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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Un placement de long terme


Acheter une parcelle boisée n'a rien de fantaisiste. C'est un placement qui nécessite une gestion stricte et de la patience, compensées par des incitations fiscales.

Chaque année, sur 11 millions d'hectares de forêts privées, seulement 100 000 hectares, ou 1 % (soit, en 2005, 7 640 biens forestiers non bâtis), changent de mains. Pourquoi si peu ? Parce que cet élément du patrimoine conserve une forte valeur affective et que les propriétaires rechignent à s'en séparer. Les bois de 10 à 50 hectares sont vendus en moyenne tous les cent vingt ans, un peu moins pour les plus grands. Et, excepté à l'occasion d'une succession ou pour un besoin spécifique, rares sont les lots à la vente. Simple plaisir de posséder une « forêt-jardin », objectif patrimonial, organisation d'une succession restent les principales motivations des investisseurs. Sans oublier un réel attrait fiscal.

Un marché haussier

D'une forêt à l'autre, les prix enregistrent d'importantes disparités. Mais une règle prévaut : plus la parcelle est petite, plus elle se vend cher. Logique, puisque c'est là que la demande est la plus forte. Selon l'étude réalisée par la Société forestière (groupe Caisse des dépôts) et Terres d'Europe - SCAFR/Safer, il fallait compter 4 400 euros en moyenne pour acquérir un hectare de forêt non bâtie en 2005. Mais 10 % des transactions ont été faites à moins de 660 euros l'hectare et le même pourcentage a dépassé 7 400 euros l'hectare. Sans surprise, c'est dans les régions sous pression résidentielle que les valeurs sont le plus élevées, notamment l'Ile-de-France et la région Paca. « Les prix ont suivi le marché de l'immobilier, note Eric Toppan, économiste à la Fédération nationale des forestiers privés de France (qui compte 30 000 adhérents). En dix ans, ils ont grimpé de plus de 100 %. »

Reste que la localisation de la forêt n'est pas le seul élément qui détermine sa valeur. Surtout si vous comptez tirer des revenus du bois. Il faut étudier notamment la configuration du terrain, la composition de la forêt et la valeur des essences plantées. Parmi les plus prisées : le hêtre, le chêne, mais aussi le merisier... Et forcément, plus ces espèces sont présentes et plus le revenu escompté a des chances d'être élevé. Même chose si le domaine peut être loué pour la chasse.

Quel rendement ?

« On peut dire que le rendement est très faible, de l'ordre de 2 %, même s'il peut monter à 4 ou 5 % », précise Eric Toppan. Certes, quand on fait des coupes, on peut dégager d'un seul coup un revenu significatif. Mais la longueur du cycle de production de la plupart des arbres se situe entre cinquante et cent ans. Si le peuplier nécessite une quinzaine d'années de pousse, les résineux en demandent plutôt quatre-vingts, et le chêne de cent à cent cinquante.

Les revenus tirés du bois oscillent généralement entre 50 et 300 euros par hectare et par an. Ils sont imposés à partir d'une valeur cadastrale forfaitaire qui correspond à la production estimée, divisée par le nombre d'années de pousse du bois. En effet, les coupes de bois constituant le principal revenu d'une parcelle étant irrégulières, vous seriez lourdement pénalisés si l'impôt sur le revenu était calculé sur la valeur de ces coupes et concentré sur les années de vente. L'article 76 du Code général des impôts a donc instauré un bénéfice annuel forfaitaire égal au revenu cadastral qui sert de base à l'impôt foncier. Reste que couper signifie également reboiser, ce qui induit des frais relativement importants : entre 1 500 et 3 000 euros l'hectare, sans compter l'entretien courant.

Réduction d'impôt à la clé

Selon votre budget, vous disposez de plusieurs options : l'achat en direct, par le biais d'un groupement forestier (GF) ou par celui d'une société d'épargne forestière (SEF). C'est la loi du 9 juillet 2001, dite Defi* forêt (article 9), qui encourage fiscalement l'investissement en forêt jusqu'au 31 décembre 2010.

« S'il achète en direct, l'investisseur peut pratiquer la première année une réduction d'impôt sur son revenu de 25 % du montant de son achat, dans la limite d'un plafond de 5 700 euros pour un célibataire et de 11 400 euros pour un couple, soit un rabais de 1 425 euros pour un célibataire et de 2 850 euros pour un couple », indique Jean Busson, chargé d'expertise au Crédit foncier de France. La réduction s'applique au prix d'acquisition du lot (forêt ou terrain nu à boiser). En contrepartie, vous devez respecter quelques obligations.

D'une part, l'acquisition doit permettre de constituer une unité de gestion comprise entre 10 et 35 hectares. D'autre part, vous devez conserver le lot et appliquer, pendant au moins quinze ans, un plan simple de gestion (PSG) agréé par le centre régional de la propriété forestière (CRPF). Autrement dit, vous devez établir une sorte de bilan de la forêt, recensant les essences, l'état des plantations, leur maturité, ainsi que les travaux prévus durant la période (coupes, plantations...). Même obligation s'il s'agit d'un terrain nu à reboiser, car dans ce cas vous avez l'obligation de reboiser dans les trois ans.

Si vous achetez par le biais d'un groupement forestier, l'avantage fiscal est le même. Le principe ? Vous investissez dans un certain nombre de parts du capital du groupement. L'avantage : un patrimoine disséminé dans différents domaines forestiers autorisant une meilleure rentabilité, une gestion rationalisée et simplifiée, puisque vous n'avez pas à vous en préoccuper, et un prix abordable. « Le prix de la part va de 1 500 à 1 800 euros », note Gabriel Wiart, spécialiste du placement en forêt, qui travaille avec la Société forestière. Une obligation ? Conserver la totalité de ses parts pendant au moins huit ans.

Sur le même principe, vous pouvez acquérir des parts dans une SEF. Ce qui les différencie des groupements forestiers, c'est qu'elles ne peuvent détenir que 60 % de parts en forêts, le reste étant ventilé en parts de patrimoine diverses, ce qui peut booster la rentabilité. De fait, la réduction d'impôt ne joue que sur 60 % du patrimoine forestier. « Nées il y a à peine deux ans, ces sociétés n'ont pas encore le succès qu'elles méritent parce qu'elles souffrent de droits d'entrée de 6 %. Mais les choses vont changer dès novembre, puisque ces droits vont être réduits », se réjouit Gabriel Wiart.

Droits de succession et ISF réduits

« Lorsque l'on décide d'investir 500 000 euros dans une forêt, la réduction d'impôt paraît bien dérisoire, explique Gabriel Wiart. Ce n'est pas la motivation principale des gros contribuables, bien plus intéressés par la transmission du patrimoine à long terme. » Que vous investissiez en direct ou pas, après deux ans de détention, vous bénéficiez d'une exonération de 75 % des droits de donation ou de succession. Ainsi, si vous achetez un domaine de 500 000 euros, ces droits ne seront calculés que sur 125 000 euros.

Il en va de même pour l'ISF, qui est à effet immédiat pour l'investissement en direct et intervient après deux ans en groupement forestier. Attention : en société d'épargne forestière, vous ne bénéficiez d'aucune exonération d'ISF

* Dispositif d'encouragement fiscal à l'investissement.

Colette Sabarly

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