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La Vie immobilière N° 16Paru le mardi 1 avril 2008 à 00h00

Revenus locatifs Passer du micro au réel


Pouvant générer des économies d'impôt appréciables, une renonciation au régime du micro-foncier suppose toutefois d'anticiper correctement l'évolution de ses charges sur trois ans.

Réservée aux propriétaires qui perçoivent moins de 15 000 euros de loyers annuels, la formule du micro-foncier présente un atout indéniable par rapport à celle du réel. Au lieu de remplir chaque année une déclaration spécifique no 2044 détaillant revenus et charges catégorie par catégorie, le contribuable a en effet pour seule obligation de mentionner le montant brut de ses loyers sur sa déclaration d'ensemble de revenus no 2042. Sa base d'imposition à l'IRPP et aux contributions sociales (11 %) est ensuite déterminée par l'administration en appliquant aux sommes en cause un abattement forfaitaire de 30 % couvrant l'ensemble des charges qui, dans le cadre du régime du réel, sont prises en compte pour leur montant effectif : travaux, intérêts d'emprunts, assurances, taxe foncière, frais d'administration et de gestion, charges de copropriété, etc.

Ce système est d'une simplicité extrême. Quant à savoir si, d'un point de vue strictement financier, il est plus avantageux de s'y soumettre ou bien de s'en détourner et d'opter pour le réel, c'est une tout autre affaire. Compte tenu de la grande disparité de situations existant chez les propriétaires de biens locatifs, on ne saurait en effet formuler en ce domaine un précepte valable pour tous.

Ainsi, en raison des caractéristiques propres de leur bien ou des conditions de son acquisition (recours à un crédit pour le financement d'une part importante de l'opération), certains propriétaires sont amenés à supporter des charges récurrentes d'un montant substantiellement supérieur au forfait de 30 % accordé dans le cadre du micro-foncier. Bien évidemment, les personnes concernées ne peuvent qu'être conduites à renoncer au régime micro et à opter pour le système du réel, qui permet une prise en compte des dépenses pour leur montant effectif. Mais il faut également observer que, chez un contribuable ayant ordinairement à faire face à des frais modérés, les charges sont susceptibles de connaître une brusque augmentation au cours d'une année donnée. Par exemple en cas de départ d'un locataire obligeant à une remise en état des lieux ou d'engagement de gros travaux par la copropriété. Le choix entre les deux régimes se révèle, en pareille hypothèse, beaucoup plus délicat.

Choix irrévocable pendant trois ans

Car il importe de s'assurer que, favorable au titre de l'année considérée compte tenu du dépassement du seuil des 30 % de charges, l'option pour le régime du réel le restera sur la durée. Sachant en effet qu'une telle option ne vaut pas pour une année seulement mais demeure irrévocable pendant trois ans, elle oblige à comparer total des loyers et total des dépenses sur l'ensemble de cette période. Et c'est uniquement si la masse estimée des secondes représente plus de 30 % de la masse des premiers qu'un assujettissement des loyers au régime du réel sera effectivement profitable.

A l'expiration du délai de trois ans, le contribuable ayant effectué ce choix pourra revenir au micro. S'il décide au contraire de rester placé sous le régime du réel, il ne sera, cette fois, engagé que pour l'année en cause

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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