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La Vie immobilière N° 14Paru le vendredi 1 février 2008 à 00h00

Revente interdite


La législation permet à une personne faisant donation d'un bien d'interdire une revente de celui-ci. Sous certaines conditions qui ont donné lieu à des prises de position assez nombreuses des tribunaux.

Dans un acte de donation, il est possible de prévoir que, dans le cas où le donataire (celui qui reçoit le bien) décéderait avant le donateur, le bien donné ferait retour à ce dernier. Il est évident que ce « droit de retour conventionnel » ne pourra jouer que si le donataire se voit interdire, par une clause particulière, la possibilité de revendre le bien du vivant du donateur. Mais d'autres considérations, au premier rang desquelles des raisons sentimentales, peuvent conduire à l'insertion d'une clause d'inaliénabilité dans un acte de donation.

Pour être valide, une telle clause doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (Code civil, art. 900-1, alinéa 1er). La volonté d'assurer l'efficacité d'une clause de retour comme le souhait de maintenir une propriété dans la famille sont considérés comme des motifs légitimes. De même, une personne qui fait donation d'une maison en s'en réservant le droit d'usage et d'habitation a un intérêt légitime à interdire au donataire de céder ce bien. En effet, une telle clause lui évite d'avoir, en tant qu'occupant du logement, à traiter ultérieurement avec des tiers et non avec le donataire lui-même.

Mais c'est à propos du caractère temporaire de l'interdiction d'aliéner que les litiges sont le plus fréquents. En pratique, il faut que le bénéficiaire de la donation puisse, tôt ou tard, retrouver la liberté de disposer du bien qui lui a été donné. Ainsi, tandis qu'une clause imposant une inaliénabilité pendant la durée de vie du donateur est en principe valable, une clause imposant une inaliénabilité pendant la vie du donataire est, elle, nulle.

Le pouvoir des juges

La clause étant supposée valide, le donataire ne peut en principe revendre le bien sans s'exposer à un risque d'annulation de la vente et de révocation de la donation dont il avait bénéficié. Cependant, la législation lui reconnaît la possibilité de demander judiciairement la levée de la clause si l'intérêt qui a justifié celle-ci a disparu ou bien s'il advient un intérêt plus important que celui qui l'avait justifiée, comme par exemple la nécessité pour le donataire de se libérer de lourdes dettes.

Tout comme pour une donation, une clause d'inaliénabilité peut être stipulée pour une libéralité testamentaire. Précisons que, selon la jurisprudence, une telle clause est nulle non seulement si elle est prévue pour la durée de vie du gratifié, mais aussi pour une durée telle que, compte tenu de son âge, elle lui ôte toute perspective de pouvoir revendre le bien légué

Fabrice de Longevialle

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