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La Vie immobilière N° 6Paru le dimanche 1 avril 2007 à 00h00

Un nouvel eldorado


Les programmes clôturés et gardés fleurissent à la périphérie de grandes villes et rassurent des acquéreurs préoccupés par la sécurité. Mais le sujet reste polémique.

Portail d'entrée, badge, alarme, caméras... Pour pénétrer dans la résidence de la Chêneraie, à Tournefeuille, commune résidentielle de l'Ouest toulousain, mieux vaux montrer patte blanche. Sandrine Garideau, jusqu'à présent locataire, s'apprête à y acheter un appartement : « Je suis seule avec ma fille. C'est plutôt rassurant de savoir que n'importe qui ne peut pas entrer », explique cette ingénieure de 37 ans, récemment installée dans la région. Comme ses voisins, elle a accès aux images des caméras de la résidence depuis son poste de télévision. Comme ses voisins, l'argument de la sécurité a pesé dans la balance lorsqu'il s'est agi d'acheter. Ce n'est pas le seul : ce petit lotissement, bordé de bois et de champs, est bien tenu et pourvu d'une piscine.

Des résidences sécurisées comme celle-ci, l'agglomération toulousaine en compte une centaine. Non sans raison. Le groupe immobilier Monné-Decroix, originaire de la région, est un des premiers à avoir introduit ce type d'habitat inspiré des gated communities américaines (voir encadré p. 32). Aux Etats-Unis, ces véritables petites villes avec commerces et lieux de vie sont gardées nuit et jour. En France, le contrôle des accès prend le plus souvent la forme d'un portail automatisé, couplé à l'utilisation de caméras, ainsi que des dispositifs dissuasifs tels que des alarmes individuelles, le gardien ayant davantage un rôle d'entretien plutôt que de réelle surveillance.

Un concept apparu en France il y a quinze ans

L'arrivée de ces programmes autour de la Ville rose date des années 1990. Elle a été dopée par l'activité d'Airbus et un fort besoin en logements pour les employés du secteur. Les difficultés actuelles de l'avionneur pourraient bien sûr peser sur la poursuite de la construction neuve dans la région, mais aujourd'hui c'est une des marques de fabrique de la construction locale. « Auparavant, les résidences clôturées étaient tout à fait marginales et se bornaient aux immeubles de haut de gamme de la Riviera. Si Toulouse est l'une des principales villes à avoir vu naître cette offre pour le grand public, aujourd'hui celle-ci s'est généralisée », indique François Madoré, chercheur à l'université de Nantes et coauteur d'une étude à ce sujet. Selon lui, 40 % des promoteurs se sont lancés dans ce type de programme et 12 % des mises en chantier seraient sécurisées. La plupart de ces programmes sont situés dans les banlieues des grandes agglomérations comme Paris, Montpellier, Rennes, ou évidemment Toulouse.

Une résidence sécurisée revient-elle plus cher ? Selon les promoteurs interrogés, le coût d'une alarme individuelle, d'un équipement de vidéosurveillance ou d'un système de badge n'a que peu de poids dans le prix d'un appartement. Achetés à titre individuel, un visiophone et une alarme se négocient autour de 600 euros. Pour l'achat d'un bien immobilier dans ce segment de marché, seuls comptent alors la qualité de l'aménagement extérieur ou encore le niveau des prestations du logement, souvent de bonne facture pour ce type de produit. « Nous nous adressons à des gens qui font le choix d'un appartement plutôt que celui d'une maison. Cet arbitrage est la plupart du temps financier. Si nous ne sommes pas au prix, nous ne vendons pas », estime Gauthier Montagnon, directeur d'une agence Monné-Decroix à Toulouse.

Un F3 dans un programme sécurisé avec piscine, construit il y a deux ans, dans la banlieue ouest de Toulouse, est vendu aujourd'hui autour de 180 000 euros, soit dans la limite des prix du marché. D'une manière générale, l'entretien du jardin par un gardien ou un régisseur pèse certes sur les charges, mais ni plus ni moins que pour une résidence classique. Et cette facture s'amortit dès lors que la copropriété grandit.

Le concept se vend plutôt bien, mais les promoteurs nationaux, pour qui ces réalisations restent encore marginales, sont de moins en moins prompts à utiliser le terme « sécurisé » pour vanter ces produits. Même s'ils le font auprès de leurs clients en tête à tête, car la demande est réelle. « En 2000, l'affichage sécuritaire était plus vendeur. Aujourd'hui, ce thème peut renvoyer à l'idée de privatisation de l'espace public ou des fameux ghettos pour riches. Du coup, certains constructeurs préfèrent cacher cet aspect en parlant de qualité des espaces verts, la clôture étant un moyen de préserver cette prestation », analyse François Madoré.

Contre les dangers de la ville et de la circulation

Les promoteurs plus spécialisés n'hésitent pas, eux, à promouvoir franchement ces programmes fermés. Près de Marne-la-Vallée, 300 logements s'apprêtent à être livrés par un des principaux acteurs de ce secteur en Russie, Hermitage Immobilier, récemment implanté en France. Double portail, grille de deux mètres de haut, caméras, accès badgé au parking par niveaux, parties communes totalement piétonnes... L'affichage sécuritaire est revendiqué. Et les clients n'y sont pas insensibles : « Je viens d'un quartier difficile. Maintenant que j'ai les moyens d'acquérir un appartement, je préfère que les accès en soient sécurisés. La résidence est éloignée de la gare, ce qui nous protège également des nuisances », juge une jeune acheteuse. Emin Iskenderove, président du groupe, poursuit avec une vision de l'insécurité toute russe : « Les gens ont besoin de se sentir rassurés. Aujourd'hui, les parents ne veulent plus laisser leurs enfants dehors sans les surveiller, de peur d'un accident ou d'un enlèvement. Dans nos résidences, les aires de jeux sont séparées de la circulation automobile. Les habitants peuvent laisser leur progéniture y jouer sans danger. »

Assurance maximum pour le mobilier

Sur la Côte d'Azur, ce type de construction est depuis longtemps la norme. Il suffit de feuilleter les annonces pour s'en convaincre. « Dans les hauteurs de Cannes, à vendre résidence gardiennée 24 heures sur 24... » Difficile de trouver un produit qui ne comporte pas la mention « sécurisée », « fermée » ou encore « surveillée ». Dans ces lieux de villégiature pour gros budgets, les prestations qui accompagnent ces appellations non officielles sont souvent un argument de poids pour décider l'acheteur. « Les clients qui achètent sur la Côte d'Azur n'y sont présents que peu de jours dans l'année. Ils recherchent donc un maximum d'assurance pour leur mobilier. Garantir la sécurité de leurs biens via la présence d'alarmes individuelles et un contrôle des accès est un plus commercial évident », explique Mickael Ruel, directeur général du groupe Maisons de Biarritz qui propose plusieurs programmes de villas sur la côte.

Sur les hauteurs de Sainte-Maxime, vingt villas dans un « domaine clos et sécurisé, gardienné toute l'année » sont en cours de commercialisation. « Il est important de mettre cet aspect en avant sur nos plaquettes car la demande va dans ce sens. Nous travaillons également en Suisse, où la sécurité est l'une des préoccupations principales... alors que les problèmes d'insécurité y sont peu nombreux. »

Que les dangers soient réels ou supposés, la sécurisation des biens immobiliers apparaît bien comme étant une tendance lourde. A titre individuel, les propriétaires de maisons se précipitent d'ailleurs pour s'équiper en interphones, alarmes de surveillance et autres portes blindées

Jorge Carasso

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