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La Vie immobilière N° 3Paru le vendredi 1 décembre 2006 à 00h00

S'enrichir en payant moins d' impôts


Se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant sa note fiscale, c'est possible. A condition de prendre un minimum de précautions et de choisir la solution adaptée à votre profil.

Un investissement qui se finance tout seul avec des loyers qui couvrent le crédit. Des perspectives de plus-values mirifiques. Et, pour couronner le tout, des économies d'impôts immédiates. Les promesses de certains vendeurs de produits de défiscalisation ont tout pour plaire. Leur problème ? Elles n'engagent que ceux qui y croient... Ne rêvez pas. « Bien entendu, il est possible de réaliser de belles affaires en profitant d'un coup de pouce fiscal, mais il faut faire preuve de discernement avant de se lancer », prévient Christine Vassal-Largy, directrice générale de Thesaurus.

D'abord, penchez-vous sur votre situation fiscale. Il est aberrant en effet d'envisager un investissement défiscalisant si vous n'êtes pas imposable. « Ensuite, ne jamais perdre de vue qu'il s'agit d'une acquisition immobilière », ajoute Franck Ladrière, patron du cabinet Axone Invest. Se préoccuper de l'emplacement est donc essentiel. « Les investisseurs devraient se déplacer pour voir ce qu'ils achètent », préconise Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim. Cela éviterait à certains de miser sur des quartiers sans avenir où les perspectives de plus-values sont aléatoires. De même, il convient de vérifier auprès d'un agent immobilier local que le prix est adapté. « Lorsqu'il y a avantage fiscal, il y a souvent surcote sur la valeur du bien », met en garde Eric Cosserat, président du directoire de Perial. Côté gestion, attention à ne pas surestimer les recettes locatives. Pour que les simulations soient réalistes, ne prenez en compte que dix ou onze mois de loyer et ne prévoyez qu'une revalorisation annuelle de 1 %. N'oubliez pas les charges de copropriété (5 % du loyer environ) et n'espérez pas d'augmentation de la valeur du logement. Une fois ces précautions prises, vous serez à l'abri des mauvaises surprises. Reste à définir la stratégie adaptée à votre situation patrimoniale. Suivez le guide

Les produits vedettes

Deux dispositifs phares permettent d'investir dans le neuf pour louer à loyers maîtrisés en réduisant ses impôts. L'économie peut atteindre 3 000 euros par an en « Robien recentré » et 4 000 euros en « Borloo populaire ». Ces avantages fiscaux s'appliquent sur demande du contribuable. L'option, irrévocable, doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus.

robien recentré

Pour sa souplesse

Moins avantageux que son prédécesseur, ce dispositif, en vigueur depuis le 1er juillet, permet aux « petits » budgets de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de substantielles diminutions d'impôts. L'acquéreur peut amortir 6 % du prix d'achat pendant sept ans, puis 4 % pendant les deux années suivantes. Au total, la déduction atteint donc 50 % du montant de l'investissement sur neuf ans. Pour en bénéficier, vous devez acheter un logement neuf ou ancien en mauvais état nécessitant de gros travaux de remise aux normes et vous engager à le louer vide, pendant neuf ans au moins, à un locataire qui en fait sa résidence principale. « Idéal pour les contribuables imposés dans la tranche à 30 % », précise Henry Buzy-Cazaux. Comptez 115 000 euros en moyenne pour un deux-pièces de 40 à 42 m2 en zones B2 et C, et de 140 000 à 170 000 euros en zones A et B1.

Le bien peut être loué à des descendants ou à des ascendants qui ne font pas partie du foyer fiscal.

Des loyers inférieurs d'environ 10 % à ceux du marché, fixés par décret et revalorisés tous les ans au 1er juillet. Durée de location : au moins neuf ans.

En savoir plus : article 40 de la loi du 16 juillet 2006 portant engagement national sur le logement. Décret 2006-1005 du 10 août 2006. Instruction du 2 novembre 2006, BOI 5 D-4-06. www.impots.gouv.fr

borloo populaire

Pour sa durée

Ce dispositif s'adresse prioritairement aux personnes plus fortement imposées (taux marginal 40 %). Les neuf premières années, son régime est identique à celui du Robien recentré. Il propose ensuite une déduction d'impôt annuelle de 2,5 % pendant six ans (65 % sur quinze ans). S'y ajoute la déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. En contrepartie, vous devrez louer à des locataires disposant d'un niveau de ressources plafonné. Pour l'instant, ces plafonds, plutôt raisonnables, correspondent à ceux de la quasi-totalité des locataires (lire tableau ci-dessous). « Ceux qui n'ont pas encore de revenus fonciers ont intérêt à opter pour des produits de 60 à 65 m2 (180 000 à 200 000 euros) pour faire le plein d'économies d'impôts », conseille Jérôme Menardo, président du groupe Wagram. Vu la faiblesse des loyers, n'escomptez pas de rentabilité intéressante en zone C. Les petits budgets doivent plutôt miser sur une valorisation de leur bien, tout en sachant que les plus-values sont incertaines en deuxième couronne dans les villes moyennes de province...

Amortissement de 65 % de la valeur du bien et des économies d'impôt qui continuent après neuf ans.

Des loyers inférieurs d'environ 30 % à ceux du marché en zone C. Le logement doit être loué pendant au moins neuf ou quinze ans.

En savoir plus : voir dispositif Robien recentré.

DÉFICIT FONCIER

Pour les amateurs d'ancien

Vous disposez de revenus fonciers, vous êtes imposé dans une tranche élevée et les travaux ne vous font pas peur ? Envisagez donc un investissement dans de l'ancien en mauvais état. Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les dépenses de travaux de rénovation. S'ils génèrent un déficit foncier, ce dernier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros. Un contribuable imposé à 40 % réalise ainsi une économie immédiate de 4 280 euros. Pour optimiser le mécanisme, l'astuce consiste à avoir plus de charges que de revenus (afin de remonter le déficit sur le revenu global). « Parfait pour les investisseurs qui souhaitent rénover leur patrimoine pierre tout en bénéficiant d'allégements fiscaux, souligne un conseiller en gestion de patrimoine. Surtout pour les petites impositions, dès lors qu'il y a une qualité immobilière et une cohérence de rentabilité.

Le montant de l'investissement est plus faible que dans le neuf. Le solde de déficit est reportable pendant dix ans.

Le bien doit être loué au moins trois ans. Les travaux de construction ne bénéficient pas de l'avantage fiscal. Les loyers sont imposés, comme vos revenus. Indispensable de s'impliquer dans l'opération.

En savoir plus : article 156-I du code général des impôts.

Location meublée

Pour les non professionnels

« Moyennant un effort de 100 euros pas mois, je me constitue un patrimoine et prépare ma retraite en utilisant le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) », se félicite Alain T., 32 ans. Ce célibataire vient d'acquérir un studio à 106 450 euros. « Le crédit me coûte 594 euros par mois et le bien m'en rapporte 494 », poursuit-il. « La formule du LMNP ne permet pas de faire baisser ses impôts mais de se constituer des revenus nets d'impôt », indique Jean-Marie Chavan, directeur commercial de Quiétude. Dans le neuf, vous avez le choix entre des résidences de tourisme ou médicalisées. Dans l'ancien, louer un bien avec mobilier et ustensiles permet de bénéficier du régime de la micro-entreprise et de n'être imposé que sur 32 % des loyers perçus.

Un ticket d'entrée faible, à partir de 90 000 euros. Bail minimal de un an dans l'ancien. Récupération de la TVA dans le neuf.

Il faut disposer d'une capacité d'endettement pour contracter un nouveau crédit. Dans le neuf, il est préférable de garder le bien vingt ans.

En savoir plus : article 156-I du code général des impôts.

Les rolls pour gros contribuables

Vous payez de 20 000 à 30 000 euros d'impôt, vous disposez déjà de revenus fonciers et vous êtes capable de mettre de 350 000 à 400 000 euros sur la table ? Si vous êtes amateur des vieilles pierres, vous pouvez participer à la rénovation du patrimoine (dispositifs Malraux ou Monuments historiques) et déduire l'intégralité des travaux. Sinon, examinez le statut de loueur en meublé professionnel, produit qui permet également de défiscaliser à grande échelle.

Loi Malraux

Pour le charme des vieilles pierres

S'offrir une demeure dans un secteur sauvegardé aux frais du fisc, c'est réalisable en bénéficiant des avantages de la loi Malraux. L'opération consiste à acheter un logement ancien, situé au coeur du centre historique d'une ville (dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), en vue de le restaurer et de le louer à un locataire qui en fera sa résidence principale. « Vous déduirez l'intégralité des travaux de rénovation de votre revenu global l'année d'acquisition du foncier », note Emmanuel Bertein, chez MDI. Les intérêts d'emprunt, eux, sont déductibles des seuls revenus fonciers. L'initiative de la restauration doit provenir de l'investisseur ou d'une association de plusieurs copropriétaires (Aful). L'architecte des Bâtiments de France doit être consulté sur les travaux.

Les déficits s'imputent sans restriction, et non pas dans la limite de 10 700 euros, comme c'est le cas dans l'ancien classique. La durée minimale de location est de six ans.

Les règles à observer sont contraignantes. Le danger de surpayer son bien est réel, ainsi que celui de se faire redresser par le fisc si les procédures ne sont pas suivies à la lettre.

En savoir plus : article 31-I 156-I du code général des impôts.

Monuments historiques

Pour devenir châtelain

Réservée aux contribuables payant plus de 25 000 euros d'impôt et disposant de préférence d'une fibre architecturale, l'acquisition d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire permet, comme le Malraux, d'imputer les déficits sans limitation (et non dans la limite de 10 700 euros). Les travaux se déduisent des revenus de l'année d'acquisition. La déductibilité peut s'étaler sur plusieurs années. La rénovation de ce type de bâtiment reste une affaire de spécialiste.

A savoir : comme pour la loi Malraux, l'intervention de l'architecte des Bâtiments de France peut prendre du temps et engendrer des travaux onéreux. Mieux vaut donc être à l'aise au niveau de sa trésorerie.

Le bien peut être mis en location sans condition de durée. Possibilité, dans de rares cas, de transmission hors droits de succession. Le logement peut être occupé par le propriétaire.

Classé, le bien est sous la haute surveillance du ministère de la Culture. Les travaux ne peuvent débuter qu'après autorisation du service des Monuments historiques. Attention au marché locatif si la bâtisse n'est pas en centre-ville.

En savoir plus : article 156-I et II du code général des impôts.

Location meublée professionnelle Pour devenir rentier

Pour obtenir le statut fiscalement très intéressant de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS), investir dans un ou plusieurs logements que vous louerez meublés et dégager de cette activité des recettes annuelles d'un montant supérieur à 23 000 euros. Ces recettes relevant du régime d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (et non de celui des revenus fonciers), vous pourrez amortir l'intégralité du bien - 100 % du mobilier entre cinq et sept ans et l'immobilier hors terrain entre vingt et quarante ans - et déduire l'ensemble des charges afférentes à l'acquisition et à la gestion. Les éventuels déficits sont imputables sur votre revenu global sans limitation. Autre avantage non négligeable : l'exonération de la plus-value, si vous revendez après cinq ans et disposez de recettes inférieures à 250 000 euros. Dans le neuf, le marché est essentiellement concentré sur les résidences médicalisées et les résidences de tourisme offrant des prestations hôtelières.

Réduction du revenu imposable. Constitution d'une retraite défiscalisée grâce à l'acquisition d'un patrimoine de bon rapport. Possibilité de récupérer la TVA et d'être exonéré d'ISF sous certaine conditions.

Ticket d'entrée élevé, au moins 460 000 euros si l'on table sur un rendement locatif moyen de 5 %.

En savoir plus : article 151 septies VII du code général des impôts.

Les formules voyage

Investir dans une zone dévitalisée ou en outre-mer permet de réduire immédiatement votre note fiscale. Tablez sur 3,5 % de rendement dans le premier cas et autour de 3 % dans le second, et restez vigilant sur la qualité de l'emplacement. La baisse d'impôt risque en effet d'être remise en cause si vous ne réussissez pas à trouver un locataire.

zone de revitalisation rurale

Pour l'amour du terroir

Alléger sa note fiscale en achetant un bien neuf dans une résidence de tourisme située en zone de revitalisation rurale (ZRR) avec la possibilité d'en profiter quelques semaines par an, telles sont les perspectives alléchantes ouvertes par la loi Demessine. L'avantage fiscal est fixé à 25 % du prix du bien, dans la limite de 50 000 euros pour une personne seule (100 000 euros pour un couple). La réduction (12 500 euros pour un célibataire, 25 000 pour un couple) s'étale sur six ans. L'immeuble doit être donné en location nue pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme dans le mois suivant son acquisition ou son achèvement. Le rendement varie en fonction de votre droit d'occupation.

Possibilité de récupération de la TVA. Mise initiale faible, à partir de 50 000 euros.

Les zones touristiques ne sont pas toutes attrayantes et certains biens ont du mal à être loués.

En savoir plus : article 199 decies E du code général des impôts.

girardin

Pour prendre le large

Investir dans l'immobilier neuf outre-mer permet d'obtenir une réduction d'impôts de 40 % du montant de l'investissement si le bien est situé en secteur libre et de 50 % en secteur intermédiaire (loyer et ressources du locataires encadrés). Cette réduction, répartie sur cinq ans, est plafonnée à 1 866 euros HT le mètre carré en 2006. Le logement doit être loué non meublé à usage d'habitation principale dans les six mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble. « D'où la nécessité d'être extrêment sélectif sur la localisation du bien et l'organisme gestionnaire », prévient Christine Vassal-Largy. Les meilleures affaires se font actuellement à La Réunion. Attention, toutefois, certains micromarchés n'y sont pas du tout cotés et les immeubles ont du mal à se remplir (lire également notre enquête pages 72-73).

Le plein d'économie d'impôts pendant cinq ans. Possibilité de revendre au bout de cinq à six ans.

Une connaissance locale s'impose. Pas facile non plus de surveiller la qualité à onze heures d'avion.

En savoir plus : article 199 undecies A du code général des impôts.

Dossier réalisé

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