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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

Une souplesse méconnue


Dans le cas où un événement justifiant une récupération du logement avant trois ans est déjà prévisible lors de la signature du bail, celui-ci peut être conclu pour la durée correspondante.

En principe, celui qui conclut un bail avec un nouveau locataire ou qui renouvelle un bail arrivé à échéance se voit privé pendant trois ans - durée normale d'un contrat de location - de toute possibilité de reprendre son logement en vue de l'habiter lui-même ou d'y loger un proche. Mais pas toujours ! En effet, dans les deux cas, la législation permet à un propriétaire de stipuler une durée de location comprise entre un et trois ans « si un événement particulier le justifie » (article 11 de la loi du 6 juillet 1989).

Les raisons conduisant à conclure un bail de durée réduite, précise le texte, peuvent être soit « professionnelles », soit « familiales ». Exemples : le besoin d'occuper le logement à la suite du retour d'une mission à l'étranger ou celui d'installer les enfants dans les lieux pendant la durée de leurs études. Dans chaque cas, la raison invoquée doit s'appuyer sur des faits objectifs et vérifiables. C'est ainsi qu'un événement aussi vague et indéterminé que la « perspective d'une promotion » ne répondrait pas aux exigences légales.

Prorogation possible

De même que les événements en cause doivent être mentionnés dans le contrat de location, leur survenance (exemple : retour de l'étranger) doit être confirmée au locataire, cette notification devant avoir lieu deux mois au moins avant le terme du bail. Et, ainsi que l'a tout récemment rappelé la Cour de cassation (arrêt de la 3e chambre civile du 11 juillet 2007, no 715), faute d'exécution de cette formalité, la durée totale du bail se trouve portée à trois ans.

Mais que se passe-t-il si l'événement prévu ne se réalise pas ? Il faut distinguer deux situations. Bien entendu, si la réalisation de l'événement qui l'avait motivé est définitivement compromise, le bail à durée réduite perd toute raison d'être et est transformé ipso facto en bail de trois ans. Si, en revanche, la réalisation de l'événement est seulement différée (prolongement d'une mission professionnelle à l'étranger), la législation prévoit une possibilité de prorogation de la location jusqu'à la nouvelle date à laquelle il est prévu que cet événement aura lieu. Le bailleur, qui ne peut user de cette faculté qu'une seule fois, doit adresser sa proposition de prorogation au locataire deux mois au moins avant le terme initialement fixé du contrat de location

Fabrice de Longevialle

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