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La Vie immobilière N° 6Paru le dimanche 1 avril 2007 à 00h00

Un air de dolce vita


Le charme de la Ville éternelle n'est pas à la portée de toutes les bourses : les prix y sont aussi élevés qu'à Paris. Sauf à prospecter dans la périphérie.

Au détour d'une rue, une fontaine, un jardin, une statue, ou les trois. Quelques pas plus loin, c'est la silhouette du Colisée qui s'offre au regard. Entre ruines et palais, Rome séduit, encore et toujours.

Quartiers historiques

Le nec plus ultra reste l'appartement avec terrasse qui, à Rome, fait un peu figure de Graal du marché immobilier. C'est possible, à condition d'y mettre le prix. « Les appartements d'une surface moyenne de 100 m2 s'échangent à 7 000 euros le mètre carré au minimum, détaille Arianna Carratelli, de Luxury Homes. Mais cela varie beaucoup selon l'endroit. » Sans qu'il y ait vraiment de plafond. La présence d'une terrasse fait monter, à elle seule, les prix à 10 000 euros le mètre carré, voire plus. Ainsi, un ancien grenier réaménagé, dans un immeuble datant de 1500, de 130 m2 avec 55 m2 de terrasse, s'est négocié 2,2 millions d'euros, soit près de 15 000 euros le mètre carré ! Un prix qui s'explique en partie par sa localisation exceptionnelle : entre la Piazza Navone et le Castel San'Angelo. Un peu plus loin, un appartement de 100 m2 sur deux étages, au premier niveau d'une maison, elle aussi du xvie siècle, à deux pas de la Piazza Farnese, s'est vendu 830 000 euros. Plus de deux fois moins... « Il faut faire très attention au bâti, explique Michele Cibrario, président de Banca Nazionale del Lavoro (BNL) Fondi Immobiliari. Beaucoup de vieux immeubles sont rénovés, mais la qualité du travail est très inégale. » Et trouver une maison est presque mission impossible. Dans le coeur de Rome, un bien de 160 m2 avec une terrasse de même surface, à deux pas du Campo De' Fiori, est parti à 4,4 millions d'euros. « Des biens de ce type sont très rares : on ne doit pas en vendre plus de un ou deux par an. Cela explique que le mètre carré dépasse les 20 000 euros », déclare Marco Panzera, de Rigamonti Real Estate.

Un peu plus au nord, le quartier Parioli - près de la villa Borghese - est un des plus prisés de Rome : il faut compter au moins 8 000 euros du mètre carré. « C'est un peu l'équivalent du 16e arrondissement de Paris : très chic et très cher », compare Michele Cibrario. Les surfaces des biens y dépassent souvent 150 m2. Les prix continuent d'y augmenter, comme pour le Ghetto, les quartiers Navona ou Campo De' Fiori. « Ce sont des quartiers où l'affect compte au moins autant que les finances, explique Arianna Carratelli. La demande y reste constante. » Sous l'influence de cette montée des prix, tout le centre de Rome est en train de changer. « Il y a quelques années encore, le quartier du Trastevere, sur la rive gauche du Tibre, était un quartier populaire. Maintenant, c'est en train de devenir du résidentiel », soupire Marco Panzera. Mais les prix y sont plus abordables : un appartement de 95 m2, au quatrième étage d'un immeuble récent, avec deux balcons, a trouvé preneur à 550 000 euros. Mais sans terrasse... Pour en avoir une, il faut débourser, pour une même superficie, jusqu'à 300 000 euros de plus. « La cote de ces endroits va continuer à monter, assure Marco Panzera. La municipalité va engager des travaux de rénovation des rues et encore augmenter la quantité d'espaces verts. »

Il ne faut pas oublier qu'il est possible de rentabiliser son appartement en le louant. Même dans un marché saturé - les annonces pour des locations à la semaine pullullent -, si le bien est dans le centre historique, les clients sont garantis. « Un bel appartement de 100 m2, situé dans le centre historique, qui aura coûté environ 1 million d'euros, peut se louer jusqu'à 1 500 euros la semaine », précise Arianna Carratelli. En revanche, pour des locations saisonnières, la loi italienne ne permet de louer son bien que pendant une durée cumulée de six à sept mois au maximum par an. Mais cela assure quand même une rentabilité proche de 4 % par an.

De Cinecittà à Ostie

Régulièrement, de nouveaux immeubles sortent de terre en périphérie. Les prix y sont plus accessibles, autour de 6 000 euros du mètre carré, parfois moins. « Mais les quartiers ont nettement moins de charme, même s'ils sont plus vivants, estime Arianna Carratelli. En revanche, ils sont desservis par des lignes de bus et de métro, par le boulevard circulaire... C'est un avantage par rapport au centre, très encombré. Les embouteillages romains ne sont pas légendaires sans raison ! » Une multitude de surfaces s'offrent à l'acheteur, du 30 m2 pour célibataire - une catégorie de clients croissante en Italie - au 130 m2 familial. Dans le quartier de San Giovanni, au sud-est, un 45 m2 dans l'Appia Nuova s'est négocié 280 000 euros. Un peu moins cotés, les quartiers de Don Bosco et de Cinecittà, à l'est : les prix avoisinent 3 000 euros du mètre carré, voire moins. Un 80 m2, au troisième étage d'une résidence récente, a changé de mains à 230 000 euros.

Autour de Rome

Autre solution pour profiter de la Ville éternelle, les petites communes aux environs immédiats de Rome - les Italiens ne font d'ailleurs pas la distinction et considèrent ces agglomérations comme faisant partie de la capitale. On y trouve des propriétés de campagne, utilisées à la fois comme maison de vacances et comme résidence principale. « Lido di Ostia, à 30 km de la ville, est comme un quartier de Rome, mais sur la mer, décrit Arianna Carratelli. On y trouve des appartements pour environ 3 500 euros le mètre carré. Mais les prix montent vite. » Un duplex de 78 m2 avec 80 m2 de terrasse s'y est vendu 400 000 euros. Lido di Ostia et Ostia Antica sont les plus appréciés parmi ces « quartiers extérieurs ».

Autre avantage de ces petites agglomérations, leur proximité avec les aéroports de Fiumicino et de Ciampino, situés à moins d'une demi-heure de voiture. Les biens les plus rares, car très recherchés des Romains, sont les maisons de campagne. Elles s'échangent pour 1 million d'euros au minimum - quand on en trouve. Mais le prix usuel tourne plutôt autour de 2 millions d'euros. Pour cette somme, on peut trouver une petite maison de 120 m2, avec un grand jardin de 300 m2. Et avoir, comme l'empereur Auguste, sa propre villa au bord du Tibre

Jean-Marie Benoist

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