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Emprunterdimanche 27 avril 2014 à 14h43

Dix conseils pour obtenir un crédit immobilier


"Les banques redoutent avant tout l'instabilité""Les banques redoutent avant tout l'instabilité" (©dr)

N’en déplaise aux Cassandre, les banques n’ont pas arrêté de financer les projets immobiliers. Seulement, elles se montrent plus prudentes que par le passé, et y regardent souvent à deux fois avant de s’engager. Voici les 10 conseils de LaVieImmo.com pour mettre toutes les chances de votre côté :

(LaVieImmo.com) - Pour éviter toute mauvaise surprise, voici une liste (non exhaustive) de dix points à ne pas négliger avant de présenter votre dossier à une banque ou un courtier en crédit.

1) Le montant de l’apport

Il n’y a pas de miracle. Les banques, qui ont pu par le passé financer des projets immobiliers à hauteur de 100, voire 110 %, se montrent désormais très strictes sur la contribution financière de l’emprunteur. Celui-ci doit apporter 10 % au moins du montant qu’il emprunte. La plupart des banques considèrent que l’apport doit permettre de couvrir les différents frais – de notaire, de dossier et de garantie, notamment. Selon les établissements et les dossiers, ce taux varie, et certaines banques préfèrent que leur client dispose de 20 % d’apport, au minimum. Livret d’épargne, plan d’épargne logement, débloquage anticipé de votre participation… il faut faire feu de tout bois. « Cela peut sembler enfoncer une porte ouverte, mais plus l’apport est important, mieux c’est. Il suffit parfois de quelques centaines d’euros, explique Ari Bitton, président d’AB Courtage.

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2) Stabilité professionnelle

Plus que jamais, les banques redoutent l’instabilité. « Et avant tout l’instabilité professionnelle », précise Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis. Contrats à durée indéterminées et ancienneté sont les nouveaux sésames de l’accès au crédit. Pour les professions libérales et les artisans, il est recommandé de fournir deux ou trois années de bilan.

3) Halte au découvert !

Avant de décider si elle accorde ou non un crédit, la banque étudie la situation financière de l’emprunteur. Il convient donc d’éviter d’être à découvert dans les trois à six mois qui précèdent la demande de crédit et, dans la mesure du possible de rembourser ses crédits à la consommation de type revolving. « Si l’emprunteur est irréprochable sur ce point, il lui sera plus facile non seulement d’obtenir un crédit immobilier, mais aussi de négocier avec sa banque les modalités du prêt », explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques et porte-parole du courtier Meilleurtaux.com

4) Surveiller sa capacité d’endettement

C’est peut-être la règle la mieux connue des candidats à l’emprunt, celle dite des « 33 % ». Le taux exact varie d’une banque à l’autre et en fonction des dossiers, mais en règle générale, le montant de l’emprunt ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets de l’emprunteur, résume Maël Bernier. Et si les banques ont pu se montrer coulantes par le passé, la règle est désormais appliquée de manière stricte - « même pour les hauts revenus », ajoute Maël Bernier.

5) Justifier d’une épargne régulière avant d’emprunter…

Au moins autant que le niveau des revenus de l’emprunteur, c’est à sa capacité à épargner que la banque se montrera sensible. « Certaines banques vont préférer prêter à un client qui, sans nécessairement toucher un gros salaire, parvient à mettre de l’argent de côté régulièrement, même peu, à un autre qui gagne mieux sa vie mais se retrouve à découvert le 15 de chaque mois… », explique Maël Bernier. Il est préférable de différer de quelques mois sa demande, le temps d’améliorer ses qualités de gestionnaire.

6) …mais aussi après !

Les banques tendent de plus en plus à s’inquiéter également de du niveau d’épargne de l’emprunteur une fois le crédit accordé. Le remboursement de la mensualité ne devra pas épuiser totalement sa capacité à mettre de l’argent de côté. Tenez-en compte en préparant votre dossier.

7) Attention aux pièces manquantes

Nous aurions peut-être dû commencer par là : selon Ari Bitton, « remettre un dossier complet à son banquier ou son courtier, c’est le b.a.-ba de la demande de crédit immobilier ». Vous présenter avec la moitié seulement des documents nécessaires, ou envoyer vos fiches de paie et autres relevés de compte au fil de l’eau aura le don d’énerver votre interlocuteur - et vous rendra potentiellement louche à ses yeux.

Pour être sûr de ne rien oublier, voici la liste des documents à réunir. Outre le compromis de vente s’il est déjà signé, chacun des co-emprunteurs doit fournir :

  • ses deux derniers avis d’imposition ;
  • ses trois derniers bulletins de salaire ;
  • ses trois derniers relevés de compte en banque ;
  • un justificatif d’identité (CNI, passeport) ;
  • un justificatif de domicile (facture d’électricité ou de téléphone…)

8) Ne prenez pas trop votre temps

Dans le même ordre d’idées, il est préférable de ne pas trop attendre pour se mettre en quête d’un financement. A compter de la réception du compromis de vente, l’acheteur d’un bien dispose d’un délai de 45 jours pour justifier au vendeur de l’obtention de son crédit. Il est recommandé de ne pas perdre de temps.

9) Attention à l’endroit où on achète

Plus le marché immobilier de l’endroit où vous achetez est dynamique, plus les chances de revendre votre bien rapidement et dans de bonnes conditions sont élevées. Vous n’y pensez pas forcément quand vous achetez, mais votre banque, elle, a de grande chance d’y faire attention.

10) Essayer de faire baisser sa durée d’emprunt

Le risque que prend la banque s’accroît avec la durée de l’emprunt qu’elle accorde. Il peut donc être bien vu de réduire au maximum la durée de son prêt… dans la limite du possible. « Une année ou deux peuvent suffire. Sur cent dossiers financés sur 25 ans, une trentaine pourraient tout aussi bien l’être sur 23, voire 22 ans », indique Ari Bitton. Une solution d’autant plus intéressante que cette réduction de durée peut s’accompagner d’une légère baisse de taux.

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François Alexandre - ©2014 LaVieImmo
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  • 0 Reco 26/05/2014 à 09:35 par fabpae

    Article très intéressant et didactique pour connaître les bons réflexes actuels afin de bien négocier son prêt immobilier.

    Message modéré 10/10/2014 à 12:34

  • 4 Reco 19/03/2014 à 13:35 par jérome

    quand tu vivras dans du flambant neuf, a prix inférieur à l'ancien en zone tendue (et oui, renseigne toi un minimum), quand tu comprendras qu"on paie 1 a 2% en frais de notaire au lieu des 10% dans le vieux, quand tu en auras arre de tomber malade a cause des moussissure dans le vieux, l'amiante plomb et autres merdes,

    quand tu comprendra que tu reds jaloux tes ais quand tu les invites, quand tu comprendras que filer de frais d'agenc a un agence peu scrupuleuse n'a rien d glorifiant

    quand tu auras recu pas mal de bons cadeaux en ayant parrainé des amis,

    et quand tu verras la plus value a la revente, pour du RT2012 de qualité
    ben tu comprendras, peut etre linteret du neuf.

    certes faut alelr voir les grands promoteurs, si tu vs voir le petit du coin, qui eta deux doigts de faire faillite, et qui est inconnu au bataillon, faut pas apres aller pleurer et te plaindre! Faut pas nom plus acheter en dessus deune ancienne decharge, a coté d'une usine de traitement de dechets, ou au bord d'un fleuve....

    bref faut un minimum de jugeotte dans l'immo! la connerie, ca je ny peux rien moi hein?

  • 2 Reco 19/03/2014 à 09:08 par Stephaum

    Pour l'achat de ma maison, je me suis fait aider par mon constructeur qui a un service de courtage en interne et des accords avec le crédit foncier. J'étais allé voir la poste et avec eux je ne pouvais prendre qu'une maison à 80 000 euros (75m2) et grâce à Isabelle de Maisons Babeau Seguin j'ai réussi à prendre un modèle de 110m2 à 100 000 euros. N'écoutez donc pas trop tout ce qu'on dit ou ce qu'on peut lire sur internet et allez voir un bon constructeur, vous aurez peut être de bonnes surprises

  • 2 Reco 19/03/2014 à 08:34 par Nico

    Jérôme, pourquoi insister, sur tous les postes, sur cet achat de biens neufs.
    Vu le prix par rapport à l'ancien, et vu que la qualité n'est pas toujours au rendez-vous (surprises 2-3 ans plus tard), acheter du neuf c'est pour ma part quelque-chose que j'ai du mal à comprendre.

  • 1 Reco 03/03/2014 à 13:18 par doriandoy

    Je ne sais pas qui a répondu à jérôme mais non il ne faut pas être un kamikaze pour faire un crédit aujourd'hui. Le crédit peut être un levier formidable pour effectuer un projet qui serait impossible à financer autrement.

    Le tout est d'avoir un projet réfléchi:
    - Long terme (acheter un 2 pièces quand on vient de se mettre en couple, c'est débile)
    - Prix d'achat cohérent avec une bonne rentabilité en cas de mise en location
    - Endettement minimal
    - Matelas de sécurité en cas de souci.

    Après, vu le prix du marché, les biens permettant de réunir ces critères sont rares, mais ils existent!

    Certains montages permettent une défiscalisation incroyable grâce au crédit.

    Message édité 03/03/2014 à 13:25

  • 2 Reco 03/03/2014 à 13:13 par doriandoy

    @MisterHadley

    1.000.000 de logements de 60m² en moyenne (les foyers sont de plus en plus petits) = 2000€ (prix de construction hors terrain TVA incluse) x 1.000.000 x 60 = 120.000.000.000€.

    Sachant qu'il y a 40.000.000.000€ par an d'aide au logement comprenant entre autre : PTZ + défiscalisation + APL (Plus de 15 milliards rien que pour ce poste!!) etc.
    Il serait peut être temps que le gouvernement envisage de distribuer de meilleur manière nos impôts et vire ces urbanistes handicapés du cerveau qui ne comprennent pas qu'on ne peut étendre à l'infini les villes de la sorte et qu'il faut créer de nouvelles villes en libérant du foncier et construire sur la base de ce qui s'est fait pendant 6000ans et non plus comme ce qu'on fait depuis l'après guerre.

    Message édité 03/03/2014 à 13:14

  • 3 Reco 02/03/2014 à 19:04 par @jérome

    1) ne pas divorcer

    2) ne pas perdre son emploi

    3) il faudra financer une voiture en moyenne tous les 200 000Km

    4) Payer la pension alimentaire et les études des gamins.

    5) Le plus important c'est ce qui vous reste pour vivre après les divers prélèvements.

    Vu les incertitudes, il faut être Kamikaze pour faire crédit en ce moment.

  • 3 Reco 02/03/2014 à 00:40 par jérome

    Voici mes dix conseils

    1) acheter dans le neuf

    2) avoir 20% d'apport

    3) s'endetter a 30%

    4) etre en couple et en cdi ou les deux

    5) acheter dans le neuf

    6) acheter dans le neuf

    7) acheter dans le neuf

    8) acheter dans le neuf

    9) acheter dans le neuf

    1) FAites vous parainer!

  • 1 Reco 11/09/2013 à 00:42 par Megan Earl

    Merci pour ces infos. Il y a beaucoup de choses qui affectent le credit immobilier, comme pret argent, mauvais credit et autres. Bon article!

  • 1 Reco 28/01/2013 à 18:32 par Laure

    Merci pour vos conseils. Est-ce que c'est facile d'obtenir un prêt immobilier pour une rénovation à Québec? Je voudrais changer ma maison, mais je n'ai pas beaucoup d'argent.

  • 4 Reco 27/07/2012 à 15:26 par ras le bol

    bonjour
    je trouve les organismes de credit et les banques lamentables ras le bol toujours un point qui bloque y en a marre les risques qui les prends c eux ou nous merde a force un coup oui un coup non un coup je vous rappelle et j en passe rien de serieux a se demander ou les banques vont chercher leur personnels a par contre la pour nous faire cracher de l argent dans des assurances et des conneries qui nous serviront jamais il ne cherche pas a comprendre la y a pas de soucis ils ont pas encore compris que si on n arrive pas a payer un credit c est pas eux qui auront des problemes mais ca sera bien nous

  • 4 Reco 17/03/2012 à 14:12 par lokim

    du moment qu'il y aura des pigeon pour acheter a des prix exorbitant, les prix ne baisseront pas énormement. et faut pas croire le neuf sa fait pas un marge de fou en idf on a le droit selon les endroit genre zone A a 82.500 mais pour un 70m² c'est 300.000euro donc 300.000-82500= 217500 hum je suis désolé mais pour commencer sa vie dans un studio ou un f2 tout pourri juste pour DU BBC je préfère acheter dans l'ancien un F3 de la meme surface beaucoup moins chère que je peu rénover. ou avec une tel somme acheter un beau paviillon. enfin bref chaqu'un ses gout

  • 2 Reco 27/02/2012 à 12:13 par hé-hé

    c'est empruntez vite et avec beaucoup d'apport !!! Comme ça quand ça baisse c'est votre apport brule pas le capital de la banque... vous resterez toujours redevable de la somme que vous devez et pas de votre bien immobilier, au cas où ))) h-h-hi-hihi-hi-hi (petit rire de sorcière..)

  • 2 Reco 26/02/2012 à 12:08 par Etienne

    "N’en déplaise aux Cassandre, les banques n’ont pas arrêté de financer les projets immobiliers".
    Les cassandres ne veulent que se loger à un prix normal et ne souhaitent pas faire s'endetter sur 40 ans pour satisfaire des vendeurs avides de plus values injustifiées et non imposables!!!

  • 1 Reco 25/02/2012 à 18:25 par antoine

    ya encore le taux zero dans le neuf: faut en profiter!

    cest fou ca! les gens preferent acheter une vielle bicoque pourrie amiantée de haut en bas, plutto que de vivre dans sa propre maison en BBC (frais quasinul en chauffage) et proftre du taux zero....

    Hollande a promis de supprilmer le taux zero( il va supprimer toutes les niches)

    Alors profiter en avant que de pleurer pour de bon!

  • 0 Reco 25/02/2012 à 17:22 par antoine

    le premier des conseils est de ne pas acheter

    le deuxieme conseil est d'acheter a 28-30% max d'endettement.... 35 ans a 33%.... cest du suicide

  • 2 Reco 24/02/2012 à 20:30 par Pas tout à fait d'accord

    @biche56
    "-10 % à paris, tu le verras peut etre dans 3 ans, pas 1. Perso, j'y crois pas."
    8390 euros le m2, tous les vendeurs ne les verrons pas, ni cette année, ni jamais. Les aides de l'Etat sont remplacées par un matraquage fiscal, les Banques serrent la vis du crédit (-25 %!!!), le volume des ventes se contracte (-14 %), la situation économique se dégrade... conclusion ?

  • 2 Reco 24/02/2012 à 15:05 par MisterHadley

    Et c'est toi qui va financer la construction de ce million de logements..?

    D'ailleurs, ça coute combien de construire un million de logements, d'après toi..?

  • 0 Reco 24/02/2012 à 14:47 par srikez

    vous les journalistes , pourquoi ne pas ecrire comment faire baisser le prix de l immobilier à paris?

    c est simple il faut ecrire chaque jour afin de sensibiliser le peuple et les politiciens.

    il faut ecrire des articles comment mettre fin aux speculateurs et requins de l immobilier .

    il faut ecrire comment construire au bout de 2 à 3 ans 1 million de logement ( high standing , moyen , hlm et social )

    afin que le prix du logement ( location ou à l achat va chuter d environ 40 % ) .

    le prix du logement en allemagne est environ 60 % moins cher que paris car il y a en abondance .

    construire c est creer l emplois et le pouvoir d achat .

  • 3 Reco 24/02/2012 à 14:11 par Biche56

    -10 % à paris, tu le verras peut etre dans 3 ans, pas 1. Perso, j'y crois pas.

  • 1 Reco 24/02/2012 à 13:20 par Pas tout à fait d'accord

    "8) Ne prenez pas trop votre temps"
    Aaaah si ! Prenez bcp de temps pour acheter. Le marché est parti à la baisse, le temps travaille pour les acheteurs. Une baisse de 10 % compense très largement un an de loyer.

  • 0 Reco 24/02/2012 à 12:48 par niçoise

    Le crédit sur 35 ans c trop cool ! je conseille ! tu vis pas pendant 35 berges et après, t'es trop vieux pour vivre ! mais tu peux pourrir ds ta baraque à refaire paske elle non plus elle est pas toute jeune !!

  • 3 Reco 24/02/2012 à 09:16 par julienfm

    Bonjour,

    je suis courtier, je couvre tous types de demandes de financement, jusqu'aux plus exotiques (non résidents, vente à réméré pour les cas les plus désespérés), mais globalement, du financement immobilier classique (résidence principale et investissement locatif).
    Sur 10 points, cet article contient 8 points sur lesquels je pourrais me lancer dans un contre-argumentaire. Sinon, je suis d'accord avec les points 8 & 9.
    De plus en plus, j'insiste auprès de mes partenaires pour qu'ils me fassent venir les clients AVANT qu'ils se décident sur un projet pour réaliser une étude de solvabilité et déterminer l'enveloppe qu'ils pourront emprunter. Et une fois le projet signé, les délais de réponse et d'accord définitifs sont devenus plus longs, très précisément depuis septembre 2011 (le pire depuis janvier 2012, où là, ça devient du grand n'importe quoi).

    Et le point 9, OUI, c'est juste du bon sens....

    Sinon, je suis professionnel de ce métier et je suis totalement en désaccord avec cet article...
    Dans notre métier aussi, il y a courtier et courtier...
    Les grands réseaux étant devenus très exigeants (frais de dossiers négociés, traitement rapide exigé, meilleurs taux automatiquement accordés, etc....) que certains réseaux bancaires ont carrément résilié les conventions avec MeilleursTaux ou Cafpi.... A force de trop tirer sur la corde, elle finit par nous péter à la figure....

    Bref, il y a courtier et courtier, mon cabinet récupère TOUS LES MOIS des clients déçus par leur "banquier depuis 25 ans" ou par un courtier qui n'a pas fait son boulot.
    Donc, point n°11 de l'article : essayer de définir une feuille de route avec votre courtier avec des points réguliers et du CONCRET !...

    Message modéré 24/02/2012 à 10:03

  • 2 Reco 24/02/2012 à 00:01 par blaz125

    "Pourquoi avez vous eu besoin de le dire , que l'un vous est malade ? SURTOUT PAS MALHEUEREUX !!! c'est des trucs a cacher bien sûr "
    A Samy qui n'a pas trop l'air de s'y connaitre en octroi de credits immo: quand vous montez un dossier de pret, il y a TOUJOURS un questionnaire santé à remplir par les co-emprunteurs. Mentir sur de petites maladies bénignes on peut effectivement "oublier" de le noter. Mentir à propos d'un cancer, voici ce que vous risquez: le code des Assurances prévoit qu’en cas de déclaration intentionnellement fausse dans votre questionnaire de santé, l’assurance crédit ne vous protège pas, ne rembourse donc pas les mensualités de votre crédit, vous expose donc, vous et vos proches, à d’importantes dettes ainsi qu’à d’éventuelles poursuites (Article 113-8 du Code des Assurances). Et travaillant moi-même en banque, je vous laisse imaginer la facilité avec laquelle il est possible de repérer des remboursements cpam trop fréquents et des paiements chez des spécialistes..

  • 0 Reco 23/02/2012 à 22:34 par Zapi Max

    Il faut être fou ppour emprunter en ce moment!

    Les prix vont se casser la figure dans quelques temps!

    Etre poroprio c'est le début des problèmes!

  • 3 Reco 23/02/2012 à 20:33 par MisterHadley

    Pour une SCI..?

    Son avantage est que tu peux la faire sur-mesure...

    Il ne faut pas se baser sur les trucs préfabriqués du net, mais vraiment sur du sur-mesure...

    Je dis que ce n'est pas impossible... pas simple, mais pas impossible malgré tout...

    Trouvez vous quelqu'un de bien réel et de très très spécialisé sur ce genre de chose...

  • 2 Reco 23/02/2012 à 20:15 par MisterHadley

    Blindez-vous par une SCI particulièrement bien étudiée pour tenter d'y parer...

    Ne renoncez pas, rien n'est jamais joué ni surtout perdu dans la vie...

  • 0 Reco 23/02/2012 à 16:12 par Deborah

    Moi, on m'a parlé de 15 % d'apport minimum/ soit à Paris au moins 40/50 000 pour un appart' familial dans le 10ème. Est-ce vrai ?

  • 1 Reco 23/02/2012 à 13:45 par bungle

    En gros , cela donne:
    Avant, on prétait n' importe quelle somme sur 30 ou 35 ans à n' importe qui sans apports bien sur de sorte que la banque le tienne bien par l' endroit du corps que imaginez tous tout en ramant à rembourser tous les mois. Sois proprio et tais toi avec des conditions de crédit horribles.

    Maintenant, c 'est :
    On a eu tellement de dossiers de surendettement, de mensualités non-remboursées qu' on est obligé de faire machine arrière et de revenir aux fondamentaux de l' octroi du crédit immo.
    Conclusion:
    La banque et l' immo ne font parfois pas bon ménage.

  • 7 Reco 23/02/2012 à 12:51 par antoine

    le meilleur des conseils, cest de ne pas acheter en ce moment!!!!

  • 0 Reco 23/02/2012 à 11:28 par Nick

    pardon, emprunteurs

  • 0 Reco 23/02/2012 à 11:28 par Nick

    Merci pour ces excellent conseils ! hélas, ce n'est pas forcément bon signe pour la majorité des emprinteurs???