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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Vente les règles de l'avant-contrat


Promesse ou compromis, l'avant-contrat de vente permet de figer la situation, le temps des formalités liées à une transaction immobilière. Avec des engagements précis...

Lorsque le vendeur d'un bien immobilier rencontre un acheteur intéressé, il convient de ne pas laisser traîner l'affaire. Or la signature de l'acte définitif prend du temps du fait des nombreuses formalités à effectuer. L'avant-contrat va engager les signataires, le temps que tout se mette en place, notamment le ou les crédits bancaires. C'est une façon d'éviter que l'acquéreur ou le vendeur fasse marche arrière.

Liberté contractuelle

Il n'y a pas de formalisme pour un tel acte, qui n'est pas obligatoirement notarié. Il est fréquent que l'agent immobilier s'en charge. Cette liberté doit inciter à faire preuve de prudence car les engagements sont précis. Le recours au notaire est vivement conseillé dans les cas complexes, notamment lorsque sont prévues des conditions suspensives ou qu'il existe des droits de préemption. Il ne faut pas oublier qu'en cas d'acquisition en copropriété les diagnostics techniques doivent être annexés, sous peine de nullité, à tout avant-contrat. De même pour les risques naturels dans le cas de la vente d'une maison. Attention au document mal rédigé signé sur la table de la cuisine...

L'avant-contrat doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à chacune des parties. Cette formalité est indispensable car elle fait courir un délai de rétractation de sept jours durant lequel l'acquéreur pourra se dédire sans perte financière. Pour la validité de l'acte, l'avant-contrat doit être enregistré dans un délai de dix jours. Le notaire se charge de la formalité ; à défaut, l'enregistrement s'effectue à la recette des impôts.

Deux possibilités

Sur un plan juridique, il existe deux avant-contrats. Si, dans le langage courant, il y a souvent une confusion, les engagements souscrits et les possibilités de dédit ne sont pas du tout les mêmes. Il faut donc bien faire la différence avant d'apposer sa signature.

La promesse de vente n'est pas toujours bien comprise dans sa finalité, notamment parce qu'elle peut être de différente nature. Une telle promesse peut être très simple : si un jour le propriétaire a l'intention de vendre son logement, il peut le réserver à une personne en particulier, son voisin par exemple. Mais lorsqu'il s'agit d'une vente effective, la promesse est plus complexe : le vendeur s'engage à vendre à un prix déterminé, à une personne nommément désignée, dans un délai précis. En acceptant ces conditions, le vendeur bloque son bien ; il va donc demander des contreparties, notamment une indemnité d'immobilisation, de 5 à 10 % du prix de vente. L'acheteur peut se dédire, mais il perd alors l'argent versé. Le vendeur, de son côté, s'expose à verser des dommages et intérêts (outre le remboursement de l'indemnité) s'il vend à un tiers ou s'il renonce à vendre avant que le bénéficiaire ne lève l'option. S'il refuse de vendre après cette levée d'option, il peut être contraint en justice à réaliser la vente.

Le compromis de vente est plus complet. Le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter. Selon la formule consacrée, « le compromis de vente vaut vente », puisqu'il y a un accord sur l'ensemble de l'opération (prix, délai, nature du bien vendu, conditions). Cette opération est alors irréversible (après le délai de rétractation), sauf en cas de non-réalisation d'une condition suspensive (lire encadré). Celui qui voudrait se soustraire à son engagement serait ramené à la raison devant le tribunal et la vente serait ordonnée par voie de justice. L'engagement souscrit dans le cadre d'un compromis est bien supérieur à celui découlant d'une promesse de vente. A la signature, il faut parfois un dépôt de garantie, qui peut être de l'ordre de 10 % ; ce n'est toutefois pas systématique, surtout s'il y a recours au crédit.

Une précision : entre particuliers, aucune somme ne peut être encaissée avant le délai de rétractation de sept jours

Michel Ravelet

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