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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

Un vignoble en Provence


Acheter des terres viticoles demande un gros budget et un vrai projet d'entreprise afin de rentabiliser l'exploitation.

Au pied de la montagne Sainte-Victoire, près d'Aix-en-Provence, Jacqueline Guichot exploite la propriété viticole de 56 hectares qu'elle a acquise pour près de 6 millions d'euros après avoir vendu son officine. « Il faut s'accrocher pour rentabiliser cet investissement, mais le site est fabuleux », s'enthousiasme cette néovigneronne qui n'a aucune envie de retrouver ses habits de Parisienne après un an passé dans le sud de la France. Elle produit un côtes-de-provence qui, depuis décembre 2005, bénéficie de l'appellation d'origine contrôlée. Un sérieux atout pour son exploitation, même si cela a un prix. « Un domaine AOC se négocie rarement en deçà de 2 millions d'euros. Et il n'existe pas de maximum », note Olivier de La Selle, directeur d'Agri France, filiale de BNP Paribas spécialisée dans les domaines ruraux de haut de gamme.

Une reconversion

S'offrir une terre viticole est rarement un caprice et reste un investissement lourd. « Acheter une vigne, c'est avant tout acquérir une exploitation. Son prix varie selon le chiffre d'affaires de l'exploitant précédent, le terroir, l'état de l'outil de production, la situation, mais aussi la valeur de l'habitat lié à la propriété, explique Thibault Desprets, agent spécialisé dans la vente de vignobles. On voit beaucoup d'entrepreneurs qui tentent une reconversion dans la vigne. Ils ont fait leurs preuves dans d'autres secteurs et ont des moyens du fait de la cession de leur fonds de commerce. »

Il existe un intérêt fiscal à une telle acquisition puisque cet outil de travail ne rentre pas dans le calcul de l'ISF et bénéficie de conditions avantageuses en termes de donation et de succession.

Aujourd'hui, le secteur connaît certaines difficultés. « En quelques années, les prix se sont écroulés et ne sont pas loin de leur plus-bas », constate Olivier de La Selle. En cause, la baisse de la consommation nationale et la concurrence de vins du Nouveau Monde, comme la Californie, le Chili ou l'Australie. Seule exception à la règle : les grands crus, mais ils ne représentent que 5 % du marché et quelques domaines bien définis. « La plupart des appellations génériques avec de gros volumes souffrent de la concurrence. Les propriétaires qui arrivent à sortir leur épingle du jeu sont généralement ceux qui ont fait des efforts de marketing pour partir à l'assaut des marchés étrangers », estime Thibault Desprets.

Si l'achat d'un vignoble vous tente, mieux vaut avoir un véritable projet d'entreprise, quitte à être plus souple sur la sélection d'une région. « Avant d'arrêter mon choix, j'ai prospecté dans le Languedoc, le Rhône et le Luberon, se souvient Jacque- line Guichot. La beauté du site était l'un de mes critères, mais c'est surtout le potentiel de l'exploitation qui a pesé sur ma décision »

Jorge Carasso

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