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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

Résidences de tourisme entre plaisir et placement


Certains investissements immobiliers donnent accès à des régimes fiscaux très avantageux. C'est le cas des résidences de tourisme, et plus particulièrement de celles inscrites dans les zones de revitalisation rurale (ZRR).

Les résidences de tourisme et de loisirs ont le vent en poupe. Des appartements livrés équipés (cuisine, mobi-lier, literie) associés à des services parahôteliers (accueil, fourniture de linge, ménage, petit déjeuner...), voilà un concept qui attire non seulement les acquéreurs à la recherche d'une résidence de vacances, mais aussi les investisseurs à l'affût d'un placement défiscalisant.

Il est vrai que ce type d'acquisition a de quoi séduire. En contrepartie de la signature d'un bail commercial de neuf ans au minimum avec une société d'exploitation, non seulement vous recevez des loyers souvent garantis par contrat, mais vous pouvez prétendre à la récupération de la TVA (19,6 % du prix du logement neuf). Certains promoteurs anticipent d'ailleurs ce remboursement en déduisant le montant de la TVA du prix de vente. De même, ils versent le montant cumulé des loyers pour toute la période de location. Résultat, entre la récupération de la TVA et l'avance des loyers, vous payez l'équivalent de 30 % de moins. Cerise sur le gâteau, vous pouvez vous réserver quelques semaines d'occupation personnelle par an. La formule est donc attrayante.

Bonus fiscal supplémentaire en ZRR

Version plus séduisante : les résidences de tourisme situées en zone de revitalisation rurale (ZRR). Outre le remboursement de la TVA, vous bénéficiez d'un avantage fiscal supplémentaire : un crédit d'impôt égal à 25 % du prix d'acquisition HT, dans la limite de 50 000 euros pour un célibataire et de 100 000 euros pour un couple marié. Soit une réduction de 12 500 euros dans le premier cas et de 25 000 euros dans le second, étalée sur six ans, à raison de 2 083 euros par an ou de 4 166 euros. Les zones de revitalisation rurale qui ouvrent droit à l'avantage fiscal ont été fixées par décret (no 2005-1435 du 21 novembre 2005). S'y ajoutent les zones rurales bénéficiant des fonds structurels européens (zone Objectif 2) et les communes situées dans le périmètre d'intervention d'un établissement public chargé de l'aménagement d'une agglomération nouvelle (loi de développement des territoires ruraux du 23 février 2005, JO du 24 février 2005). En contrepartie de l'avantage fiscal, vous devez vous engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme, qui se charge de le meubler et de le sous-louer. Dans la mesure où vous louez nu, vous ne relevez pas du régime des BIC, comme dans le cas d'une résidence de tourisme classique, mais du régime des revenus fonciers. Rien ne vous interdit d'occuper votre pied-à-terre durant certaines périodes, à condition de ne pas dépasser huit semaines par an et d'acquitter un loyer d'au moins 75 % du tarif habituel. Ce dispositif, qui devait s'éteindre au 31 décembre 2006, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2010.

Avantage pour les travaux également

Même principe de réduction d'impôt si vous effectuez des travaux dans un logement situé en ZRR ou en zone Objectif 2. Le logement concerné doit faire partie d'une résidence de tourisme classée. Mais il peut aussi s'agir d'un logement achevé avant 1989 et destiné à la location en tant que meublé de tourisme saisonnier (gîte rural par exemple), ou encore faisant partie d'un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d'une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisirs (Oril). Si les travaux concernent un logement situé en résidence de tourisme ou dans le périmètre d'une Oril, vous devez confier votre bien en location pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence ou du village. S'ils sont relatifs à un meublé, vous vous engagez à louer au moins douze semaines par an pendant neuf ans à partir de la fin des travaux.

Dans les deux cas, la réduction s'applique au montant des travaux, dans la limite des mêmes plafonds que pour un logement neuf (50 000 et 100 000 euros). Le taux de cette réduction est cependant différent selon le type d'opération. Pour un logement en résidence de tourisme classée ou pour un meublé de tourisme, il s'élève à 20 %. Il est porté à 40 % pour un logement faisant partie d'une Oril.

L'attrait fiscal n'est pas tout

En résidence de tourisme classique, l'offre n'est pas limitée géographiquement. Vous pouvez par exemple investir dans des stations de montagne huppées (Courchevel, Tignes, Val-d'Isère, Les Arcs...). La rentabilité ne dépasse pas généralement 2 ou 3 %, mais vous êtes à peu près sûr que votre acquisition se valorisera dans le temps. En ZRR, la rentabilité peut atteindre 4 %. En revanche, l'offre se concentre surtout en moyenne montagne, notamment dans des stations des Alpes comme Risoul, Super-Dévoluy, Pra-Loup, Oz-en-Oisans, La Toussuire, Isola 2000, Serre-Chevalier... Il en existe aussi dans les Pyrénées - Saint-Lary-Soulan, Font-Romeu..., ainsi qu'à la campagne (en Périgord notamment). Vous devez en revanche être très attentif au potentiel de développement de la station, à la qualité du bien acheté ainsi qu'au sérieux de l'exploitant. Méfiez-vous des gestionnaires qui annoncent des rentabilités mirobolantes. Pour y parvenir, ils n'hésitent pas à gonfler les prix de location, au risque de voir fuir la clientèle et de faire chuter le taux de fréquentation et de rentabilité de votre investissement. Si vous êtes, malgré tout, décidé à tenter l'aventure, n'attendez pas trop, le dispositif prenant fin en 2010. « A partir de fin 2007, ce type de programme n'existera plus car nous entrons dans la fin du cycle, explique Patrick Caumon, d'Immo Investir, qui commercialise les programmes d'Eiffage en montagne. La loi a rempli son contrat et le nombre de produits va forcément se réduire. » Il est vrai qu'entre le montage de l'opération et la construction, il faut bien deux à trois ans

Colette Sabarly

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