Emprunts Tauxjeudi 23 février 2012 à 09h15

Dix conseils pour obtenir un crédit immobilier

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N’en déplaise aux Cassandre, les banques n’ont pas arrêté de financer les projets immobiliers. Seulement, elles se montrent plus prudentes que par le passé, et y regardent souvent à deux fois avant de s’engager. Voici les 10 conseils de LaVieImmo.com pour mettre toutes les chances de votre côté.

(LaVieImmo.com) - Pour éviter toute mauvaise surprise, voici une liste (non exhaustive) de dix points à ne pas négliger avant de présenter votre dossier à une banque ou un courtier en crédit.

1) Le montant de l’apport

Il n’y a pas de miracle. Les banques, qui ont pu par le passé financer des projets immobiliers à hauteur de 100, voire 110 %, se montrent désormais très strictes sur la contribution financière de l’emprunteur. Celui-ci doit apporter 10 % au moins du montant qu’il emprunte. La plupart des banques considèrent que l’apport doit permettre de couvrir les différents frais – de notaire, de dossier et de garantie, notamment. Selon les établissements et les dossiers, ce taux varie, et certaines banques préfèrent que leur client dispose de 20 % d’apport, au minimum. Livret d’épargne, plan d’épargne logement, débloquage anticipé de votre participation… il faut faire feu de tout bois. « Cela peut sembler enfoncer une porte ouverte, mais plus l’apport est important, mieux c’est. Il suffit parfois de quelques centaines d’euros, explique Ari Bitton, président d’AB Courtage.

2) Stabilité professionnelle

Plus que jamais, les banques redoutent l’instabilité. « Et avant tout l’instabilité professionnelle », précise Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis. Contrats à durée indéterminées et ancienneté sont les nouveaux sésames de l’accès au crédit. Pour les professions libérales et les artisans, il est recommandé de fournir deux ou trois années de bilan.

3) Halte au découvert !

Avant de décider si elle accorde ou non un crédit, la banque étudie la situation financière de l’emprunteur. Il convient donc d’éviter d’être à découvert dans les trois à six mois qui précèdent la demande de crédit et, dans la mesure du possible de rembourser ses crédits à la consommation de type revolving. « Si l’emprunteur est irréprochable sur ce point, il lui sera plus facile non seulement d’obtenir un crédit, mais aussi de négocier avec sa banque les modalités du prêt », explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques et porte-parole du courtier Meilleurtaux.com

4) Surveiller sa capacité d’endettement

C’est peut-être la règle la mieux connue des candidats à l’emprunt, celle dite des « 33 % ». Le taux exact varie d’une banque à l’autre et en fonction des dossiers, mais en règle générale, le montant de l’emprunt ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets de l’emprunteur, résume Maël Bernier. Et si les banques ont pu se montrer coulantes par le passé, la règle est désormais appliquée de manière stricte - « même pour les hauts revenus », ajoute Maël Bernier.

5) Justifier d’une épargne régulière avant d’emprunter…

Au moins autant que le niveau des revenus de l’emprunteur, c’est à sa capacité à épargner que la banque se montrera sensible. « Certaines banques vont préférer prêter à un client qui, sans nécessairement toucher un gros salaire, parvient à mettre de l’argent de côté régulièrement, même peu, à un autre qui gagne mieux sa vie mais se retrouve à découvert le 15 de chaque mois… », explique Maël Bernier. Il est préférable de différer de quelques mois sa demande, le temps d’améliorer ses qualités de gestionnaire.

6) …mais aussi après !

Les banques tendent de plus en plus à s’inquiéter également de du niveau d’épargne de l’emprunteur une fois le crédit accordé. Le remboursement de la mensualité ne devra pas épuiser totalement sa capacité à mettre de l’argent de côté. Tenez-en compte en préparant votre dossier.

7) Attention aux pièces manquantes

Nous aurions peut-être dû commencer par là : selon Ari Bitton, « remettre un dossier complet à son banquier ou son courtier, c’est le b.a.-ba de la demande de crédit ». Vous présenter avec la moitié seulement des documents nécessaires, ou envoyer vos fiches de paie et autres relevés de compte au fil de l’eau aura le don d’énerver votre interlocuteur - et vous rendra potentiellement louche à ses yeux.

Pour être sûr de ne rien oublier, voici la liste des documents à réunir. Outre le compromis de vente s’il est déjà signé, chacun des co-emprunteurs doit fournir :

• ses deux derniers avis d’imposition ;
• ses trois derniers bulletins de salaire ;
• ses trois derniers relevés de compte en banque ;
• un justificatif d’identité (CNI, passeport) ;
• un justificatif de domicile (facture d’électricité ou de téléphone…)

8) Ne prenez pas trop votre temps

Dans le même ordre d’idées, il est préférable de ne pas trop attendre pour se mettre en quête d’un financement. A compter de la réception du compromis de vente, l’acheteur d’un bien dispose d’un délai de 45 jours pour justifier au vendeur de l’obtention de son crédit. Il est recommandé de ne pas perdre de temps.

9) Attention à l’endroit où on achète

Plus le marché immobilier de l’endroit où vous achetez est dynamique, plus les chances de revendre votre bien rapidement et dans de bonnes conditions sont élevées. Vous n’y pensez pas forcément quand vous achetez, mais votre banque, elle, a de grande chance d’y faire attention.

10) Essayer de faire baisser sa durée d’emprunt

Le risque que prend la banque s’accroît avec la durée de l’emprunt qu’elle accorde. Il peut donc être bien vu de réduire au maximum la durée de son prêt… dans la limite du possible. « Une année ou deux peuvent suffire. Sur cent dossiers financés sur 25 ans, une trentaine pourraient tout aussi bien l’être sur 23, voire 22 ans », indique Ari Bitton. Une solution d’autant plus intéressante que cette réduction de durée peut s’accompagner d’une légère baisse de taux.

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François Alexandre - ©2012 LaVieImmo.com