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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

Une transition en douceur


La réglementation sur les organismes de placement collectif dédiés à l'immobilier va être publiée. Mise au point sur ces nouveaux produits qui prennent la relève des SCPI.

Une étape décisive va être franchie dans l'épargne immobilière collective en France avec l'arrivée des organismes de placement collectif dédiés à l'immobilier (OPCI), annoncés comme les successeurs des SCPI. Les sociétés de gestion de SCPI ont remis leurs dossiers début mai. Si, après examen, l'Autorité des marchés financiers les agrée, elles deviendront des sociétés de gestion de portefeuille, condition indispensable à la gestion d'OPCI. « Cela ne veut pas dire que l'on ne pourra plus gérer de SCPI, précise Eric Cosserat, président du directoire de Perial. Mais que les deux produits coexisteront. » La date butoir de 2009, au-delà de laquelle toutes les SCPI devaient être transformées en OPCI, a en effet été supprimée. Les premiers OPCI, créés de toutes pièces, devraient arriver fin 2007, ceux issus des transformations des SCPI en 2008 ou 2009.

Du coup, les sociétés de gestion prennent leur temps pour s'adapter à leur futur métier et acquérir de nouvelles compétences pour répondre aux possibilités élargies d'investissement des OPCI, dans les actions ou les obligations par exemple.

La plupart d'entre elles se sont déjà engagées dans des processus de prise de contact, de réorganisation et d'embauche. Elles devront aussi séduire les particuliers, peu enthousiastes lors des premières annonces. « Nos clients ne manifestent pas encore d'intérêt particulier pour le produit, explique Alain Boyer-Chamard, d'Immovalor. Les performances de nos SCPI les satisfont. Il va falloir un peu de recul et de pédagogie pour les convaincre. »

Ce qui va changer pour les particuliers

La souplesse des OPCI en matière d'allocation d'actifs devrait les intéresser. Cette formule permet de créer toute une gamme de produits. Typés plutôt actions, obligations ou purement immobiliers, chacun pourra trouver chaussure à son pied. « Il est parfaitement possible de créer un OPCI dont le capital serait investi à 90 % dans de l'immobilier physique, les 10 % restants étant la trésorerie, explique Jean-Marc Coly, directeur général d'UFG-REM. C'est une composition très proche de celle d'une SCPI actuelle », mais, pour le client, avec les avantages inhérents à l'OPCI. Le premier est fiscal. Le détenteur de parts sera imposé sur les revenus qu'il aura réellement touchés, contrairement aux SCPI, pour lesquelles la partie retenue par la société de gestion au titre de la réserve était elle aussi taxée. Selon le type d'OPCI, le régime appliqué pour les revenus et les plus-values sera soit celui des revenus fonciers (cas d'un FPI, fonds de placement en immobilier), soit celui des revenus des capitaux mobiliers (cas d'une SPPICAV, société de placement à prépondérance immobilière à capital variable). Deuxième évolution, la suppression des droits de mutation des parts, qui s'élèvent à 5 % pour une SCPI. Seuls les gros investisseurs détenant au moins 20 % du capital devront les régler lors de leur sortie. Cette mesure pourrait d'ailleurs être abrogée. De plus, une OPCI apporte plus de revenus. Elle doit distribuer au moins 85 % des revenus locatifs et financiers réalisés pendant l'année, ainsi qu'au moins 85 % des plus-values dans le cadre d'un FPI, ou au moins 50 % dans celui d'une SPPICAV.

Enfin, contrairement aux SCPI où l'entrée et la sortie manquaient de souplesse (surtout celles à capital fixe : il faut attendre une augmentation de capital pour pouvoir souscrire), ces deux démarches peuvent se faire rapidement et à tout moment dans le cas d'une OPCI, par simple création ou annulation de parts. L'investissement immobilier va entrer dans l'ère de la flexibilité

Jean-Marie Benoist

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