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EmprunterEmpruntermardi 19 octobre 2010 à 16h06

Immobilier : La baisse des taux ne fait pas tout !


La solvabilité des emprunteurs au plus haut depuis un an
La solvabilité des emprunteurs au plus haut depuis un an
La solvabilité des emprunteurs au plus haut depuis un an (©dr)

La baisse des taux d’emprunt et le retour des secundo accédants sur le marché immobilier stimule la solvabilité de la demande. Selon le Crédit Logement, le phénomène est plus marqué dans le neuf que dans l’ancien.

(LaVieImmo.com) - L’amélioration se confirme. Selon la dernière édition de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, dévoilée mardi, l’indicateur de solvabilité de la demande des emprunteurs, orienté à la baisse tout au long de 2009 et au début de l’année, semble bénéficier depuis le printemps d’« une embellie », à la faveur, notamment, de « l’évolution des conditions de crédit ». Comme il l’avait annoncé en début de mois, le Crédit Logement, auteur de l’observatoire, rappelle ainsi que les taux d’emprunt immobilier ont touché au troisième trimestre leur plus bas niveau depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale : de 3,35 % en moyenne (dont 3,34 % au seul mois de septembre), contre 3,92 % un an plus tôt, et … « 11,3 % en 1991, lors de la précédente crise ».

Stabilisation du coût des opérations

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Mais la baisse des taux ne fait pas tout, puisqu’elle ne joue favorablement que depuis quelques mois. L’amélioration constatée tient également à « la stabilisation récente du coût relatif des opérations réalisées ». Celui-ci, qui ne cessait de progresser depuis le deuxième trimestre 2009, vient en effet de marquer le pas : en moyenne, au troisième trimestre 2010, le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt était de 3,85 années de revenus, contre 3,86 années au deuxième trimestre.

Retour des secundo accédants

Un troisième facteur joue positivement : le retour des secundo accédants, qui « vient modifier le paysage », poursuit le Crédit Logement. Ainsi, « la remontée du niveau de l’apport personnel (en hausse de 4,6 % depuis le début de l’année après une baisse de 2,8 % en 2009) qui accompagne le déblocage du marché de la revente et s’observe depuis le printemps permet de compenser la hausse des coûts qui dégradait auparavant les plans de financement des opérations ».

Nette amélioration dans le neuf

L’observatoire montre que c’est dans l’immobilier neuf que l’amélioration est la plus marquée. Après intégration du crédit d’impôt, l’indicateur de solvabilité de la demande sur ce marché s’établit à 106,9, en hausse de 3,8 % par rapport au deuxième trimestre et au plus haut depuis le quatrième trimestre de l’année dernière (107,8). Dans l’ancien, l’indicateur ressort en hausse de 1,5 %, à 96,5, légèrement en deçà des 97,6 du premier trimestre. Par types d’emprunteurs, c’est chez les ménages modestes (moins de 3 SMIC) et les ménages aux revenus moyens (3 à 5 SMIC) que la solvabilité s’est le plus améliorée depuis le printemps. Malgré la baisse des taux, les ménages plus aisés (5 SMIC et plus) pâtissent de « la remontée des coûts des opérations, qui est rapide pour [eux et] pèse toujours lourdement sur leur indicateur de solvabilité », explique le Crédit Logement.

Évolution de l'indicateur de solvabilité de la demande réalisée pour l'ensemble du marché (après intégration du crédit d'impôt)

3ème trimestre 2010 : 99,5

2ème trimestre 2010 : 97,5

1er trimestre 2010 : 100,2

4ème trimestre 2009 : 99,3

3ème trimestre 2009 : 102,9

2ème trimestre 2009 : 101,7

1er trimestre 2009 : 104,1

4ème trimestre 2008 : 105

3ème trimestre 2008 : 99,7

2ème trimestre 2008 : 98,2

1er trimestre 2008 : 99,2

4ème trimestre 2007 : 98,4

3ème trimestre 2007 : 98,4

2ème trimestre 2007 : 95,8

1er trimestre 2007 : 95,8

4ème trimestre 2006 : 97

3ème trimestre 2006 : 94,6

2ème trimestre 2006 : 96,9

1er trimestre 2006 : 98,7

Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 2 Reco 25/10/2010 à 15:00 par ponceto

    Il vaut mieux avoir des taux plus élevés et des prix moindres. Exemple de calcul par rapport à mon appartement acheté il y a huit ans 100000€ à 5,65% (exemple ramené sur un crédit de 20 ans, pour être plus parlant): 696,39 € par mois pendant 20 ans, soit 67132,19 € d'intérêts.
    Aujourd'hui, le même appartement est vendable 200000€ (prix moyen constatés dans ma résidence). Admettons que l'on obtienne un taux à 3,50% => 1.159,92 € par mois pendant 20 ans soit 78.380,66 € d'intérêts.
    moralité, vaut mieux avoir des taux plus élevés mais des prix plus bas. Du coup, je constate que plus les taux baissent, plus les prix augmentent et donc moins on est solvable. cherchez l'erreur !

  • 2 Reco 25/10/2010 à 13:21 par lapoliss

    @castorjr
    et encore, uniquement dans certains quartiers de Paris ! l'argument des investisseurs étrangers me semble un peu fumeux

  • 0 Reco 25/10/2010 à 12:31 par castorjunior

    A choisir j'avoue que je préfèrerais des taux immobiliers à 5% plutôt qu'à 3% mais surtout des prix 2 fois plus bas comme il y a 10 ans...
    Enfin l'arrivée des investisseurs étrangers (surtout à paris) a changé la donne...

  • 0 Reco 25/10/2010 à 11:48 par toto

    idem internaute 93 !

  • 4 Reco 24/10/2010 à 23:33 par internaute93

    Ce que je remarque surtout c'est que le crédit à peut être des taux intéressants mais les prix sont toujours sans fondement et bien trop haut par rapport aux revenus.
    Je constate que plus on remonte le temps plus les français étaient solvable et il n'avait pas besoin de taux d'intérêt bas pour pouvoir acheter. C'est vraiment n'importe quoi ce marché !

  • 1 Reco 20/10/2010 à 10:54 par chebi

    bonne idée fidel, mais encore faut-il avoir qque chose à léguer...

  • 2 Reco 20/10/2010 à 10:19 par fidel

    Faites des donations entre vifs d'immeubles : pas besoin de taux, éxo d'impôt. L'avenir est dans l'opération neutre économiquement

  • 2 Reco 20/10/2010 à 07:21 par UFFA92

    La remontée des prix, notamment en ile de france, ne va tarder à bloquer de nouveau le marché. L'appétit des vendeurs, stimulés par les annonces de hausses de prix diffusées quasi quotidiennement par les médias, aura vite raison de ma solvabilité des acheteurs potentiels. La baisse des prix avait relancé le secteur, la remontée va le stopper net.


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