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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

S'approprier les parties communes


Dans une copropriété, placards, portions de couloir et autres paliers en déshérence suscitent des convoitises. Il est possible, sous certaines conditions, de les récupérer.

Il est fréquent que, dans un immeuble, certaines superficies, officiellement des parties communes, soient en réalité utilisées par un seul copropriétaire. C'est le cas par exemple d'une portion de couloir qui ne dessert qu'un appartement, de plusieurs chambres de service qui ont été réunies ou d'un jardinet intérieur accessible uniquement par l'appartement du rez-de-chaussée. D'autres espaces sont inutilisés mais feraient le bonheur d'un copropriétaire. L'habitant du dernier étage peut être intéressé par des combles délaissés ou par la toiture terrasse de l'immeuble. La loge désormais sans concierge suscite aussi des envies, ainsi que les petits lots (placards communs à l'étage, anciens WC...).

Le fait accompli

Un copropriétaire tente quelquefois de mettre les autres devant le fait accompli et de s'approprier une partie commune. Il va fermer le couloir et agrandir ainsi son appartement, donc augmenter son confort et valoriser son patrimoine. Il va parfois se contenter de l'accord verbal de ses voisins immédiats. C'est évidemment une formule à déconseiller car il existe en ce domaine une prescription trentenaire (article 2262 du Code civil). Durant ce délai, n'importe quel copropriétaire (y compris un nouvel arrivant dans l'immeuble) peut contester cette appropriation et exiger la remise en état des lieux. Et cela même si, sur un plan pratique, il ne subit aucun préjudice. Ce risque, par ricochet, rendrait problématique la vente du logement ainsi agrandi, l'acquéreur ne voulant pas d'ennuis (lire encadré ci-contre). D'autant que le délai de trente ans est délicat à faire admettre.

Pour ces anciennes situations, l'idéal est de faire reconnaître la prescription par une décision de l'assemblée générale (ce qui est souvent difficile), voire de faire établir un acte notarié sur la base de témoignages, d'anciennes factures de travaux...

La voie légale

Conformément à la loi du 10 juillet 1965 (plusieurs fois modifiée), qui sert de base au régime de la copropriété, l'appropriation d'une partie commune nécessite une décision de l'assemblée générale. Cette décision consiste en fait à vendre la partie commune concernée, donc à fixer les modalités de la transaction. Cette vente peut s'effectuer avec une contrepartie monétaire ou par le transfert de charges à l'acquéreur (remise en état de la toiture par celui qui acquiert les combles...). La transaction une fois faite sera transcrite dans un acte notarié à la charge de l'acquéreur.

Le copropriétaire doit donc demander au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'inscrire le projet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. S'agissant de l'aliénation d'une partie commune, le vote nécessite une majorité renforcée - la moitié des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (exprimées en millièmes). L'abstention ou le refus d'une seule personne peut donc compromettre l'opération. A ce stade, chaque copropriétaire est libre de refuser la demande sans avoir à se justifier. En cas de refus, il n'est pas possible de saisir le juge pour qu'il autorise la transaction. Il faut donc, avant l'assemblée générale, contacter les copropriétaires afin de s'expliquer avec eux et de ne pas leur donner le sentiment qu'ils sont mis devant le fait accompli. L'appui du conseil syndical et du syndic sont indispensables

Michel Ravelet

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