Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

Un bon filon


Rentabilité pouvant atteindre 5,5 % et revenus réguliers, deux bonnes raisons pour investir dans des logements étudiants. A condition de prendre quelques précautions.

S'il avait perdu un peu de son attrait, l'investissement en résidence pour étudiants revient sur le devant de la scène. Il est vrai que, avec un budget compris entre 80 000 et 100 000 euros hors taxes, on peut s'y intéresser. D'autant que le parc des résidences universitaires, dont la capacité se limite à 150 000 logements, est très loin de couvrir la demande. En effet, selon un rapport établi en 2004, sur 2,3 millions d'étudiants, 1,5 million étaient à la recherche d'un toit. Se tourner vers le locatif privé constitue donc la seule solution pour beaucoup d'entre eux. Avec en contrepartie pour l'investisseur l'assurance de percevoir des revenus locatifs réguliers.

Services et prestations à la clé

Situées la plupart du temps à proximité des campus, les résidences pour étudiants regroupent parfois plus d'une centaine de logements, pour l'essentiel des studettes, studios et deux-pièces, fonctionnels et développant des surfaces très compactes. Quoi qu'il en soit, choisissez plutôt une surface minimale de 18 m2, ou plus si vous pouvez. Mettez-vous à la place de l'étudiant qui va y vivre ! S'agissant de neuf, les logements offrent généralement un bon niveau de confort et sont livrés tout équipés. Mais ce qui fait la différence avec une opération classique, c'est qu'une résidence pour étudiants intègre un certain nombre de locaux communs et de services (gardien, foyer avec coin télé, salle de sport, cafétéria, laverie, etc.). A cela, il faut également ajouter des prestations parahôtelières (ménage, petit déjeuner, entretien du linge de maison...).

L'emplacement, un critère d'importance

On ne le dira sans doute jamais assez : quel que soit le choix d'investissement, l'emplacement constitue la règle d'or. Or, la pénurie actuelle de foncier contraint les promoteurs à construire dans des secteurs parfois discutables du point de vue de la demande locative. Mieux vaut donc cibler une ville offrant un pôle universitaire important et enregistrant une pénurie en petites surfaces. « Non seulement Paris et la région parisienne affichent toujours un déficit en logements étudiants, mais la province également. Des agglomérations comme Toulouse, Montpellier, Rennes, Bordeaux, Lyon, Lille... sont intéressantes, de même que Marseille, où le besoin est particulièrement important, note Jacques Bollet, président d'Icade Eurostudiomes. En revanche, à Nice, le marché commence à saturer, et à Avignon ou à Valence, il n'est pas très actif... » Un conseil toutefois : ne vous fiez pas totalement aux discours des promoteurs ou des réseaux qui commercialisent les programmes et qui cherchent avant tout à placer leurs logements. Allez sur place et vérifiez que l'offre colle bien à la demande.

TVA de 19,6 % récupérable

Le premier atout de l'investissement en résidence pour étudiants tient au fait que vous pouvez récupérer la TVA (19,6 %). Encore faut-il que la résidence offre au moins trois des quatre services requis en résidence hôtelière (accueil, nettoyage des chambres, location du linge de maison et possibilité de faire nettoyer son linge). Mais ce n'est pas parce que vous récupérez la TVA que vous devez surpayer votre bien. Attention : les valeurs sont généralement annoncées hors taxes. « Dans un tel investissement, le prix doit impérativement être en adéquation avec le marché local », précise Jean-Pierre Rivère, président de Isélection (groupe Caisse d'épargne), société qui pratique à la fois la vente de produits d'investissement et la gestion de patrimoine.

Assurez-vous par ailleurs de la qualité du gestionnaire. Réaliser ce type d'investissement signifie, en effet, confier l'administration de son bien pendant une durée de neuf ans au minimum à l'exploitant de la résidence. En contrepartie, celui-ci vous garantit un revenu locatif net de charges (sauf honoraires du syndic, taxe foncière...). Côté loyers, assurez-vous qu'il n'est pas trop gourmand. « Le vrai danger de ces produits, c'est de tomber sur un mauvais gestionnaire, ce qui peut compromettre l'équilibre financier de la résidence, avertit Jean-Pierre Rivère. Avec un grand groupe, il n'y a, en principe, pas de risque, mais un petit gestionnaire peut être plus fragile. » Qu'adviendrait-il alors de la gestion du bien ? Adieu aux rentabilités mirobolantes... Justement, de ce côté, fuyez les promesses intenables. « Aujourd'hui, compte tenu des prix, les rendements ont un peu baissé, avoue le président d'Icade Eurostudiomes. Elles oscillent entre 4,5 et 5,5 % en fonction des secteurs. En région parisienne, elles descendent à 4,3-4,4 %, mais le patrimoine acquis obtiendra une meilleure plus-value à la revente. »

Une fiscalité avantageuse

Autrefois, l'administration fiscale autorisait l'investisseur à cumuler le remboursement de la TVA et le régime de l'amortissement. Mais, aujourd'hui, ce n'est plus possible. Et hormis quelques montages très sophistiqués qui permettent de contourner l'obstacle, l'investisseur se trouve placé sous le régime des BIC avec un statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Globalement, si vous tirez de votre activité plus de 23 000 euros de revenus annuels, vous serez considéré par le fisc comme loueur professionnel, et comme non professionnel avec des recettes inférieures à ce montant.

Dans les deux cas, et à condition que vos revenus n'excèdent pas 76 300 euros annuels, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC, c'est-à-dire de l'application d'un abattement forfaitaire de 68 % (sans autre possibilité de déduction). Si vos revenus dépassent 76 300 euros, c'est le régime réel qui s'applique. Il vous permet de déduire toutes vos charges, mais, sauf à être loueur en meublé professionnel, vous ne pourrez pas imputer les déficits sur votre revenu global

Colette Sabarly

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...