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La Vie immobilière N° 9Paru le dimanche 1 juillet 2007 à 00h00

Se garantir contre les impayés


Caution solidaire, Loca-Pass, assurance spécifique et bientôt GRL (garantie des risques locatifs), les solutions qui se substituent au locataire défaillant sont nombreuses. Décryptage et mode d'emploi.

Chômage, divorce, accident... nul propriétaire n'est à l'abri de loyers impayés. Et lorsque ceux-ci couvrent tout juste le remboursement d'un prêt immobilier, cela peut entraîner une situation difficile. Pour se prémunir contre ce risque, il existe des dispositifs publics (à l'initiative du locataire) ou privés (souscription d'une assurance spécifique par le propriétaire) qui prendront le relais du locataire en difficulté.

La première solution qui vient immédiatement à l'esprit consiste à demander au futur occupant une caution solidaire, c'est-à-dire une personne (physique ou morale) s'engageant à régler les loyers en cas de défaut de paiement. « Cette solution est souvent adoptée par les parents, garants pour leurs enfants étudiants devenus locataires », explique Jean Perrin, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). Sans coût, cette option recèle un inconvénient de taille : si la personne caution est insolvable au moment du défaut de paiement, le propriétaire se retrouve sans aucun moyen de recouvrir rapidement ses loyers.

La deuxième solution est la garantie Loca-Pass, disponible pour encore quelques mois. Distribuée par les organismes du 1 % logement, cette aide publique gratuite s'adresse aux salariés (en CDI, CDD, intérim, etc.) d'une entreprise assujettie au 1 % logement, aux travailleurs saisonniers, aux jeunes de moins de 30 ans en situation ou en recherche d'emploi, y compris les fonctionnaires non titularisés, aux étudiants boursiers ou aux retraités ex-salariés du secteur privé depuis moins de cinq ans. Consentie pour une durée de trois ans, cette garantie assure le paiement du loyer et des charges jusqu'à dix-huit mois quelle que soit la cause de l'impayé. Le locataire rembourse ensuite à l'organisme ayant accordé le Loca-Pass sous forme de prêt sans intérêt dans un délai maximal de trente-six mois avec des mensualités de 15 euros au minimum. Le candidat locataire doit remplir un dossier (carte d'identité, copie du bail, fiches de paie, etc.) qui sera examiné sous huit jours. S'il est accepté, la garantie se matérialise par un acte de cautionnement annexé au contrat, signé par le bailleur, le locataire et l'organisme du 1 % logement. Le Loca-Pass peut aussi financer le dépôt de garantie.

Une protection plus large

La troisième et la plus récente solution est la garantie des risques locatifs (GRL), qui entrera en vigueur cet automne et remplacera à terme le Loca-Pass. Elle s'adresse aux personnes dont les revenus sont inférieurs à trois fois le montant de leur loyer, c'est-à-dire à celles ne répondant pas aux critères de solvabilité traditionnels, une population plus importante que celle couverte actuellement par le Loca-Pass.

Elle indemnise le bailleur, à tout moment au cours du bail et pour une durée illimitée, pour les impayés de loyers et de charges plafonnés à 2 300 euros mensuels. Elle rembourse aussi jusqu'à 7 700 euros en cas d'une remise en état du logement et prend en charge les frais de justice jusqu'à l'expulsion du locataire. Pour bénéficier de cette « caution publique » mise en oeuvre par l'Etat, le locataire doit obtenir le passeport GRL (baptisé Pass-GRL). Délivré par les CIL (comités interprofessionnels du logement), ce document précise le niveau de loyer acceptable, déterminé en fonction des revenus du locataire. De son côté, le propriétaire doit souscrire un contrat d'assurance GRL auprès d'un assureur ayant adhéré au dispositif. Coût de cette garantie : 2,5 % du montant du loyer charges comprises (TTC) pour un bailleur isolé et 1,8 % pour un administrateur de biens. Cette prime, comme celle d'une assurance loyers impayés (voir encadré), est déductible des revenus fonciers (CGI, art. 31-I 1° a bis)

Laurence Boccara

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