Des conditions de crédit immobiliers toujours favorables

Mais si les banques jouent le jeu, l'incertitude économique empêche encore les ménages de profiter de ces conditions.

Au troisième trimestre, les taux fixes des prêts du secteur concurrentiel se sont établis en moyenne à 3,93 %, contre 4,18 % au deuxième trimestre, selon la dernière édition de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, présentée mardi après-midi par le Crédit Logement et l’institut CSA. Début novembre, les taux sont revenus à leur niveau de l’été 2006, soit 3,80 % en moyenne, en baisse de 135 points de base par rapport à leur plus haut d’octobre 2008. Pour mémoire, ils culminaient alors à 5,15 %. Conséquence de cette baisse, la part des prêts assortis d’un taux supérieur à 4,5 % a chuté de 94 % au quatrième trimestre de l’année dernière à moins de 6 % au troisième trimestre, et à peine 1,7 % au seul mois d’octobre.

A elle seule, cette baisse de taux ne sera pas parvenue à prévenir la baisse des marchés immobiliers. Pourtant, « en proposant des conditions de taux particulièrement attractives, sur un marché toujours très difficile du fait de la dégradation du marché du travail qui paralyse la demande, les établissements de crédit [leur] ont permis […] d’enrayer leur dégradation » indique l’observatoire.

Stabilisation des durées Après les taux, la durée. Après s'être allongée d’environ huit mois en 2007 et reculé d’autant en 2008, la durée moyenne des emprunts semble s’être stabilisée fin 2009, à 212 mois en moyenne au mois d’octobre. 56,1 % des prêts accordés sont aujourd'hui d’une duration à l’origine comprise entre 20 et 30 ans, contre près de 60 % en 2007. Les prêts de moins de 20 ans ont vu leur part progresser de 38,3 % de la production totale fin 2008 à 43 % aujourd’hui. « Dans ce contexte, les conditions de crédit restent excellentes », commente l’observatoire. « Le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est maintenant de près de 9 % inférieur à son niveau de décembre 2008 ».

Une solvabilité de la demande historiquement élevée Un bémol cependant : le coût relatif d’une opération immobilière, qui avait chuté rapidement entre mai 2007 et octobre 2008, remonte légèrement depuis quelques mois. Une transaction équivaut en moyenne à 3,7 années de revenus, contre 3,60 années en octobre 2008. Selon l’observatoire, cette remontée est l’une des conséquences de « la transformation des clientèles » : les mesures d’aide à la primo-accession, avec le doublement du prêt à taux zéro dans le neuf, notamment, soutiennent « la part des ménages à revenus modestes sur les marchés de l’accession », tandis que le blocage du marché de la revente écarte les secondo-accédants, qui ont moins recours à l’emprunt. Cette « transformation des clientèles » joue logiquement sur la solvabilité de la demande. En léger repli depuis le début de l'année, l'indicateur de solvabilité de la demande s'établit à 109,2 dans le neuf et à 97,5 dans l’ancien, soit, malgré tout, deux des niveaux les plus élevés depuis le début des années 2000.

« Si les marchés de l’immobilier ne réussissent pas à sortir plus rapidement de leur récession, ce n’est donc pas en raison des défaillances du côté de l’offre de crédits mais du fait de la paralysie partielle d’une demande inquiète face à la remontée du chômage », conclut l’observatoire. Une lueur d'espoir semble néanmoins possible : une étude récemment menée par la Banque de France montre que près de la moitié des établissements de crédit français n’ont plus constaté de baisse de la demande de crédits immobiliers au troisième trimestre. 44 % d’entre elles ont même constaté une légère hausse.

E.S.