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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

SCI, une société pour acheter en famille


Utilisée dans l'optique d'une transmission de patrimoine, la société civile immobilière est aussi un bon moyen d'éviter les lourdeurs de l'indivision.

Oue vous viviez en union libre, que vous soyez un couple recomposé avec des enfants issus d'un premier lit ou bien marié en ayant établi un contrat, dans nombre de situations, la société civile immobilière (SCI) peut constituer une piste intéressante quand on envisage l'acquisition d'un bien immobilier en commun. Car elle évite l'indivision, un statut dont chacun s'accorde à dire qu'il manque de souplesse. En effet, dans ce cas de figure, la plupart des décisions nécessitent l'accord de tous les indivisaires, ce qui peut provoquer des situations de blocage. Certes, une convention d'indivision peut assouplir ce cadre juridique par la nomination d'un gérant, mais les pouvoirs de ce dernier restent limités.

Dans l'indivision, il faut savoir que vous avez, en permanence, une épée de Damoclès au-dessus de la tête, nul ne pouvant être contraint à y demeurer, ce qui signifie que le partage peut être provoqué à n'importe quel moment. Dans une SCI, en revanche, non seulement le gérant dispose, en principe, de plus de latitude, mais elle ne peut être dissoute n'importe comment. Il faut un « juste motif ». Autrement dit, un motif grave qui empêche le fonctionnement normal de la société.

Création

Il faut commencer par établir des statuts qui définiront la forme de la société, son objet (gestion d'un patrimoine par exemple), sa durée (jusqu'à 99 ans), etc. Même si vous pouvez vous-même rédiger ces statuts, il est préférable de passer par un notaire car un certain nombre de subtilités sont difficiles à appréhender par le néophyte. Les statuts sont très importants car ils fixent les pouvoirs du ou des gérants, les modalités de consultation des associés, les règles de quorum et de majorité, les conditions d'agrément de nouveaux membres... Les statuts doivent être enregistrés et déposés au greffe du tribunal de commerce. La SCI doit faire l'objet d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés et d'une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc). Au total, si vous passez par un professionnel, il peut vous en coûter quelques milliers d'euros. En outre, sachez que le fonctionnement d'une société civile immobilière n'est pas indolore en termes de gestion (comptabilité, assemblées générales, imposition des résultats...).

Si vous êtes marié

Sans avoir à changer de régime matrimonial, vous pouvez, avec la SCI, modifier les règles de gestion de vos biens, sachant par exemple que, sous un régime de séparation, chacun reste maître de ses biens personnels. Rien ne vous empêche, en effet, de créer une société immobilière et d'y apporter un bien personnel dont la gestion résultera des statuts de la SCI. Votre conjoint et vous pourrez alors être associés dans les proportions que vous décidez (60/40, 51/49, 30/70, etc.). Attention : si vous mettez en SCI votre résidence principale, sachez que vous ne pourrez pas bénéficier, en cas de disparition de votre conjoint, de la jouissance du logement durant un an après le décès.

Entre concubins

Il est courant pour des concubins d'acquérir un logement en commun. Dès, lors, vous tombez obligatoirement sous le régime de l'indivision. Pour éviter ce statut et favoriser votre partenaire, sachant que les concubins n'héritent pas l'un de l'autre et qu'en cas de legs les droits s'élèvent à 60 %, le montage d'une SCI est tout à fait indiqué. Au lieu d'acheter le logement de façon classique, vous le faites acquérir par la SCI, qui devient propriétaire. Chacun des associés détient alors des parts à hauteur de sa mise. Les statuts peuvent prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, et les conditions de dissolution (à l'unanimité, au décès du premier concubin).

En cas de séparation, il sera par exemple possible à celui qui le désire de conserver le bien en rachetant les parts de l'autre. Mais alors, soit la SCI sera dissoute, soit vous devrez trouver un candidat au rachat, la société ne pouvant fonctionner avec un seul associé. En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. Autre avantage : la possibilité de conserver la jouissance du bien par le biais du démembrement de propriété croisé qui autorise, en cas de décès de l'un des concubins, le maintien du survivant dans les lieux jusqu'à son propre décès. Et cela sans avoir à payer de droits exorbitants. Les héritiers ne peuvent donc pas vous chasser pour vendre le bien. Comment ça marche ? Supposons que la SCI créée comporte 1 000 parts. Il suffit que vous déteniez, par exemple, les parts 1 à 500 en nue-propriété et les parts 501 à 1 000 en usufruit. Votre compagne ou votre compagnon achète, de son côté, les parts de 501 à 1 000 en nue-propriété et les parts de 1 à 500 en usufruit. Une technique qui doit cependant être utilisée avec la plus grande prudence et nécessite le conseil d'un notaire.

Donation et succession

Dans le cadre d'une donation ou d'une succession, la valeur du patrimoine détenu en SCI familiale est en général minorée par rapport à un bien détenu en direct. Le fisc admet en effet que le bien n'est pas aussi liquide que s'il est détenu de façon classique, les parts étant plus difficiles à céder. D'autant qu'une clause d'agrément qui limite les cessions figure dans les statuts. La décote couramment admise est de 10 % et vaut tant pour une donation que pour une succession. Il en va de même pour le calcul de l'ISF.

Ce qui fait surtout l'intérêt de la société civile immobilière, c'est la souplesse avec laquelle vous pouvez effectuer une donation, par exemple à vos enfants. Dans ce cas, vous leur transmettez des parts et non un bien immobilier, ce qui nécessite un statut d'indivision. Comme pour un bien détenu de façon classique, la donation bénéficie d'un abattement de 150 000 euros par enfant tous les six ans. La SCI permet également d'éviter le paiement de l'impôt sur les plus-values. A titre d'exemple, plutôt que de céder vos parts et de donner le fruit de cette vente à vos enfants, ce qui vous soumet à l'impôt sur les plus-values, rien ne vous interdit pour y échapper de leur transmettre des parts en donation. Vous évitez aussi une forte taxation à vos enfants si ceux-ci vendent dans la foulée, la plus-value étant alors proche de la valeur des parts au moment où elles ont été cédées. Une telle opération reste cependant délicate à mettre en oeuvre. Le fisc veille, et s'il prouve par exemple que vos enfants vendent les parts que vous leur avez données et qu'ils vous reversent de l'argent, l'administration fiscale peut en conclure qu'il y a abus de droit. Ce qui peut vous valoir les foudres du fisc

Colette Sabarly

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