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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Toulouse (31) Acheter dans une résidence étudiante


Avec 114 000 élèves dans l'enseignement supérieur, la Ville rose présente un bon potentiel locatif, avec un rendement autour de 5 %. Mais les programmes sont rares.

Troisième ville universitaire française, Toulouse représente une cible intéressante pour les promoteurs de résidences étudiantes. D'autant que 70 % de cette population toulousaine serait « décohabitante », pour reprendre l'expression de Jacques Bollet, président de Icade Estudiomes, désignant ceux pour qui Toulouse n'est qu'une ville d'accueil et qui doivent y trouver un logement. Et ce ne sont pas les quelque 12 000 lits désormais disponibles, tant dans le privé que dans le public, qui suffisent à absorber les demandes toujours plus nombreuses de logements adaptés. En témoigne d'ailleurs le taux d'occupation de 100 % que semblent réaliser les résidences étudiantes de la ville. « La tension manifeste qui s'exerce sur ce marché ne peut pas retomber. Ces dernières années, le nombre d'étudiants vivant à Toulouse n'a cessé d'augmenter au rythme d'environ 5 % par an », assure Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude.

Nouvelles opérations au sud de la ville

La demande de logements est d'ailleurs si forte qu'elle entraîne inévitablement les loyers à la hausse, permettant ainsi aux investisseurs comme aux promoteurs de rentabiliser leurs opérations dans d'excellentes conditions. Et la tendance n'est pas près de s'inverser. « Toulouse est en déficit récurrent de logements étudiants. De sorte que, contrairement à d'autres villes, la tension qui pèse sur les loyers ne va pas s'apaiser tout de suite », assure Jacques Bollet.

Pourtant, en dépit de conditions de marché porteuses, il n'y a pas aujourd'hui autant de projets que l'on pourrait imaginer. Parce qu'à Toulouse comme ailleurs le foncier devient rare. A tel point que les nouvelles opérations en centre-ville sont exceptionnelles. Les quelques programmes actuellement ou prochainement en cours de commercialisation se concentrent autour des grands pôles universitaires, principalement situés au sud de la ville. « L'essentiel pour les étudiants est d'être à proximité de leur lieu d'études, des transports en commun et de préférence du métro », souligne Laurent Blain, directeur communication et marketing d'Akéris. Ce qui, en d'autres termes, signifie que l'environnement extérieur pèse assez peu.

Sur Toulouse, les résidences étudiantes neuves offrent des rendements situés autour de 4,5 à 5,5 % pour des investissements compris entre 2 500 et 3 500 euros le mètre carré hors taxes. C'est par exemple le cas du programme Facotel (groupe Nexity) dans le quartier Rangueil. Cette nouvelle résidence d'une centaine de logements équipés de divers services (salle de petit déjeuner, local à vélos, laverie...) devrait ouvrir en septembre 2009. Elle comptera principalement des studios meublés d'environ 29 m², comprenant douche, sanitaires et cuisine équipée, vendus autour de 70 000 euros pour « des rendements garantis de 4,45 % hors taxes ». Mais elle proposera aussi des deux-pièces de 43 m² pour 108 000 euros afin de faire face à une demande émergente.

C'est également le cas d'une opération qui devrait voir le jour d'ici un an et demi sur la zone de Tournefeuille, où se côtoient écoles et centres de formation industrielle. Initié par le groupe Quiétude, cette résidence équipée des dernières technologies comprendra 120 logements de haut standing destinés aux étudiants, dont une dizaine de deux-pièces, pour un rendement promis de 5,35 %. La société Malardeau, une filiale de Kaufman & Broad, proposera quant à elle un programme de 400 chambres sur la ZAC Montaudran, en cours d'aménagement

Frank Audonnet

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