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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

Une protection contre les impayés pour les bailleurs


Effective depuis le 1er janvier 2007, la GRL permet aux locataires en situation précaire de trouver un logement en couvrant les propriétaires contre les impayés de loyer et les dégradations.

Depuis 1998, les loyers ont progressé de 3,5 % en moyenne par an, bien plus que les revenus moyens des ménages. Pour se prémunir contre les risques d'impayés, les propriétaires sont donc de plus en plus nombreux à durcir leurs exigences. Les aspirants locataires qui ont le plus de chance d'obtenir un logement sont désormais ceux qui présentent un dossier « parfait », en justifiant d'un CDI, d'un salaire équivalent à trois fois le montant du loyer et d'une caution. Pour tous les autres, trouver un toit devient un parcours du combattant.

Prenant en compte ces difficultés, le gouvernement a lancé la garantie des risques locatifs (GRL) en janvier 2007. Ce nouveau dispositif permet d'assurer les bailleurs contre les impayés de loyer et d'éviter aux locataires de fournir aux propriétaires la caution de tiers.

Comment ça marche

Cette garantie couvre les locataires en CDI dont les revenus sont compris entre deux et trois fois le montant du loyer ou ceux qui disposent d'un autre contrat de travail (CDD, intérim...) et justifient de revenus égaux à au moins deux fois le montant du loyer. Ils ne doivent pas avoir essuyé d'impayés de loyers au cours des six derniers mois et ne pas pouvoir présenter de caution. Une fois éligible au dispositif, le locataire doit présenter à son futur propriétaire le passeport Pass-GRL, disponible sur le site www.passgrl.fr, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la signature d'un bail.

Muni de ces documents, le bailleur s'adresse à l'une des vingt-sept compagnies d'assurances qui commercialisent la couverture Pass-GRL et souscrit un contrat. Il est alors couvert en cas d'impayés, dans la limite de 2 300 euros par mois, et de dégradations immobilières, dans la limite de 7 700 euros par sinistre, après déduction de deux mois de franchise de loyers.

En cas d'impayés, la GRL est assortie d'un volet social : des assistantes sociales sont alors envoyées chez le locataire pour envisager un recouvrement des dettes de loyer. Si aucune solution n'est trouvée, la société de gestion engage les procédures d'expulsion pour le compte du propriétaire. La GRL couvre également les frais de justice, les honoraires d'avocat, d'huissier et d'expulsion d'un locataire qui se sera révélé mauvais payeur.

2,5 % du loyer annuel

Dans un marché locatif peu dynamique, cette garantie permet à un bailleur de louer immédiatement et sans risque son logement à un locataire précaire plutôt que de subir une longue vacance. Cette garantie, qui court pendant toute la durée du bail ou jusqu'au départ du locataire, coûte 2,5 % du loyer annuel (plus charges) aux bailleurs privés et environ 1,8 % via un professionnel de la gestion immobilière.

La GRL peut également être souscrite pour un locataire en cours de bail, à condition qu'il réponde aux critères d'exigibilité. Attention, c'est au propriétaire de vérifier la véracité des déclarations du locataire sur le Pass-GRL. Si ce dernier a trompé son bailleur, la garantie ne fonctionnera pas. Autre point essentiel : dès le premier impayé, le propriétaire doit prévenir sa compagnie d'assurances pour pouvoir être indemnisé dans la limite des plafonds de couverture

Marie Pellefigue

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