Grand chamboulement en vue dans les crédits immobiliers ?

Une menace plane sur le marché français du crédit immobilier, inquiétant les professionnels du secteur. Une nouvelle recommandation sur le risque de crédit, préparée par le Comité de Bâle en toute discrétion, va obliger les banques à être plus sélectives en matière de prêt.

Créé en 1974 par les banques centrales des dix principaux pays industrialisés, le Comité de Bâle est chargé d’édicter des règles comptables et prudentielles qui vont permettre de renforcer la solidité du système financier mondial.

L'institution planche en ce moment sur de nouvelles mesures de réduction des risques. L'idée est d'imposer aux banques françaises de renforcer leurs capitaux propres lorsqu'elles accordent des crédits immobiliers à des emprunteurs ayant peu ou pas d'apport personnel.

Limiter les risques

Les raisons? Dans la majorité des pays (en particulier anglo-saxons), le montant des crédits immobiliers est calculé en fonction de la valeur du bien acheté. Un prêt sans apport personnel correspond donc au prix du logement. Mais si l’emprunteur (ou la banque en cas de défaut de paiement) le revend à perte, il ne peut pas intégralement rembourser son prêt.

"C’est donc pour limiter ce risque que le Comité de Bâle veut imposer une forte augmentation des provisions de fonds propres des établissements financiers", explique Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris-Ouest.

Dans un communiqué commun, les Fédérations professionnelles LCA-FFB (bâtiment), Fnaim et FPI (promoteurs) montent au créneau. Selon elles, cette norme "reviendrait à pénaliser la distribution de crédits immobiliers aux particuliers avec peu ou sans apport, qui caractérisent tout particulièrement les primo-accédants aux revenus modestes et les jeunes ménages". Quant aux opérations locatives sans apport, elles "seront également concernées."

Certains ménages seront pénalisés

Aussi, les Fédérations professionnelles signataires invitent instamment les Autorités françaises à soutenir la spécificité du financement du logement en France afin qu’il ne soit pas pénalisé par ce projet de recommandation du Comité de Bâle.

Les banques européennes n’ont pas encore fini d’absorber la réglementation bancaire de Bâle III qu’elles se préparent donc déjà au nouveau round de Bâle IV. Cette dernière a connu plusieurs versions dont la seconde, en cours, devrait être adoptée en 2017 pour une mise en place du système qui ne devrait pas intervenir avant 2018.

Seulement, si Bale IV est appliqué en l’état, environ un tiers des crédits immobiliers disparaîtront, estiment plusieurs spécialistes du secteur. Les banques françaises devront alors geler jusqu’à 55% de la somme prêtée dans leurs fonds propres, contre 15 à 20% actuellement.

Dans ce contexte, les établissements bancaires pourraient être tentés de relever leurs taux, voire de proposer des prêts à taux variables. Ce qui semble aller à l’encontre des habitudes des particuliers. En décembre 2015, seuls 0,5% des prêts étaient souscrits à taux variables, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.