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EmprunterEmprunterlundi 21 novembre 2011 à 19h30

Immobilier : Entre hausse possible des taux et baisse probable des prix


La baisse des prix devrait permettre "un assainissement et un rééquilibrage" du marché
La baisse des prix devrait permettre "un assainissement et un rééquilibrage" du marché
La baisse des prix devrait permettre "un assainissement et un rééquilibrage" du marché (©dr)

Les taux d’emprunts immobiliers, stables depuis l’été, pourraient rapidement repartir à la hausse, selon le courtier en crédit Meilleurtaux.com. Le mouvement s’annonce « très progressif et très graduel », et ses effets en termes de pouvoir d’achat immobilier devraient être atténués par une baisse du prix des logements.

(LaVieImmo.com) - A première vue, rien de nouveau sur le front des taux. Le dernier Observatoire du crédit immobilier de Meilleurtaux.com, présenté lundi à Paris, montre que les banques partenaires du courtier proposent en moyenne un taux de 4,22 % sur 20 ans, contre 4,24 % il y a un mois. Cette variation a minima, caractéristique du marché depuis le début de l’été, cache d’importantes disparités entre les différents établissements de prêt, qui laissent entrevoir une remontée prochaine des taux.

Un début de hausse de taux…

« La moitié des banques n’ont pas modifié leurs grilles en novembre, mais 39 % les ont relevé, de 0,10 point en moyenne », explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques du groupe. « Ce n’est pas parce que ces hausses n’ont pas d’effet sur la moyenne qu’il ne faut pas en tenir compte ! »

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Etant donné la « forte volatilité de l’OAT 10 ans* », qui sert de référence en matière de taux fixes, et compte tenu de « la nécessité pour les banques de reconstituer leurs marges en prévision de l’application des règles prudentielles de Bâle III », Meilleurtaux estime que « les banques devraient être de plus en plus nombreuses à relever leurs barèmes au cours des prochaines semaines. Il n’est pas exclu qu’en décembre, la moitié d’entre elles décident de remonter leurs tarifs », poursuit Sandrine Allonier.

…et un resserrement des conditions d’octroi

En marge de cette hausse de taux, les banques devraient continuer de resserrer leurs conditions d’octroi. Hervé Hatt, directeur général du groupe, explique que « certaines banques ne proposent plus de prêts au-delà de 30 ans, voire 25 ans pour l’une d’entre elles ». Plus aucun établissement ne prête sans apport, et certains vont même jusqu’à exiger « un apport de 10 % pour couvrir les frais, voire 20 % pour accorder un très bon taux ».

Des prix orientés à la baisse

Dans ce contexte, le salut des emprunteurs pourrait venir de la baisse des prix immobiliers, déjà constatée dans plusieurs régions de France. « Compte tenu de la baisse de la demande que nous anticipons en raison du contexte économique, de la remontée des taux mais aussi de la disparition de dispositifs avantageux [Scellier pour l’investissement locatif, PTZ+ pour l’acquisition d’un logement ancien, NDLR], les prix pourraient continuer à baisser en 2012 », poursuit le courtier.

Meilleurtaux calcule ainsi qu’un repli moyen des prix de 5 % en 2012 (selon l'hypothèse retenue par le Crédit Agricole) permettrait de compenser une hausse de 0,50 point des taux, et assurerait aux emprunteurs un maintien de leur pouvoir d’achat immobilier. « Même si l’année 2012 ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices, la perspective d’une baisse des prix permet de rester confiant, conclut Hervé Hatt. L’atterrissage en douceur des prix devrait permettre un assainissement et un rééquilibrage du marché immobilier ».

*passée de 2,45 % le 12 septembre à 4,01 % le 17 novembre « en raison des craintes de contagion de la crise de la dette en Europe »

Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 28/11/2011 à 18:00 par poilagratter

    cube, encore un qui se laisse berner par les chiffres officiels de l'inflation....la seule chose qui n'augmente pas ce sont les revenus!! et en plus avec les plans d'austérité que l'on est en train d emijoter pour l'après électionde 2012 , les impôts et prélèvements divers vont nous pomper un peu plus encore....le différtentiel entre hausse des matières premières et produits finis et baisse du revenu disponible des ménages va s'acroitre...si avec ça les classes moyennes qui font tourner l'économie arrivent encore à économiser de quoi augmenter leur apport pour suivre ton calcul pas faux en théorie je leur tire mon chapeau!

  • 0 Reco 28/11/2011 à 01:17 par cube

    @Flaubert :0 21/11/2011 à 20:36 par Flaubert
    "Cause toujours tu m'intéresses" la hausse des taux compenserait la hausse des prix? Résultat toujours aussi cher. alors à quoi bon désormais lorgner les prix en baisse si c'est pour payer plus cher le crédit?
    Alors faut-il acheter maintenant ou plus tard?

    En fait, ce qui se passe c'est qu'on n'achète jamais un bien immo sans apport. Prenons l'exemple suivant :
    Année A, les prix sont au zénith, la pression commence à se faire sentir, le taux d’emprunt est encore assez faible, les agents pressent les vendeurs et acheteurs comme des citrons pour essayer de récupérer leur commission le plus rapidement possible. J'emprunte la somme de 190000€ à un taux de 4,5% sur 20 ans, et j'ai 50000€ d'apport. Je peux acheter un bien de 50m² à 240000€.
    Demain, durant l'année B, les prix de l'immo baissent de 9%. Pour 240000€, je n'ai plus 50m², j'ai 55m², donc le 50m² que je convoitais durant l'année A passe maintenant à 218000€. Le taux de l'emprunt augmente un peu, et sur 20 ans, je ne peux finalement emprunter que 180000€. Mon apport lui, pendant ce temps à augmenté (en partant du principe que l'inflation reste quasi nulle), et est passé à 55000€. Je peux donc acheter un bien à 235000€. Donc non seulement j’achèterai finalement mon 50m², mais j'aurai même de quoi y faire quelques travaux tout de suite dedans !

    La conclusion est la suivante : tant que l'inflation est faible, si les acheteurs potentiels disposent d'un apport relativement important, et que les taux d'emprunt sont en train d'augmenter, mettant de côté les ménages moins solvables (apport faible) et réduisant la demande, impliquant une baisse des prix du côté de l'offre, il vaut mieux continuer à augmenter l'apport et reprendre la recherche quelques mois plus tard.
    En cas d'inflation forte (ce qui ne serait vraiment pas bon signe pour notre économie soit dit en passant), le calcul ne fonctionne évidemment pas, et ce sont les propriétaires de l'année A qui seront gagnant.

  • 0 Reco 23/11/2011 à 19:29 par antoine

    cher manu, ca va chuter de bcp mais ca sera tres lent.. carles proprios sont souvent des vieux cons enttetés et debiles

  • 0 Reco 23/11/2011 à 14:05 par Manu

    Les prochains chiffres de janvier vont faire très mal !!
    De source notariale (non officielle encore, forcément ;) ) c'est un véritable massacre en ce moment, rien ne se vend, l'activité est au plus bas... et comme elle devrait au contraire s'accélérer à cause de la fin des aides et des abattements sur plus-value, ils s'attendent à un krach vers le T1 2012.

  • 0 Reco 23/11/2011 à 11:37 par Lucide

    Il est clair que les prix de l'immobilier vont baisser en 2012 mais aussi les années suivantes en Province comme en Région Parisienne. Il n'est pas déraisonnable d'envisager une baisse d'au moins 10% l'an prochain et de 25% à 40% dans les 3 prochaines années. Ces baisses de prix ne seront bien entendu pas compensées par une remontée du crédit (tout comme la baisse des taux du crédit depuis 10 ans n’a pas compensé la hausse des prix).

    L'argument du manque de logements dans les grandes agglomérations ne tient pas, la situation n'est d'ailleurs pas pire que celle d'il y a 10 ans !

    Un seul conseil pour les vendeurs : accepter maintenant de faibles décotes car la le temps joue contre vous.

  • 0 Reco 23/11/2011 à 09:43 par Mika

    Tout ce que je vois c'est de la com. Les 2 derniers mois d'annonces et de prévisions de baisse de prix alarmiste (ou euphoriques selon qu'on soit acheteur ou vendeur ^^), ont du tellement gripper le marcher qu'ils essaient maintenant de modérer leur propos avec une baisse minime sur 2012.
    Mais n'importe quel acheteur potentiel voit surtout des annonces de bien immo stagnant et baissant coup après coup.
    Patience est mère de sureté :)

  • 0 Reco 23/11/2011 à 06:54 par tron

    j'attends le retour à la raison des vendeurs , la prise de conscience que l'argent facile se fait la malle peut prendre un peu de temps

  • 0 Reco 22/11/2011 à 19:47 par Maxdsfdsf

    Achetez Achetez ... Moi j'attends les soldes dans 1 an

  • 6 Reco 22/11/2011 à 18:13 par investisseur pas pro

    Détrompez-vous, vous avez déjà perdu 10000 euros... ahaahahhahaha

  • 1 Reco 22/11/2011 à 16:49 par investisseur pro

    salut alors ca achete dur de l'immo en ce moment? Depechez d'acheter une maison hors de prix avec un ptz, il nest pas trop tard!

    je me suis fait aujourdhui un petit plaisir! j'ai acheté du alcatel! oui je sais ca baisse et cest un chute libre! Un petti 20,000 euros sur alcatel juste pour la forme....

    cest la que tout est l'art ! Admirez l'artiste: je predis qu'alcatel va flamber dans quelques semaines.......... jai juste de bons tuyaux..

    Faut tout vous apprendre les nanas!

    530,000 euros au compteur (et oui jai misé alcatel 20,000, que voulez vous)

    allez pigeonnez bien surtout! .

    Message modéré 23/11/2011 à 08:43

  • 0 Reco 22/11/2011 à 16:14 par Sir fred o

    Bien d'accord avec Manu, faut attendre... Moi, j'achète une voiture, comme ça, je peux toujours partir d'ici !

  • 0 Reco 22/11/2011 à 11:45 par Manu

    Regarde le prix à Paris sur MeilleursAgents en juillet (8150 €), regarde celui de Septembre (7857€), fais le calcul.
    Oui c'est vrai que pour l'instant on est plutôt dans une phase de baisse douce. Mais vu que ça s'accélère, et vu ce qui nous attend (perte du triple A, fin du PTZ+, rigueur sur rigueur), 12% est un peu faible en effet. Il faudrait plutôt tabler sur 15 à 20% de baisse.

    Ah et merci pour la cuisine gratuite et les 1500 e de réduc par pièce, mais non merci je suis pas intéressé.

    Et bonne année 2012 :))

  • 0 Reco 22/11/2011 à 11:30 par Un Pro de la promotion

    Manu tu les sort d'ou tes chiffres ???? 3 % de baisse sur PAris en 3 mois ??? je les vois nul part .... Faut arrêter la démago !!!! De plus la hausse ou la baisse n'est jamais linéaire ... Donc les 12 % de baisse c'est vraiment une vue de l'esprit !!!!

  • 0 Reco 22/11/2011 à 00:15 par Kraaach en vue.

    si les prix baissent, la pierre perd son statut de valeur refuge. Adieu la manne des investisseurs, il ne restera que les ménages. Calculez combien peut emprunter un couple de cadre sur 25 ans et vous verrez la dégringolade à laquelle il faut s'attendre.

  • 0 Reco 21/11/2011 à 21:38 par rod006

    @flaubert fait des maths

  • 0 Reco 21/11/2011 à 21:18 par Manu

    L'incohérence, c'est de parler d'une baisse de 5% en 2012, alors que les prix a Paris ont baissé de 3% EN SEULEMENT 3 MOIS, soit 12% de baisse en rythme annuel. Et la tendance a tendance à s'accélérer.
    Donc la hausse des taux de 0.50 point, fort probable, la baisse de 5% quant à elle est très largement sous estimée. Sans compter que la perte du triple A va entraîner une hausse des taux encore plus élevée. Donc entraîner une baisse encore plus forte.
    Il faut donc patienter avant d'acheter, sous peine de constater douloureusement de s'être endetté sur 30 ans alors qu'on aurait pu se contenter de 20 voire 15.

  • 0 Reco 21/11/2011 à 20:36 par Flaubert

    "Cause toujours tu m'intéresses" la hausse des taux compenserait la hausse des prix? Résultat toujours aussi cher. alors à quoi bon désormais lorgner les prix en baisse si c'est pour payer plus cher le crédit?
    Alors faut-il acheter maintenant ou plus tard?

    Message modéré 22/11/2011 à 05:58


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