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La Vie immobilière N° 9Paru le dimanche 1 juillet 2007 à 00h00

Trop ou pas assez de propriétaires...


La France aurait un déficit de propriétaires. Pourtant, ce ne sont pas les pays qui en comptent le plus qui sont les mieux lotis.

Faut-il faire de la France un pays de propriétaires, comme le souhaite le président de la République ? La question paraît tomber sous le sens. Un propriétaire n'est-il pas plus respectueux qu'un locataire de son espace de vie ? Et puis, dans ce domaine, notre pays aurait pris un « retard considérable » qu'il serait « urgent de combler ». Huit ménages espagnols ou italiens sur dix, plus de sept ménages britanniques, américains ou portugais sur dix sont propriétaires, contre moins de six sur dix chez nous.

Ces arguments résistent mal à l'examen des faits. Comment croire raisonnablement que les ménages allemands, pourtant propriétaires à 44 % seulement, sont moins bien logés que les Bulgares, propriétaires à 96 % depuis que les HLM locaux ont été vendus (ou donnés) à leurs occupants ? Ce sont d'ailleurs les anciens pays communistes qui comptent le plus fort taux, le record absolu étant détenu par la Lituanie (98 %). Quant au « retard » français, avec un taux de propriété qui se situe au même niveau que celui des Pays-Bas ou de l'Autriche, nous n'avons aucune raison d'en rougir.

Nous pouvons néanmoins nous demander comment il s'explique. D'abord, les non-propriétaires ne sont pas tous locataires. Les veuves d'un certain âge sont de plus en plus nombreuses à être usufruitières de l'appartement de leur défunt mari. Ensuite, contrairement à l'Espagne ou au Portugal, la France a toujours disposé d'un vaste marché locatif. Au xixe siècle, ce marché était aux mains de « rentiers » fils de famille. A ce secteur privé s'est progressivement ajouté celui du logement social. Une offre locative abondante et à prix raisonnable peut faire hésiter à s'alourdir de mensualités pesantes. Et le statut de locataire n'est pas forcément adopté par défaut. Durant l'entre-deux-guerres, les propriétaires privés ont été quasiment ruinés par le blocage des loyers. Par la suite, la loi de 1948, si favorable au locataire, a été (en partie) à l'origine du nombre inhabituel de résidences secondaires dans notre pays. Toute une génération de locataires des années 1960-1970 a préféré investir à la campagne plutôt que dans sa résidence principale. On peut cependant se demander pourquoi les années d'hyperinflation n'ont pas vu une véritable explosion de la propriété. C'est que, jusque dans le courant des années 1980, le crédit bancaire était une denrée rare, quantitativement « encadrée » par la Banque de France. N'empruntait pas qui voulait ! La « production » de prêts aidés à l'accession était sévèrement rationnée. Les banques ne se sont pas toujours battues pour ferrer de nouveaux clients par le crédit.

Même aujourd'hui, notre marché n'est pas du tout aussi ouvert que dans nombre de pays voisins : le crédit est attaché à la personne qui emprunte et non au bien acheté. Un vrai marché hypothécaire, comme celui qui existe dans les pays anglo-saxons, favorise l'accès du plus grand nombre au crédit. De même, certains outils très développés ailleurs, comme les fichiers de clientèle dits positifs, réduisent au minimum l'exclusion, les mauvais risques étant assumés par le marché dit subprime, qui a créé quelque affolement ces derniers temps outre-Atlantique. N'oublions pas non plus que la déductibilité des intérêts d'emprunt est une pratique très répandue. Il n'empêche qu'en Suisse, où le marché hypothécaire fonctionne, où cette déductibilité existe, où les taux d'intérêt sont toujours bas et où on peut s'endetter sur cinquante ans, on ne compte que 36 % de ménages propriétaires. Cherchez l'erreur ! L'accession à la propriété ne prend pas le chemin de la mondialisation


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