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Immobilier : La baisse des taux ne fait pas tout !

La solvabilité des emprunteurs au plus haut depuis un an

La solvabilité des emprunteurs au plus haut depuis un an - dr

La baisse des taux d’emprunt et le retour des secundo accédants sur le marché immobilier stimule la solvabilité de la demande. Selon le Crédit Logement, le phénomène est plus marqué dans le neuf que dans l’ancien.

L’amélioration se confirme. Selon la dernière édition de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, dévoilée mardi, l’indicateur de solvabilité de la demande des emprunteurs, orienté à la baisse tout au long de 2009 et au début de l’année, semble bénéficier depuis le printemps d’« une embellie », à la faveur, notamment, de « l’évolution des conditions de crédit ». Comme il l’avait annoncé en début de mois, le Crédit Logement, auteur de l’observatoire, rappelle ainsi que les taux d’emprunt immobilier ont touché au troisième trimestre leur plus bas niveau depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale : de 3,35 % en moyenne (dont 3,34 % au seul mois de septembre), contre 3,92 % un an plus tôt, et … « 11,3 % en 1991, lors de la précédente crise ».

Stabilisation du coût des opérations

Mais la baisse des taux ne fait pas tout, puisqu’elle ne joue favorablement que depuis quelques mois. L’amélioration constatée tient également à « la stabilisation récente du coût relatif des opérations réalisées ». Celui-ci, qui ne cessait de progresser depuis le deuxième trimestre 2009, vient en effet de marquer le pas : en moyenne, au troisième trimestre 2010, le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt était de 3,85 années de revenus, contre 3,86 années au deuxième trimestre.

Retour des secundo accédants

Un troisième facteur joue positivement : le retour des secundo accédants, qui « vient modifier le paysage », poursuit le Crédit Logement. Ainsi, « la remontée du niveau de l’apport personnel (en hausse de 4,6 % depuis le début de l’année après une baisse de 2,8 % en 2009) qui accompagne le déblocage du marché de la revente et s’observe depuis le printemps permet de compenser la hausse des coûts qui dégradait auparavant les plans de financement des opérations ».

Nette amélioration dans le neuf

L’observatoire montre que c’est dans l’immobilier neuf que l’amélioration est la plus marquée. Après intégration du crédit d’impôt, l’indicateur de solvabilité de la demande sur ce marché s’établit à 106,9, en hausse de 3,8 % par rapport au deuxième trimestre et au plus haut depuis le quatrième trimestre de l’année dernière (107,8). Dans l’ancien, l’indicateur ressort en hausse de 1,5 %, à 96,5, légèrement en deçà des 97,6 du premier trimestre. Par types d’emprunteurs, c’est chez les ménages modestes (moins de 3 SMIC) et les ménages aux revenus moyens (3 à 5 SMIC) que la solvabilité s’est le plus améliorée depuis le printemps. Malgré la baisse des taux, les ménages plus aisés (5 SMIC et plus) pâtissent de « la remontée des coûts des opérations, qui est rapide pour [eux et] pèse toujours lourdement sur leur indicateur de solvabilité », explique le Crédit Logement.

Évolution de l'indicateur de solvabilité de la demande réalisée pour l'ensemble du marché (après intégration du crédit d'impôt)

3ème trimestre 2010 : 99,5

2ème trimestre 2010 : 97,5

1er trimestre 2010 : 100,2

4ème trimestre 2009 : 99,3

3ème trimestre 2009 : 102,9

2ème trimestre 2009 : 101,7

1er trimestre 2009 : 104,1

4ème trimestre 2008 : 105

3ème trimestre 2008 : 99,7

2ème trimestre 2008 : 98,2

1er trimestre 2008 : 99,2

4ème trimestre 2007 : 98,4

3ème trimestre 2007 : 98,4

2ème trimestre 2007 : 95,8

1er trimestre 2007 : 95,8

4ème trimestre 2006 : 97

3ème trimestre 2006 : 94,6

2ème trimestre 2006 : 96,9

1er trimestre 2006 : 98,7

Emmanuel Salbayre