Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Une mesure profitable


Pour le calcul des plus-values immobilières, le prix d'acquisition est majoré des droits de mutation : droits à titre onéreux, mais aussi, ce qui est nouveau, droits à titre gratuit.

Depuis 2004, les plus-values immobilières sont soumises à un régime rénové de fond en comble. Et, sans discussion possible, nettement plus favorable que celui mis en place à l'origine. Ainsi, le délai d'exonération a été ramené de vingt-deux à quinze ans. Ainsi, les contribuables détenant un bien depuis plus de cinq ans peuvent, sans avoir à fournir la moindre justification, majorer le prix d'acquisition d'un forfait de 15 % pour frais de travaux. Ainsi, la taxation des gains au barème progressif de l'IRPP a été remplacée par une taxation à un taux forfaitaire (27 %, prélèvements sociaux compris).

Mais, même s'il a été bien plus discret, un autre changement doit être signalé : les droits de mutation pouvant être pris en compte pour le calcul d'une plus-value ne sont plus uniquement ceux acquittés lors d'une acquisition à titre onéreux, mais aussi ceux payés lors d'une acquisition à titre gratuit (donation ou succession). Alors que, avant la réforme, les seuls frais admis en pareilles circonstances en majoration du prix d'acquisition étaient les frais d'acte (donation) ou de déclaration (succession), s'y ajoutent maintenant les droits proprement dits.

Biens reçus par succession

La prise en compte des droits de mutation à titre gratuit ne soulève pas de difficulté s'agissant des biens reçus par donation. Le calcul du prix d'acquisition venant en déduction du prix de cession s'effectue tout simplement en majorant la valeur des biens à la date de la donation du montant des droits acquittés. Mais il ne saurait en aller toujours de même pour les biens reçus par succession. En effet, dans la situation la plus fréquente, où la part successorale du contribuable comprenait d'autres biens, seule une fraction des droits de succession acquittés par l'intéressé peut naturellement être retenue. Selon les dernières directives de l'administration (instruction du 4.8.2005, BOI 8 M-1-05), une comparaison doit être faite entre, d'une part, la valeur du bien lors de l'ouverture de la succession, et, d'autre part, celle de l'actif brut de celle-ci. Le rapport ainsi obtenu permet de déterminer la quote-part des droits supportée par le contribuable pouvant être prise en compte pour le calcul de sa plus-value de revente.

Exemple de calcul

L'actif de la succession de M. X, composée d'une maison d'une valeur de 900 000 euros et d'un portefeuille de valeurs mobilières évalué à 300 000 euros, s'élève à 1 200 000 euros. La valeur de la maison représentant les trois quarts du total, les droits de succession seront retenus dans la même proportion pour le calcul de la plus-value. M. X laissant trois enfants, chacun sera imposé sur la base de : 400 000 - 150 000 (abattement en ligne directe) = 250 000 euros, et supportera 48 300 euros de droits. Lors de la revente du bien par les trois héritiers, la plus-value imposable au nom de chacun sera calculée en ajoutant les trois quarts de cette somme, soit 36 225 euros, à la valeur initiale de sa part de la maison (300 000 euros). Ce qui réduira d'autant le gain donnant prise aux 27 % de taxation

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...