Immobilier : Entre hausse possible des taux et baisse probable des prix

A première vue, rien de nouveau sur le front des taux. Le dernier Observatoire du crédit immobilier de Meilleurtaux.com, présenté lundi à Paris, montre que les banques partenaires du courtier proposent en moyenne un taux de 4,22 % sur 20 ans, contre 4,24 % il y a un mois. Cette variation a minima, caractéristique du marché depuis le début de l’été, cache d’importantes disparités entre les différents établissements de prêt, qui laissent entrevoir une remontée prochaine des taux.

Un début de hausse de taux…

« La moitié des banques n’ont pas modifié leurs grilles en novembre, mais 39 % les ont relevé, de 0,10 point en moyenne », explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques du groupe. « Ce n’est pas parce que ces hausses n’ont pas d’effet sur la moyenne qu’il ne faut pas en tenir compte ! »

Etant donné la « forte volatilité de l’OAT 10 ans* », qui sert de référence en matière de taux fixes, et compte tenu de « la nécessité pour les banques de reconstituer leurs marges en prévision de l’application des règles prudentielles de Bâle III », Meilleurtaux estime que « les banques devraient être de plus en plus nombreuses à relever leurs barèmes au cours des prochaines semaines. Il n’est pas exclu qu’en décembre, la moitié d’entre elles décident de remonter leurs tarifs », poursuit Sandrine Allonier.

…et un resserrement des conditions d’octroi

En marge de cette hausse de taux, les banques devraient continuer de resserrer leurs conditions d’octroi. Hervé Hatt, directeur général du groupe, explique que « certaines banques ne proposent plus de prêts au-delà de 30 ans, voire 25 ans pour l’une d’entre elles ». Plus aucun établissement ne prête sans apport, et certains vont même jusqu’à exiger « un apport de 10 % pour couvrir les frais, voire 20 % pour accorder un très bon taux ».

Des prix orientés à la baisse

Dans ce contexte, le salut des emprunteurs pourrait venir de la baisse des prix immobiliers, déjà constatée dans plusieurs régions de France. « Compte tenu de la baisse de la demande que nous anticipons en raison du contexte économique, de la remontée des taux mais aussi de la disparition de dispositifs avantageux [Scellier pour l’investissement locatif, PTZ+ pour l’acquisition d’un logement ancien, NDLR], les prix pourraient continuer à baisser en 2012 », poursuit le courtier.

Meilleurtaux calcule ainsi qu’un repli moyen des prix de 5 % en 2012 (selon l'hypothèse retenue par le Crédit Agricole) permettrait de compenser une hausse de 0,50 point des taux, et assurerait aux emprunteurs un maintien de leur pouvoir d’achat immobilier. « Même si l’année 2012 ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices, la perspective d’une baisse des prix permet de rester confiant, conclut Hervé Hatt. L’atterrissage en douceur des prix devrait permettre un assainissement et un rééquilibrage du marché immobilier ».

*passée de 2,45 % le 12 septembre à 4,01 % le 17 novembre « en raison des craintes de contagion de la crise de la dette en Europe »