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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

Stabilisation des prix en perspective


Le mètre carré a grimpé de 123 % depuis 1998. Les professionnels s'accordent désormais pour constater un ralentissement de l'inflation de l'immobilier résidentiel. Reste à savoir dans quelles proportions.

Après neuf années de hausse ininterrompue, les experts n'en finissent pas d'étudier, chacun à sa manière, les statistiques afférentes aux prix de l'immobilier. A l'unanimité, ils prévoient un probable ralentissement de la hausse des prix. Mais ils s'opposent sur son amplitude.Plongée dans les méandres des querelles de spécialistes et des statistiques immobilières

Recul saisonnier pour les agents immobiliers

Hausse des prix en 2006

+ 7,1 %.

Pronostic 2007

de + 3,5 à + 5 %.

Pourquoi

La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) fait état d'une baisse des prix de 0,6 % au cours du mois de janvier. Après un repli de 0,7 % en décembre et de 0,2 % en novembre, ce mouvement porte ainsi la baisse à 1,5 % en un trimestre. Le recul est plus marqué pour les appartements (- 1,6 %) que pour les maisons (- 1,2 %).

Comment

Les agents immobiliers compilent les promesses de vente conclues par leur intermédiaire (donc trois mois avant la signature des actes authentiques chez le notaire).

+ La fraîcheur de l'information, véritable instantané des prix.

- L'analyse du marché est forcément partielle. Les agents immobiliers ne voient passer qu'une partie des transactions.

Pas de repli généralisé pour les notaires

Hausse des prix en 2006

+ 11,6 % (de septembre 2005 à septembre 2006).

Pronostic 2007

de + 5 à + 7 %.

Pourquoi

Les cent cinquante notaires regroupés dans l'association Immonot précisent avoir déjà relevé une baisse d'activité pour leurs services immobiliers au cours des deux derniers mois de 2006. Ils tablent sur la poursuite de ce mouvement dans les deux mois à venir. En effet, 49 % des négociateurs prévoient une détérioration probable de leur volume d'affaires, 45 % une stabilité et 6 % une amélioration. Ils notent aussi que les prix des logements continuent de s'effriter, tandis que l'ascension de ceux des terrains semble arrêtée.

Comment

Les statistiques des notaires sont établies à partir des actes authentiques de vente enregistrés chez ces officiers ministériels. Les notaires collaborent depuis trois ans avec l'Insee, qui publie désormais un indice de prix des logements anciens.

+ Quasi-exhaustivité de la base.

- Décalage de l'ordre de trois mois par rapport au marché réel.

Reflux annuel modéré pour l'indicateur Bipe-Empruntis

Pronostic 2007

- 2 %.

Pourquoi

La deuxième édition de l'enquête Bipe-Empruntis, « Pouvoir d'achat immobilier, les réalités du marché », conclut à une stabilisation des prix en Ile-de-France au troisième trimestre 2006 (confirmée par l'analyse des premières données du quatrième), mais à une poursuite de la hausse des prix en province. « L'augmentation des taux de la Banque centrale européenne a été répercutée avec retard par les banques sur leurs clients emprunteurs, mais elle s'est tout de même traduite par un renchérissement du crédit immobilier de 0,5 point, passant de 3,5 à 4 % », observe Geoffroy Bragadir, président du directoire d'Empruntis. Le courtier constate aussi que les grandes banques nationales et les réseaux mutualistes restreignent leur distribution de crédits et se montrent plus exigeants sur la réalité d'un apport personnel d'au moins 10 %.

Comment

Le modèle de prévision s'appuie sur l'évolution de l'indice Fnaim France entière et des hypothèses concernant notamment l'évolution des taux d'intérêts (autour de 4,5 %), les conditions d'offres de crédit (avec une sélectivité accrue des dossiers) et le nombre de mises en chantier (410 000 à 420 000 en 2007).

+ Sérieux du Bipe.

- Le choix des hypothèses peut être discuté.

Retournement de cycle pour Precepta

Pronostic d'ici à 2010

- 25 % environ.

Pourquoi

L'institut d'étude privé (groupe Xerfi) prévoit une baisse des prix de l'ordre de 25 % sur les trois prochaines années : - 2 % en 2007, - 13 % en 2008 et - 8 % en 2009, avant de ralentir en 2010 (- 3 %). « Cette baisse, comparée à une hausse de 100 % sur ces dix dernières années, ne constitue pas un krach. Seulement un juste retour à la normale », assure l'économiste Alexandre Mirlicourtois.

Comment

Le scénario prend en compte l'évolution des prix sur le long terme (+ 1,8 % par an en moyenne depuis 1960), le nombre d'années de revenus nécessaires pour acquérir un logement (passé de 2,6 ans en moyenne entre 1966 et 2000 à 4 en six ans). Il insiste sur les limites de solvabilité des ménages : les prix de l'immobilier progressent quatre fois plus vite que le pouvoir d'achat.

+ Modèle économétrique fondé sur l'étude de séries historiques.

- Selon le dicton, l'histoire ne se répète pas forcément

Ariane Artinian

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