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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Réussir sa location en 2008


Malgré l'érosion des rendements, la pierre reste un bon placement pour arrondir ses revenus ou préparer sa retraite. Le ralentissement du marché doit toutefois inciter à la plus grande sélectivité.

Des prix au sommet. Des banquiers plus sélectifs. Des loyers réajustés, parfois à la baisse, au moment du changement de locataire. Ajoutez à cela la refonte des tranches du barème de l'impôt sur le revenu qui diminue l'attrait relatif des dispositifs défiscalisants Borloo et Robien, et vous comprendrez que le vent tourne sur le marché de l'investissement locatif. « Bien sûr, le climat a changé, observe Régis Hérouard, directeur général d'Ogic. Mais il n'existe aucun doute sur les besoins locatifs privés dans ce pays. » A l'heure de la crise des marchés financiers, la pierre reste malgré tout compétitive par rapport aux autres placements, et notamment à la Bourse.

Acheter pour louer permet d'abord de se procurer des revenus. « La rentabilité locative a diminué d'environ 15 % en deux ans, admet Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, mais elle reste intéressante. Les rendements bruts oscillent désormais entre 3,5 et 4 % dans le neuf, et peuvent atteindre 6 à 7 % dans l'ancien. « Comparé aux 3,5 % du Livret A, c'est extrêmement noble », ajoute Jean François Ott, PDG d'Orco Property Group. D'autant que, sur le long terme, un produit sélectionné avec soin est porteur de plus-values. Selon Guy Neplaz, directeur général résidentiel de CB Richard Ellis, il convient d'ailleurs de « se poser sérieusement la question de conserver ou de vendre les logements acquis à titre d'investissement. Tous les biens détenus depuis plus de quinze ans et qui échappent à l'impôt sur les plus-values méritent une réflexion ». Les acquisitions plus récentes ? Il recommande de les analyser en fonction des plus-values nettes et de ses capacités de réinvestissement.

L'autre gros avantage de l'immobilier, en effet, c'est de permettre la constitution ou le développement d'un patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. A condition, plus que jamais, de ne pas surpayer son produit au départ. « Et de se méfier des solutions de défiscalisation clés en main vendues par des sociétés faiblement capitalisées », insiste Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude. Il est vrai que certaines simulations reposent sur des niveaux de loyers qui n'ont rien à voir avec les moyens financiers des locataires. Et n'engagent que ceux qui y croient...

Maîtrisez la nouvelle réglementation

La valse des indices continue. L'année 2008 a démarré avec un nouveau mode d'indexation des loyers voté fin janvier dans le cadre de la loi sur le pouvoir d'achat. C'est l'indice des prix à la consommation qui servira de référent. Il remplace l'IRL (indice de révision des loyers), lui-même successeur, depuis le 1er janvier 2006, de l'indice du coût de la construction. Objectif : contenir la hausse des loyers. Pas d'inquiétudes à nourrir cependant côté bailleur, car, comme le souligne le président de la Fnaim, René Pallincourt, « même si l'on peut regretter que l'on oppose encore les intérêts du propriétaire à ceux du locataire, sur

le plan économique, ce n'est pas une révolution ». Selon les calculs de Century 21, l'impact financier de cette mesure serait marginal : « Avec une inflation à la hausse, l'écart entre l'ancien indice et le nouveau va s'amenuiser, explique Sylvain Jutteau, directeur de l'administration de biens. Si bien que le gain de pouvoir d'achat pour le locataire d'ici à décembre 2008 atteindra... 3 euros. » Autre nouveauté : le montant du dépôt de garantie est ramené à un mois de loyer. Une mesure unanimement fustigée par les professionnels, qui regrettent que l'on réduise comme peau de chagrin cette sécurité, seul moyen pour le propriétaire de disposer d'une trésorerie pour assumer les travaux indispensables à la remise en état du logement ou pour faire face à d'éventuels impayés. « Pour compenser ce risque supplémentaire, les propriétaires vont devenir plus exigeants et augmenter les loyers », prévient Hubert Koch, directeur général délégué du réseau Guy Hoquet. A terme, la caution elle-même pourrait être remise en cause : évoquée par le président Nicolas Sarkozy, sa suppression figure parmi les propositions du rapport Attali. La GRL (garantie des risques locatifs, voir ci-contre) pourrait venir résoudre cette équation en offrant au bailleur davantage de sécurité si elle était élargie à tous les locataires.

Notre conseil Quel que soit l'indice, n'augmentez pas le loyer de façon systématique, car vous risquez le départ d'un locataire sérieux.

garantie des risques locatifs

Une assurance bon marché contre les impayés

« Avec la hausse des loyers, certains locataires ayant un statut précaire qui trouvaient un logement il y a encore cinq ans ne sont pas sûrs de pouvoir s'installer aujourd'hui », constate Christian Jeanvoine, président de GRL Gestion. Les bailleurs ont tendance à exiger des garanties excessives qui dépassent les capacités de la plupart des Français. « Ces prérequis ne correspondent plus à la réalité du marché », observe-t-il. Un constat qui a conduit à la création de la garantie des risques locatifs - GRL - en janvier 2007.

Comment ça marche

La garantie des risques locatifs couvre des profils de locataires a priori plus fragiles : jeunes en contrat à durée déterminée (CDD) ou en intérim, étudiants boursiers, salariés qui consacrent entre un tiers et la moitié de leurs revenus pour se loger...

Elle permet au bailleur d'être remboursé en cas d'impayés dans la limite de 2 300 euros par mois, couvre les frais de procédures judiciaires et prend en charge les détériorations du fait du locataire dans la limite de 7 700 euros. Pour en bénéficier, le propriétaire doit déclarer l'impayé auprès de GRL Gestion.

Pour une étendue de garantie plus vaste qu'une assurance loyers impayés classique, la GRL coûte 2,5 % du loyer annuel (charges comprises) pour les bailleurs isolés, et 1,8 % pour ceux passant par un professionnel. Une prime déductible des revenus fonciers, et qui devrait diminuer prochainement à 2 et 1,5 %.

Des débuts prometteurs

Le démarrage est encourageant : « Nous dépassons le cap des 100 000 logements assurés », affirme Christian Jeanvoine.

Si certains assureurs ont grincé des dents, d'autres commercialisent déjà la GRL », note Jean-Louis Berho, président de l'Association pour l'accès aux garanties locatives. Parmi eux : la Cameic, la Segap, la CGIA... Le produit est rigoureusement identique quel que soit l'assureur. « Plus faible que sur une garantie de loyers impayés, la marge sera compensée par une diffusion plus large, estime Robert de Viennay, directeur commercial de Segap. Nos clients apprécient la GRL car elle leur permet d'accroître leur potentiel de locataires. »

Soyez réaliste sur les loyers

Mieux vaut un loyer qui tombe régulièrement, même un peu au-dessous des prix moyens du marché, que d'avoir un logement vacant », martèle à juste titre Christine Vassal-Largy, directrice générale de Thesaurus. Et comme le rappelle Hubert Koch, « dans certaines petites villes, 20 à 30 euros peuvent faire la différence ! » Rien de pire, en effet, que d'investir dans un appartement qui reste vide. « Un bien non occupé a tendance à se déprécier et, pendant ce temps les charges de copropriété, elles, continuent de courir », explique Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim. Sachez toutefois que, pour un produit ancien situé en centre-ville, le risque de vacance est faible. Dans certains micromarchés, où l'offre de biens locatifs en bon état est abondante, certains propriétaires doivent toutefois réajuster leurs prétentions de 5 à 10 % à la faveur d'un changement de locataire. D'où la nécessité, avant de s'engager, de contacter des professionnels installés à proximité du bien convoité pour connaître les loyers pratiqués. Une démarche encore plus cruciale dans le neuf, où il s'agit de vérifier jusqu'à l'existence d'un marché locatif. A Bègles, Montauban ou Périgueux, par exemple, les grilles locatives établies au moment de la vente en Vefa (dix-huit à vingt-quatre mois avant l'entrée dans les lieux) n'ont pas anticipé le ralentissement des loyers, souvent dû à une offre excessive. « A Carcassonne, par exemple, il a fallu retourner vers les investisseurs en leur disant que, aujourd'hui, le marché ne peut accepter les loyers prévus », admet Henry Buzy-Cazaux. Chez Tagerim, 15 % des dossiers d'investissement en Borloo et en Robien ont donné lieu à une baisse des loyers de 5 à 10 % à la livraison. « Dans certaines villes, les loyers indiqués dans les simulations optimistes n'ont rien à voir avec ceux que les habitants sont prêts à débourser », observe-t-on chez CB Richard Ellis.

Notre conseil Il est préférable de louer ou relouer de 5 à 10 % au-dessous du loyer escompté plutôt que de se retrouver avec un bien sûr les bras susceptible de trouver preneur dans de moins bonnes conditions dans deux ou trois mois.

Négociez dans le neuf

Le Robien sera-t-il remis en question ? Destiné à encourager l'investissement locatif grâce à des avantages fiscaux alléchants, le dispositif est victime de son succès. Les promoteurs ont inondé la France de produits neufs de défiscalisation et, si les investisseurs étaient au rendez-vous, les locataires, eux, ne sont parfois jamais venus ! Au point que Christine Boutin, la ministre du Logement, a récemment évoqué une suppression de ce régime « au cas par cas » dans la zone C, qui recouvre les communes où les loyers sont le plus modérés (90 % du territoire). Chez Akerys, actif sur cette zone, on admet que certains marchés sont à présent saturés (Auxerre, Gap, Auch...), tout en soulignant que de nombreux autres sont demandeurs, à l'image de Montélimar, Beaune ou Senlis.

Faute de locataires, certains propriétaires découragés en arrivent à revendre leur bien avant les neuf ans requis, avec la double sanction d'une moins-value (ces appartements neufs ont souvent été surpayés) et du remboursement des avantages fiscaux dont ils avaient bénéficié (voir encadré p. 24). L'occasion pour d'autres de s'intéresser à ces logements quasiment neufs, parfois cédés à prix cassés (de l'ordre de 20 à 30 %), quitte à réduire ses prétentions de loyer, mais sans sacrifier le rendement. A condition bien sûr de miser sur les villes en mouvement et d'éviter les zones excentrées et mal desservies. « Montpellier, Toulouse ou Rodez, par exemple, offrent un véritable potentiel, estime Sylvain Jutteau. Le dynamisme local va rattraper la surabondance de produits de Robien. ». « Ne jetons donc pas l'opprobre sur ce dispositif, affirme de son côté Christine Vassal-Largy. Le Robien a encore de belles années devant lui. Pour une construction de qualité, l'investisseur peut escompter une rentabilité de 3,5 à 4 % ».

Notre conseil Ne vous laissez pas aveugler par l'avantage fiscal et mûrissez votre projet en étudiant le marché local.

Surveillez les petites surfaces

Bien entendu, la surface idéale d'un produit locatif est avant tout conditionnée par le budget de l'investisseur. Et si l'on s'en tient à la stricte rentabilité locative, les studios sont plus intéressants que les appartements familiaux. Selon la Fnaim, les studios se louent en effet en moyenne 15,43 euros par mois le mètre carré, contre 9,45 pour les biens disposant de quatre pièces. Revers de la médaille, ces petits produits sont plus exposés au ralentissement des loyers. Les derniers chiffres de l'observatoire Clameur indiquent ainsi que les loyers des studios et T1 n'ont augmenté que de 1,9 % en 2007 (contre 3,9 % en moyenne depuis 1998), tandis que ceux des grands logements continuent de croître plus vite (+ 6,9 % pour les cinq-pièces l'an passé, 3,3 % en moyenne depuis 1998). Mais ce n'est pas le seul bémol. Investir dans une petite surface, c'est s'exposer à une rotation importante des locataires et à une dégradation rapide du logement. Mieux vaut un trois-pièces qu'un deux-pièces, et un deux-pièces qu'un studio. Si vos moyens vous le permettent, voyez grand... mais pas trop. Au-delà du quatre-pièces, votre bien peut se retrouver en concurrence avec des maisons individuelles. Et entre un appartement et une maison, même un peu plus chère et éloignée du centre-ville, surtout en province, les candidats à la location ont vite fait de choisir. Dans les villes du sud, notamment à Aix-en-Provence, le phénomène est flagrant.

Notre conseil Profitez du ralentissement du marché pour négocier les petites surfaces. Sauf prestations exceptionnelles, ne dépassez pas le prix moyen au mètre relevé dans le micromarché par les professionnels.

plafonds 2008 des produits de défiscalisation robien recentré et borloo populaire

Acheter un bien pour le louer à loyers maîtrisés permet de bénéficier de réductions d'impôt. Jusqu'à 50 % du montant investi en Robien sur neuf ans et 65 % en Borloo en louant à des locataires eux-mêmes soumis à des plafonds de ressources.

Zone A

Ile-de-France (Paris + première couronne), Côte d'Azur et Genevois français.

Zone B1

Les 23 agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres plus petites.

Zone B2

Les agglomérations de plus de 50 000 à 250 000 habitants.

Zone C

Le reste du territoire.

Ne négligez pas l'ancien

Votre taux marginal d'imposition est inférieur à 30 % ? Ne cédez pas aux sirènes des vendeurs de programmes neufs en défiscalisation, a fortiori dans le Sud-Ouest. Prenez, au contraire, le temps d'une réflexion stratégique. « Le plus important, lorsque l'on se lance dans l'investissement, ce n'est pas la carotte fiscale, mais la composante immobilière du produit, ce que l'on appelle le sous-jacent immobilier », rappelle Dominique Engrand, directeur des investissements résidentiels chez CB Richard Ellis. Les contribuables peu imposés à la recherche d'un rendement ont intérêt à privilégier l'ancien. « L'achat immobilier reste attrayant à la condition de cibler des produits dont la localisation et la qualité assurent la pérennité », ajoute Guy Neplaz, directeur général résidentiel chez CB Richard Ellis. Les prix de l'immobilier étant toutefois proches des plus-hauts historiques, attention à ne pas surpayer le produit. N'hésitez pas, le cas échéant, à faire jouer la concurrence. Et si les travaux ne vous font pas peur, guettez les produits à rénover. Outre un bon potentiel de plus-value, ils offrent aussi une possibilité de déduction fiscale non négligeable. L'emprunteur investisseur peut en effet déduire de ses revenus bruts fonciers le montant des dépenses de travaux. Il en va de même pour les intérêts d'emprunt. Et si, à l'arrivée, vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous pouvez déduire ce déficit foncier de votre revenu imposable à hauteur de 10 700 euros. Le solde de ce déficit peut se reporter sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si vous louez à loyer plafonné à des locataires soumis à condition de ressources, vous pourrez en outre profiter d'un abattement sur les loyers dans le cadre du dispositif Borloo ancien (voir tableau p. 22).

Notre conseil Privilégiez les grandes métropoles et leurs environs comme Paris, Lyon et Marseille. Des opportunités sont aussi à négocier à Aix-en-Provence, Nice, Biarritz ou Cannes, où la demande internationale reste forte.

www.

akerys.com

cbre.fr

century21.fr

cnab.fr

colocation.fr

fnaim.fr

gdp-vendome.fr

legifrance.gouv.fr

ogic.fr

parisianhome.com

passgrl.fr

quietude.fr

tagerim.fr

thesaurus.fr

DISPOSITIFS BORLOO ET ROBIEN

Les règles en cas de vacance prolongée

C'est dans la loi. Afin de bénéficier des avantages des dispositifs de défiscalisation Robien ou Borloo, un logement doit être mis en location dans les douze mois. Ce délai est décompté à partir de la date d'achèvement de l'immeuble dans le cas d'un achat sur plans et à partir de sa date d'acquisition dans le cas, beaucoup moins fréquent, d'un achat clés en main. Aucune dérogation n'est prévue à cet égard.

S'assurer de l'existence d'un marché locatif

De sorte que, sauf à avoir affaire à un contrôleur particulièrement compréhensif, même en invoquant des circonstances indépendantes de sa volonté (conditions de marché très difficiles, désistement d'un candidat à la location...), un investisseur en Robien ou en Borloo n'ayant pas respecté ce délai de mise en location ne pourra éviter de voir remis en cause les avantages de ces dispositifs pour le passé et, à plus forte raison, pour l'avenir. Il paraît prudent, dans un tel contexte, de s'assurer de l'existence d'une demande locative réelle dans le secteur géographique où l'on envisage d'investir.

Départ d'un locataire

De la même manière, en cas de congé d'un locataire au cours de l'engagement de location de neuf ans, les avantages fiscaux ne restent en principe acquis que si une relocation intervient au plus tard dans les douze mois. Le propriétaire peut en outre être appelé à justifier avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour trouver un locataire (publication d'annonces, recours à une agence immobilière) et ne pas avoir eu des prétentions excessives en matière de loyer ou de solvabilité des candidats. Cependant, une remise en location n'est pas exigée si le congé intervient moins de douze mois avant le terme de l'engagement de neuf ans*. Il y a lieu de préciser que la ou les éventuelles périodes de vacance du logement n'ont pas pour effet de prolonger la durée de l'engagement de location de neuf ans. En clair, dès lors qu'un délai minimal de neuf ans s'est écoulé depuis la date de prise d'effet du bail initial, cet engagement est réputé satisfait par le propriétaire, qui devient donc libre de disposer de son bien comme il l'entend. Pour autant que la législation sur les rapports locatifs le lui permet. F. de L.

(Instruction administrative du 21.2. 05, BOI 5 D-3-05, nos 63 et 64).

obligations du bailleur

Assurer la jouissance paisible du locataire

Le propriétaire qui met son bien en location doit fournir à l'occupant un logement décent. Ce dernier doit comprendre une installation permettant un chauffage et l'alimentation en eau, une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson, un évier... Le bailleur doit également assurer la jouissance paisible des lieux. Il réalise par la suite les travaux de maintien en état du logement loué.

La pièce principale présente nécessairement au moins 9 m2 sous 2,20 m de plafond, ou dispose d'un volume habitable de 20 m3.

Deux documents doivent impérativement être annexés au contrat de bail : un état des risques naturels ou technologiques et un diagnostic de performance énergétique (même s'il n'a qu'une valeur informative). Le constat de risque d'exposition au plomb s'y ajoutera le 12 août 2008.

Le bailleur doit également adresser au locataire les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes, avec la quote-part du lot loué dans chacun des postes de charges.

Le propriétaire doit délivrer une quittance de loyer. Une fois les clés remises, il n'a plus le droit, sauf accord du locataire, d'entrer dans le logement.

Les bonnes affaires du meublé

La location classique vous paraît trop contraignante ? Alors optez pour le meublé. La durée minimale du bail n'est que d'un an (au lieu de trois si le logement est vide), avec un préavis de trois mois (au lieu de six), selon la loi de cohésion sociale votée en 2005. Pour les locataires étudiants, le bail peut-être ramené à neuf mois, et n'est pas reconduit de façon automatique. « Les petites surfaces se prêtent mieux au meublé. Au-delà de deux pièces, il devient difficile de trouver preneur », prévient Thierry Faure, administrateur à la chambre Fnaim d'Ile-de-France.

En revanche, la location à titre saisonnier n'entre pas dans le cadre de la réglementation de 2005 et son régime est encore plus souple. Proche de la prestation hôtelière pour touristes ou hommes d'affaires, il peut s'agir d'un bail d'une semaine, d'un mois... Ces locataires de courte durée recherchent des appartements de haut de gamme, bien décorés, dans des quartiers centraux. Ce sont d'ailleurs les biens les plus prestigieux et offrant le plus de prestations qui se louent le mieux. « Pour la clientèle d'affaires, nous proposons des services de ménage, de blanchisserie, mais aussi une connexion Internet haut débit, voire une téléphonie illimitée, décrit Gaëlle Rigou, directrice de l'agence spécialisée Parisian Home. A Paris, il faut compter de 1 200 à 1 400 euros par mois pour un studio et autour de 2 000 euros pour un deux-pièces. Les plus grandes surfaces, moyennant 4 500 euros pour plus de 100 m2, intéressent surtout les familles de touristes. »

Attention : dans tous les cas, le logement doit comprendre tout ce qui est nécessaire à la vie de l'occupant, sans besoin de mobilier supplémentaire. « Le locataire doit pouvoir poser ses valises et s'installer, explique Thierry Faure. On peut imaginer qu'en cas de contentieux un locataire puisse faire requalifier le bail en location nue, bénéficiant ainsi d'un statut plus protecteur, simplement parce que les couverts manquent ! »

Notre conseil Joignez au bail un état des lieux et un inventaire détaillé du mobilier fourni. Discutez avec un professionnel pour vous assurer que votre bien est adapté à la formule de la location meublée saisonnière.

Misez sur les résidences pour seniors

Vous êtes prêt à vous lancer dans un investissement à très long terme ? Avec un ticket d'entrée de 1'ordre de 100 000 euros, vous pouvez opter pour une chambre dans une maison de retraite ou un Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ces établissements répondent à un vrai besoin : avec l'allongement de la durée de vie, la demande d'hébergement médical pour des questions de dépendance explose. « Malgré les scandales dont ce secteur fait malheureusement parfois l'objet, l'investissement dans les résidences services de tourisme ou d'hébergement des personnes âgées permet d'obtenir des taux de rendement de l'ordre de 5 à 6 % », précise Yannick Ainouche, directeur général de Quiétude. Autres avantages pour l'acquéreur : la possibilité de récupérer la TVA (19,6 %) à condition de s'engager à conserver le bien vingt ans et d'opter pour le statut avantageux de loueur en meublé professionnel si vos revenus locatifs atteignent au moins 23 000 euros. Avant de vous engager, assurez-vous que la résidence convoitée est conçue comme un véritable lieu de vie, orchestrée par une équipe médicale compétente de qualité.

Notre conseil Préférez les grands du secteur tels Quiétude, Dolcéa GDP Vendôme. Et n'oubliez pas de vous renseigner sur les possibilités de décrocher une place prioritaire pour vos proches...

Mettez un grand appartement en colocation

La hausse des loyers ces dernières années a largement favorisé l'essor de la colocation. Et contrairement aux idées reçues, « colocataires » n'est pas synonyme de « bande d'étudiants agités » : parmi les 125 000 annonces du site colocation.fr, on dénombre 61 % de 25-49 ans. « Il peut s'agir d'amis célibataires, de cousins, de jeunes actifs... observe Thierry Faure, administrateur à la chambre Fnaim d'Ile-de-France. Le risque locatif par rapport à une famille n'est pas forcément plus élevé, car trois colocataires, cela signifie trois sources de revenus. » D'ailleurs, les propriétaires y sont de moins en moins hostiles. « Logiquement, les colocations ont du succès dans les zones où le marché locatif est tendu et les loyers élevés », remarque Nathalie Ezerzer, directrice adjointe du service juridique de la Fnaim. A Paris, la colocation est une bonne solution pour des grandes surfaces ou des logements atypiques, comme cette maison de ville du 2e arrondissement « impossible à louer à un locataire unique », selon Thierry Faure, et dont le bail repose sur cinq têtes pour environ 2 800 euros par mois. A Toulouse également, la formule connaît un succès croissant : « Cette année, notre activité en colocation a progressé de 20 %, estime Nathalie Daydé, responsable du service gestion-location de l'agence Century 21 locale. La moitié des maisons à louer pour 1 000 à 1 200 euros mensuels ont trouvé preneurs grâce à la colocation. Sinon, elles seraient vides ! »

Notre conseil Insérez une clause de solidarité pour que le loyer soit indivisible. En cas de défaillance d'un colocataire, vous pourrez alors vous retourner contre n'importe lequel de ses camarades. Anticipez également dans le bail les modalités de restitution du dépôt de garantie.

Choisissez un intermédiaire solide

Assurer soi-même la gestion de biens en location demande beaucoup de temps. Le recours aux services d'un administrateur de biens vous évitera les tracas liés à la recherche de locataires, à un éventuel dégât des eaux ou à un défaut de paiement. Il se chargera en outre des multiples paperasses incontournables : rédaction du bail, établissement des quittances de loyer, déclaration des revenus fonciers, tenue des comptes, paiement de la taxe foncière... Si des travaux sont nécessaires, le professionnel expérimenté sera à même d'en maîtriser le coût. Le mandat de gestion précise l'étendue des missions que vous lui confiez.

Avant de vous engager, renseignez-vous sur sa réputation, par bouche-à-oreille ou auprès des chambres syndicales. « L'ancienneté du cabinet, le nombre de lots en gestion, sa spécialisation dans l'ancien ou le récent, le montant de sa garantie financière sont autant d'éléments à étudier avant de faire son choix », détaille Serge Ivars, président de la Cnab (Confédération nationale des administrateurs de biens). La rémunération du gérant varie entre 6 et 10 % du loyer annuel, charges comprises, selon l'importance du patrimoine remis entre ses mains. Un coût que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers.

Notre conseil Adressez-vous à un cabinet proche du bien que vous louez, afin que le gérant puisse se rendre aisément sur les lieux en cas de problème. Commencez par un mandat d'un an afin d'évaluer les qualités de l'administrateur de biens

obligations du locataire

Respecter le bien du propriétaire

Premier devoir du locataire : contracter une assurance multirisque habitation dès son entrée dans les lieux. Il doit bien entendu honorer le loyer et les charges aux échéances prévues par le contrat, mais aussi assumer les dépenses d'entretien courant et les petites réparations. Si le dépôt de garantie est prévu dans le bail, le locataire est obligé de le verser, sous peine de résiliation du contrat. Il peut néanmoins s'entendre avec le bailleur pour un règlement différé ou réparti sur plusieurs mois.

L'occupant est tenu d'utiliser le logement selon la destination précisée dans le bail (à usage d'habitation, à titre professionnel, ou les deux). La sous-location est autorisée, avec l'accord écrit du propriétaire.

Le locataire est respon -sable des dégradations et pertes pouvant survenir dans le logement, à moins qu'elles ne soient dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou à un indésirable.

S'il quitte les lieux avant la fin de son bail, le locataire doit respecter un préavis de trois mois. Ce délai peut être ramené à un mois en cas de mutation ou de perte d'emploi. Pendant la durée du préavis, il doit continuer à payer le loyer et les charges (sauf si, avec l'accord du propriétaire, un nouveau locataire entre dans les lieux dans cet intervalle).

Dossier réalisé par Ariane Artinian et Muriel Breiman

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