre Dablanc, président des résidences services chez Vinci Immobilier. La demande est loin d'être satisfaite. » Selon le ministère de la Santé, il manque aujourd'hui 10 000 lits. « Et c'est un besoin qui va croître de 25 % par an pendant les vingt-cinq prochaines années », affirme Yannick Ainouche. Le gouvernement s'est engagé à porter la production annuelle de 5 000 à 7 500 places. En effet, un Ehpad est un établissement en partie financé par les départements et qui fait l'objet d'un agrément entre un gestionnaire, le conseil général et la préfecture. Et ce sont les départements qui fixent leurs besoins, donc les possibilités d'implantation. Certains établissements médicalisés n'ont pas ce statut, mais mieux vaut les éviter, aussi bien en tant qu'investisseur qu'en tant que résident.

« Il faut compter au minimum 80 000 euros pour investir dans une chambre en Ehpad standard », précise Jean-Pierre Dablanc. Le montant peut varier en fonction du standing. Ainsi, le dernier établissement commercialisé par Fidexi, l'extension du Parc de la Touques à Deauville, propose comme base de départ un lot à 175 000 euros TTC qui comprend une chambre de 20 m2 et 31,5 m2 de parties communes. Attention, l'investissement dans une chambre n'est pas une acquisition : vous ne pourrez pas l'occuper une fois votre retraite venue ! Comme pour tous les autres Ehpad, l'investissement est réalisé sous le statut de loueur en meublé, professionnel ou non (voir encadré), un dispositif qui permet notamment de déduire de ses revenus immobiliers tous les frais afférents au bien.

Pour bien choisir le lieu de votre investissement, il faut surtout vérifier la santé financière et la réputation des deux acteurs principaux - le promoteur et le gestionnaire. « Le plus important est le gestionnaire, même s'il ne faut pas négliger la qualité de la construction, souligne Jean-Pierre Dablanc. L'exploitant doit être connu et avoir obtenu l'agrément financier des services sociaux du département. Sans cette autorisation, l'établissement ne sera pas classé en Ehpad. » L'accord est donné à un gestionnaire pour un site spécifique. N'hésitez pas, le cas échéant, à en demander une copie, même dans le cadre de l'extension ou de la rénovation d'un bâtiment existant.

La rentabilité est plus élevée qu'en investissement immobilier ordinaire, autour de 6 %, les loyers étant garantis par un bail commercial. « D'une part, les Ehpad reçoivent des subventions des départements ; d'autre part, leur taux de remplissage reste en permanence à 100 %, explique Yannick Ainouche. Un nouvel établissement ne demande que trois mois pour être complet. »

« Pour un résident, le prix d'entrée, une fois les aides déduites, peut varier entre 1 500 et 1 800 euros par mois pour les Ehpad standards du parc privé, précise Christophe Piffard, directeur de Quietude Senior. Cela rémunère l'hébergement et les services autres que médicalisés : la médicalisation est, elle, prise en charge en tout ou partie par une aide, l'APA (allocation personnalisée d'autonomie), délivrée par les départements. Dans le parc public, la note peut encore descendre au-dessous de 1 400 euros. Mais les établissements vétustes augmentent leurs tarifs au fur et à mesure qu'ils se rénovent. » Il faut compter jusqu'à 3 500 euros par mois pour les plus luxueux. Pour financer ce loyer, les personnes âgées peuvent notamment recourir à la solution du viager (voir rubrique Entretien, page 12). Et les enfants, lorsqu'ils aident leurs parents, peuvent déduire ces sommes de leurs revenus imposables

Jean-Marie Benoist

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