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La Vie immobilière N° 6Paru le dimanche 1 avril 2007 à 00h00

Réduire ses charges de copropriété


Entretien des parties communes, équipements et services collectifs, les charges incombant à chaque copropriétaire sont en hausse constante. Comment payer moins cher.

En 2005, les charges de copropriété ont augmenté de 4,8 %. Cette année encore, la hausse devrait se poursuivre. La raison ? « L'envolée du coût de l'énergie, l'augmentation du prix du mètre cube d'eau et l'inflation des primes d'assurances pèsent sur la facture », explique Jean-Luc Lieutaud, président adjoint de la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab). Vous êtes membre du conseil syndical de votre immeuble ou syndic bénévole ? Voici poste par poste des pistes pour réaliser des économies.

Eau : compteurs individuels

Impuissants face à l'envolée du prix du mètre cube d'eau enregistrée ces dernières années, les copropriétaires peuvent prendre des mesures pour contrôler leur consommation. Pour de nombreux professionnels et associations de consommateurs, la pose de compteurs individuels constitue une solution efficace. Cela personnalise la consommation de chacun et les copropriétaires négligents sont responsabilisés. « L'économie avoisine parfois 20 % », souligne un syndic. La loi SRU (relative à la solidarité et au renouvellement urbains) du 13 décembre 2001 a assoupli les modalités de vote en assemblée générale de cette décision. Seule la majorité absolue est nécessaire.

Chauffage : audit préconisé

Ce poste représente de 30 à 40 % des charges. Les sommes se répartissent en frais de fonctionnement de la chaudière et en consommation de combustible. L'âge et l'état de la chaudière ont un impact direct sur ses performances énergétiques et sa consommation. Pour des installations vieillissantes dotées de peu d'informations techniques fiables, votre syndic peut demander un diagnostic thermique à un bureau d'études. Il présentera un audit en distinguant ce qui a été fait et ce qu'il reste à faire avec un classement par degrés d'urgence. Ce rapport permettra au représentant de la copropriété de décider efficacement et de s'informer sur le travail du chauffagiste « attitré ». C'est l'occasion de renégocier son contrat ou de le stopper. Pour motiver le chauffagiste, insérez une clause d'intéressement en cas d'économies sur le combustible. Si c'est le cas, une partie des gains générés lui sera rétrocédée.

Assurances : à renégocier

En apparence indolore, cette dépense doit être surveillée régulièrement. En principe, la réévaluation des primes s'effectue sur la base de l'indice de la Fédération française du bâtiment (FBB), mais beaucoup d'assureurs le dépassent. Comment savoir si le contrat multirisque habitation est trop cher ? Regardez l'évolution de la prime ces cinq dernières années. Si la hausse annuelle dépasse 5 % sans sinistre, c'est anormal. Demandez au syndic de renégocier le contrat. Une simple discussion avec l'assureur peut suffire à baisser la prime ou la franchise. Aucun accord n'est trouvé ? Souscrivez un contrat moins cher ailleurs avec des garanties équivalentes ou meilleures. (Lire également p. 66.)

Contrats de maintenance et de services : faire le tri

Réviser les contrats accumulés au fil des ans s'avère être une source d'économies importantes. Ces prestations (entretien des parties communes, des espaces verts, lutte antiparasitaire...), souvent forfaitaires, sont-elles utiles ou superflues ? Obligatoires ou facultatives ? Au représentant de la copropriété d'éplucher ces contrats afin de juger de leur réel intérêt. « Tous les trois ou cinq ans, les contrats doivent être révisés pour obtenir des prix en phase avec le marché », conseille Jean-Luc Lieutaud. La mise en concurrence des offres ne doit pas toujours aboutir à sélectionner la société la « moins disante ». Certaines compagnies ont certes tendance à casser les prix, mais elles facturent ensuite le moindre service supplémentaire au prix fort. Le syndic peut décider de préciser dans le contrat la définition des tâches, leur périodicité, les résultats à obtenir, voire les éventuelles sanctions en cas de leur non-respect

Laurence Boccara

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