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La Vie immobilière N° 4Paru le jeudi 1 février 2007 à 00h00

Une forêt en Sologne


Entre Chambord et Vierzon, les domaines de chasse sont très recherchés par les investisseurs. Mais les prix s'envolent.

Posséder une forêt est un rêve pour les amateurs d'espace et de nature. Fidèles à l'esprit de François Ier, qui créa au xvie siècle ses chasses royales à Chambord, les grandes fortunes et les capitaines d'industrie, à l'image de Martin Bouygues, de Bernard Arnault ou des laboratoires Monod, ont investi ce large territoire. Entre la Loire et le Cher, la Sologne propose une belle alternance de landes, de bois et d'étangs, où s'abritent un grand nombre d'animaux sauvages. Résultat, les prix se sont envolés. Alors que, en moyenne, le prix de l'hectare de forêt tourne autour de 4 400 euros sur l'ensemble du territoire, on atteint facilement 6 000 euros en Sologne. « Du point de vue de la qualité des bois, d'autres forêts sont bien plus belles - dans l'Allier, près de Senlis ou de Clermont dans l'Oise, explique Jean-Pierre Sadoux, expert forestier. Pourtant, en Sologne, les prix sont deux fois plus élevés qu'ailleurs. Ce marché spécifique amplifie les tendances nationales. Les propriétaires recherchent avant tout l'espace et les domaines de chasse, plus que la valeur d'exploitation. Paradoxalement, une forêt est plus chère si son peuplement en arbres est assez faible. »

Avantages fiscaux pour gros patrimoines

Sur ces territoires, les amateurs de chasse sont à l'affût de chaque parcelle, y compris les plus petites, encore accessibles pour des budgets compris entre 120 000 et 250 000 euros. Les domaines de 20 à 40 hectares se négocient rarement à moins de 6 000 euros l'hectare. « Chaque domaine est unique. Plus vous êtes à l'écart, plus c'est cher, précise Jacques Chassaigne, directeur de l'agence Mercure Berry Sologne. Si la propriété comprend un ou deux étangs pour le gibier d'eau, si elle est éloignée des moyens de communication et n'est traversée par aucun chemin public, les prix peuvent monter jusqu'à 8 000 euros l'hectare. Si, en plus, il s'y trouve un petit bâti à rénover, voire une propriété, on dépasse 10 000 euros. »

A ce tarif, est-il encore intéressant d'investir dans une forêt solognote ? « La forêt, c'est l'avenir. Le secteur s'est remis des ravages de la tempête de 1999, les prix des bois et des forêts montent, le nombre de transactions aussi », souligne Richard Anne, expert forestier.

Les avantages fiscaux - droits de succession et ISF sur 25 % seulement de la valeur du bien - sont intéressants pour les gros patrimoines. « Si elle est bien gérée, la forêt offre un rendement de 2 à 3 %, entre les revenus des coupes (environ 1 000 euros l'hectare tous les dix à quinze ans) et les droits de chasse (de 15 à 90 euros l'hectare, mais 150 en Sologne) », précise-t-il.

Vous n'avez pas le budget pour la Sologne ? Prospectez les grands espaces de la Nièvre, de la Creuse ou de l'Indre, où les valeurs sont plus faibles. Là se trouvent certainement les plus-values de demain

Frédérique d'Andrimont

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