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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Studios étudiants à Nanterre (92)


Très demandés, les studios de cette ville universitaire constituent une bonne opportunité à des prix encore accessibles.

Son université, l'une des plus importantes d'Ile-de-France avec près de 34 000 élèves, fait de Nanterre une commune de prédilection pour les étudiants et donc un placement de choix pour les investisseurs, d'autant que les jeunes actifs sont également attirés par sa proximité avec la Défense. Longtemps moins cotée que ses voisines (Rueil-Malmaison, Puteaux ou Courbevoie), la ville rattrape peu à peu son retard. Le prix médian des studios a ainsi doublé entre 2002 et 2006, atteignant 3 630 euros le mètre carré. « Les petites surfaces partent très vite, à la vente comme à la location », observe Alexandre Assens, de Connexion Immobilier. « Notre base de clients intéressés par ce type de biens est très importante. Nous n'avons même pas le temps de mettre les annonces en vitrine », ajoute Isabelle Lemonnier, de l'agence de Vallière. Très étendue, Nanterre est desservie par trois stations de RER sur la ligne A : Ville, Université et Préfecture. Le secteur de Nanterre-Ville est particulièrement prisé, avec un net effet sur les prix. Pour un appartement en centre-ville, les tarifs peuvent grimper bien au-delà de 4 000 euros le mètre carré. Un studio de 18 m2, au rez-de-chaussée d'un immeuble des années 1930 très bien situé, a ainsi été cédé à un investisseur pour 80 000 euros, soit 4 400 euros le mètre carré.

Bonne rentabilité

Un 20 m2 sans travaux au cinquième étage sans ascenseur en plein centre-ville a même trouvé preneur pour 110 000 euros. « Un tel bien se loue facilement de 600 à 650 euros par mois. Avec de tels niveaux de loyer et malgré la hausse du marché, il reste très intéressant d'investir à Nanterre », assure Isabelle Lemonnier. A fortiori lorsqu'il s'agit de très petites surfaces, comme cette studette de 12 m2, en bon état, dans le centre, acquise pour 52 000 euros et louée 450 euros par mois à un étudiant. En général, un studio de 20 m2 en ville se loue autour de 500 euros mensuels, dégageant ainsi une rentabilité brute de 6 à 7 %. « Certains clients hésitent à investir aux abords de Nanterre-Préfecture, un quartier moins agréable que le centre. Pourtant, les prix y sont environ 30 % moins chers et les loyers à peine moins élevés », remarque Alexandre Assens.

Les résidences étudiantes neuves constituent une autre formule d'investissement avantageuse : l'une d'entre elles, réalisée par Réside Etudes, a ouvert ses portes à Nanterre en septembre 2006. Ses 150 studios (18 à 22 m2) se sont vendus en neuf mois au prix moyen de 76 000 euros, parking compris, et sont actuellement loués 590 euros par mois, soit une rentabilité brute supérieure à 9 %. Sans compter quelques atouts non négligeables : l'acquéreur économise la TVA et les loyers sont défiscalisés dans le cadre de la location meublée et garantis par l'exploitant ; celui-ci prend en charge toute la gestion (choix d'un locataire, recouvrement des loyers, quittances). Malgré quelques réticences municipales, d'autres résidences étudiantes pourraient voir le jour dans les années à venir. Par exemple du côté de la Défense, où la ville dégage actuellement quelques capacités foncières pour des immeubles de bureaux

Muriel Breiman

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