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La Vie immobilière N° 3Paru le vendredi 1 décembre 2006 à 00h00

Propriétaire, locataire : le paiement des travaux


La délimitation de la frontière entre les dépenses qui sont à la charge du propriétaire ou du locataire soulève parfois des difficultés, malgré des textes en apparence assez clairs.

Les travaux incombant respectivement au propriétaire et au locataire sont définis dans des termes très généraux par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Selon ce texte, le propriétaire doit effectuer toutes les réparations « nécessaires au maintien en état » des locaux. De son côté, le locataire doit prendre à sa charge « l'entretien courant » du logement et de ses équipements. Dans la pratique, la différenciation est facilitée par le fait que les dépenses devant être supportées par le locataire ont fait l'objet de deux décrets (26 août 1987) : l'un concerne les réparations qu'il doit effectuer, le remplacement des vitres détériorées, par exemple (décret no 87-712 sur les réparations locatives), l'autre les réparations qu'il doit rembourser à son propriétaire, comme l'entretien courant de l'ascenseur (décret no 87-713 sur les charges récupérables). Les deux listes étant limitatives, tout ce qui n'y figure pas incombe au propriétaire. Pourtant, les risques de conflit demeurent.

Réfection des peintures

Premier exemple : à la fin du bail, des contestations surgissent souvent à propos de la responsabilité du locataire dans l'état des peintures. En principe, il doit répondre financièrement des dégradations subies par celles-ci. En effet, le décret no 87-712 l'oblige à entretenir les plafonds, murs intérieurs et cloisons. Cependant, une remise en état ne peut être mise à la charge du locataire que si les dégradations sont de son fait (et ne résultent pas, par exemple, d'un dégât des eaux provenant d'un autre appartement). Mais surtout, il faut savoir que, la responsabilité personnelle du locataire étant supposée établie, seule une participation aux frais de réfection est susceptible de lui être demandée : au-delà d'une certaine vétusté des revêtements, il peut même se voir affranchi de toute contribution financière.

Remplacement d'une chaudière

Autre problème ayant donné lieu à un contentieux il y a quelques années : un locataire quittant les lieux peut-il être tenu de participer financièrement au remplacement de la chaudière individuelle devenue hors d'usage ? Le remplacement des équipements mentionnés au contrat de location incombant normalement au propriétaire, la réponse est en principe négative. Cependant, toujours aux termes du décret no 87-712, le locataire doit assurer l'entretien courant des appareils de chauffage et de production d'eau chaude. C'est pourquoi les juges ont considéré que, dès lors que le remplacement de la chaudière avait été rendu nécessaire par un défaut d'entretien de sa part, un locataire devait y contribuer financièrement.

Mode de dédommagement

Les propriétaires peuvent, en fin de bail, se dédommager, par voie d'imputation sur le dépôt de garantie, du défaut d'exécution des réparations locatives. Si la somme se révèle insuffisante pour compenser le préjudice subi, il y a lieu de réclamer le complément par voie amiable et, en cas d'insuccès, par voie judiciaire

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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