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La Vie immobilière N° 3Paru le vendredi 1 décembre 2006 à 00h00

Ruée sur les studettes dans la capitale


Malgré l'érosion de la rentabilité locative, chambres de bonnes et studettes restent un investissement à fort rendement. Mais l'offre se fait rare.

La chasse aux petites surfaces est ouverte. Avec la flambée des prix de l'immobilier, investir dans la pierre pour moins de 100 000 euros à Paris est presque devenu une gageure. A moins de privilégier les toutes petites superficies. « L'engouement est réel. Outre un prix plus accessible, les chambres de service ou studettes sont un des seuls produits où l'on peut encore avoir un rendement de 6,5 à 7,5 %. Pour un studio ou un deux-pièces, difficile de dépasser les 5 % », estime Emmanuel Ducasse, directeur des expertises au Crédit foncier. Le coût au mètre carré pour une studette ou une chambre de bonne dépasse généralement de 15 à 20 % le niveau moyen du marché. Les tarifs démarrent autour de 50 000 euros. « Au vu de la rentabilité de ce produit, mieux vaut d'ailleurs placer une telle somme dans une chambre de bonne qu'à la banque », juge Philippe Jean-Louis, de l'étude Doumer.

Un marché de plus en plus restreint

Rue de Paradis, dans le 10e arrondissement, deux studios non mitoyens de 9 m2 chacun, salle d'eau et toilettes à l'extérieur, ont été cédés 50 000 euros l'unité. Ils pourront se louer 300 euros par mois, d'après l'agence qui a négocié la vente, soit un rendement brut théorique de 7,2 % l'an. Dans le même quartier, un 18 m2 de confort similaire ne s'y louerait pas plus de 500 euros. Investir dans les arrondissements populaires comme ceux du nord-est de la capitale n'est pas dénué d'intérêt, si l'on en croit Gilbert Chouchana, président de la région Paris chez Laforêt Immobilier : « Les loyers ne diffèrent pas tant que ça d'un arrondissement à l'autre, car les locataires cherchent avant tout dans Paris. En revanche, le prix du mètre carré à l'achat y est inférieur à celui du centre et de l'ouest parisien, d'où une meilleure rentabilité. »

L'investissement est attrayant, certes, mais les biens mis en vente restent rares. « C'est un marché assez fermé, estime Gilbert Chouchana. D'une part, il est désormais interdit de louer des chambres de moins de 9 m2, ce qui met déjà une bonne partie de l'offre existante hors circuit. D'autre part, on ne peut plus créer de lots inférieurs à 14 m2, ce qui a aussi un véritable impact sur les produits disponibles. » Sans compter que de nombreuses chambres de service ont été réunies ces dernières années pour être transformées en studios, raréfiant un peu plus les possibilités d'achat.

D'autant que les candidats sont nombreux. Outre les investisseurs pur sucre, les étrangers en quête d'un pied-à-terre restent de sérieux postulants à ce type d'acquisition. Idem pour les parents cherchant à se domicilier près des bons établissements scolaires pour y inscrire leur enfant. Exemple dans le 16e arrondissement, où le prix de ces surfaces doit beaucoup à la renommée des écoles toute proches. Rue Raynouard, une chambre de bonne de 11 m2 avec salle d'eau et toilettes sur le palier a été cédée 70 000 euros, soit presque 6 400 euros le mètre carré.

Déléguer la gestion

Pour rentabiliser leur acquisition, les investisseurs se tournent majoritairement vers la location meublée, qui permet une plus grande souplesse, tant dans la gestion que dans le prix du loyer : « Dans ce cas de figure, le mètre carré loué 30 euros mensuels pour une pièce vide passe à 35, voire 40 euros lorsqu'elle est équipée, une hausse substantielle qui amortit largement le coût du mobilier et les travaux », estime Emmanuel Ducasse.

Les locataires ne manquent pas. Revers de la médaille, ils restent moins longtemps que lorsqu'ils habitent une plus grande surface. De plus, le public visé, étudiants, jeunes travailleurs et bas revenus, peut être considéré plus risqué pour un paiement régulier du loyer. D'où le choix de certains propriétaires de confier l'administration de leur bien à un professionnel. « L'examen des dossiers est primordial pour sécuriser son placement. C'est un véritable travail. Mieux vaut le déléguer à une agence pour ne pas se tromper, quitte à rogner un peu sur la rentabilité », plaide Philippe Jean-Louis

Jorge Carasso

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