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La Vie immobilière N° 14Paru le vendredi 1 février 2008 à 00h00

Robien et Borloo Les atouts de la SCI


Pour ceux qui veulent réaliser en commun avec des partenaires un investissement ouvrant droit aux avantages des dispositifs Robien ou Borloo, la formule de la SCI se révèle préférable à celle de l'indivision.

Des motivations très diverses, tel le désir de limiter sa mise de fonds, peuvent conduire à effectuer à plusieurs un investissement en Robien ou en Borloo. Si l'acquisition est réalisée dans le cadre d'une société civile immobilière (SCI), chaque membre de celle-ci peut déduire de ses revenus imposables la quote-part d'amortissement correspondant à sa participation. L'avantage s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'investissement est effectué en indivision. Mais cette formule est loin d'offrir les mêmes souplesses que la précédente.

La SCI, plus souple qu'une indivision

Premier point : la location du bien à l'un des indivisaires (ou à l'un de ses ascendants ou descendants dans le cas d'un investissement Borloo) fait obstacle à ce que non seulement celui-ci, mais aussi n'importe quel autre membre de l'indivision, puissent revendiquer le bénéfice de l'amortissement. Dans une SCI, au contraire, l'exclusion des avantages fiscaux vaut uniquement pour l'associé concerné. Autrement dit, le fait que l'un des associés entende disposer du logement pour lui-même (ou pour l'un de ses ascendants ou descendants, s'agissant d'un investissement Borloo) reste sans aucune incidence pour ses partenaires, qui peuvent prétendre à la déduction de leur quote-part d'amortissement.

Second point : une cession de ses droits indivis par l'un des membres d'une indivision au cours de l'engagement de location de neuf ans remet en cause les avantages fiscaux pour tous les indivisaires. La situation est, là encore, radicalement différente dans une SCI : la perte des avantages fiscaux liée à la cession des parts avant la fin du délai de neuf ans vaut uniquement pour l'associé concerné.

Constituer une structure ad hoc

Une précision importante doit être apportée à ce sujet. Comme l'a spécifié l'administration dans ses commentaires des différents dispositifs qui se sont succédé, l'obligation de conservation porte sur la totalité des titres détenus par le contribuable dans la société ayant réalisé l'investissement. Ainsi, même dans le cas où le logement ayant ouvert droit aux avantages du dispositif Robien ou Borloo n'occupe qu'une place marginale parmi les actifs immobiliers de la SCI, les différents membres de celle-ci se voient privés pendant neuf ans de toute possibilité de procéder à une cession de leurs titres sous peine de remise en cause des déductions dont ils avaient bénéficié.

Dans ces conditions, il paraît très recommandé de réaliser les investissements Robien ou Borloo dans le cadre d'une SCI spécialement constituée dans ce but. En effet, l'interdiction de cession pendant neuf ans ne porte alors que sur des parts représentatives de biens immobiliers ayant effectivement ouvert droit à l'avantage fiscal. Ce qui n'est pas le cas lorsque l'investissement a été logé dans une structure préexistante

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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