Ventes aux enchères : une technique à connaître

Chacun sait qu’un propriétaire peut vendre certains de ses biens aux enchères. Mais on oublie parfois que cette technique de vente peut aussi concerner des biens immobiliers.

Lorsqu’on parle de vente aux enchères, on imagine généralement le marteau du commissaire-priseur qui s’abat une fois, deux fois, trois fois, au milieu de lots hétéroclites de meubles, tableaux, livres et autres objets plus ou moins précieux. Ou encore la détresse d’un débiteur malchanceux dont les biens ont été saisis pour être vendus au plus offrant... Ce qui explique que les propriétaires de biens immobiliers n’envisagent pas souvent cette technique de vente pour réaliser tout ou partie de leur patrimoine. Et pourtant, il est parfaitement possible, techniquement et juridiquement, de vendre volontairement un bien immobilier aux enchères en passant par les offices notariaux.

Les biens concernés

La vente aux enchères volontaire peut concerner tous les types de biens immobiliers : appartements, maisons, immeubles entiers, terrains, locaux commerciaux ou professionnels, qu’ils soient libres ou occupés, et quelle que soit leur localisation ou leur propriétaire (personnes physiques, sociétés, etc.).

La procédure

Pour vendre volontairement un bien immobilier aux enchères, il suffit de s’adresser au notaire de son choix. La procédure variera ensuite sur certains points mineurs selon que la vente se déroule en province ou à Paris et dans les trois départements limitrophes (où elle est organisée directement par la Chambre interdépartementale).

Après avoir expliqué au propriétaire le détail de la procédure, le notaire chargé de la vente fera d’abord procéder à l’expertise du bien. Il rédigera ensuite un cahier des charges précis qui décrit en détail la nature du bien et les modalités de la vente : état du bien, servitudes éventuelles, règlement de copropriété, frais à la charge de l’acheteur, etc. Ce cahier des charges pourra être consulté à l’étude par tout acheteur potentiel.

Les ventes ont lieu généralement dans les locaux des chambres départementales des notaires, voire, dans certains cas, dans des mairies, grands hôtels, salles de congrès, si le volume et le prestige des biens le justifient.

Dans certains départements, la vente peut aussi avoir lieu au sein même de l’étude.

Après avoir fixé le montant de la mise à prix en accord avec le propriétaire, le notaire inscrit le bien au calendrier des ventes publiques et organise la publicité, comme tout intermédiaire immobilier. Les petites annonces paraissent ainsi dans les journaux et supports internet de la profession, dans les journaux locaux ou nationaux, etc.

Comme tout intermédiaire immobilier, il renseigne les acquéreurs intéressés et fait visiter le bien.

Le jour de la séance, tout acheteur souhaitant participer aux enchères doit remettre au notaire concerné un chèque de banque ou un chèque certifié, du montant de la “consignation”, qui figure dans toutes les publicités. Cette somme est proportionnelle à la mise à prix et varie selon la nature du lot.

Un chèque classique suffit pour les mises à prix inférieures à 125 000 euros.

Une fois enregistré le nom des acheteurs potentiels, ceux-ci participent ensuite directement aux enchères, en se faisant éventuellement assister par un des notaires présents.

Contrairement aux commissaires-priseurs, les notaires n’utilisent pas le marteau mais la technique, plus “objective”, de la vente à la bougie. Lorsque deux de ces petites mèches se sont entièrement consumées sans que personne ne surenchérisse, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.

Les autres enchérisseurs qui n’ont pas remporté l’adjudication récupèrent immédiatement après la vente leur chèque de consignation.

Après la vente

La vente ne devient définitive qu’après un délai de dix jours.En effet, pendant ce délai, toute personne intéressée, même absente lors de la vente, peut surenchérir d’au moins 10%. Il doit remettre alors au notaire chargé de la vente un chèque de banque égal à 10% de la dernière enchère. Le bien est alors remis en vente, une nouvelle et dernière fois, pour de nouvelles enchères, le prix de départ étant celui de la dernière enchère.

L’acheteur dispose ensuite de 45 jours, à compter de la vente, pour en régler le prix entre les mains du propriétaire. Au-delà du 11ème jour, il devra payer toutefois des intérêts au taux légal (2,11% en 2006).

Si l’acheteur ne peut payer au terme de ce délai, il est coupable de “folle enchère”. Le bien est alors remis en vente pour sa mise à prix initiale. L’acheteur déficient devra payer l’éventuelle différence entre son enchère et le prix obtenu au terme de cette nouvelle mise en vente.

Précisons enfin que l’acheteur aux enchères, contrairement à une transaction classique, ne bénéficie pas du délai de rétractation de sept jours auquel sont soumises les transactions portant sur des logements.

Mise à prix et réserve

Le montant de la mise à prix est naturellement un élément important du succès de la vente. Il faut, en effet, qu’il soit suffisamment attractif pour susciter l’intérêt des acheteurs potentiels. A Paris, la Chambre des notaires recommande de le fixer à environ 75% de la valeur d’expertise.

Le propriétaire peut également demander une vente sans mise à prix. Il s’engage alors à vendre le bien au dernier enchérisseur dès lors que les enchères ont atteint le prix de réserve qu’il a fixé au préalable, ce prix ne pouvant dépasser la valeur d’expertise.

Les frais

Les ventes aux enchères notariales donnent lieu à plusieurs types de frais annexes.

1. Les droits d’enregistrement classiques dûs sur toute transaction immobilière, payés par l’acquéreur.
2. Les honoraires de négociation du notaire, qui intervient ici en tant qu’intermédiaire. Ils sont fixés par un barème national.

   Cette commission est égale à 5% HT sur la partie inférieure à 45 735 euros + 2,5% HT sur la partie dépassant ce seuil + la TVA au taux de 19,60%.

3. Les frais proprement dits, qui sont généralement fixés à 2% HT du montant de l’adjudication et partagés à parts égales entre vendeur et acquéreur. Mais le cahier des charges peut modifier ce montant et définir une répartition différente avec, par exemple, une prise en charge totale par l’acquéreur. Précision importante : en cas de mise en vente avec prix de réserve, le vendeur devra supporter l’ensemble des frais de publicité, d’expertise, de visite, etc. si le bien ne trouve pas preneur au prix minimal exigé.

Avantages et inconvénients

L’inconvénient de cette technique de vente est celui de toute adjudication : le propriétaire ignore à l’avance à combien il cédera son bien.

Mais, outre le fait qu’une concurrence entre deux acheteurs peut faire monter les prix, les avantages sont tout aussi évidents.

• La rapidité. Le temps d’inscrire le bien à une séance publique et d’organiser les visites, et le propriétaire peut percevoir le prix de la vente dès le 11ème jour suivant l’adjudication. En moins de deux mois, l’opération peut être “bouclée”.
• La transparence. Comme dans toutes les ventes publiques, le prix atteint par le bien est le résultat de la confrontation entre l’offre et la demande. Il est incontestable, notamment par l’administration fiscale.
• L’impartialité. Le propriétaire n’intervenant pas dans la procédure, les acquéreurs potentiels sont départagés sans le moindre favoritisme.

Autant d’avantages qui font de la vente aux enchères une technique adaptée dans de nombreux cas, notamment quand le vendeur est pressé, quand sa famille ne veut pas qu’il soit influencé, dans les situations d’indivision, etc.

Les autres ventes aux enchères

Il existe deux autres types de ventes aux enchères : les ventes judiciaires et les ventes des Domaines. Dans l’ensemble, elles obéissent aux mêmes règles, à quelques différences près, et à ceci près qu’on ne peut utiliser ce type de circuits pour mettre un bien