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La Vie immobilière N° 14Paru le vendredi 1 février 2008 à 00h00

Villas de rêve à l'île Maurice


Le marché mauricien, en pleine expansion, s'ouvre peu à peu aux étrangers. D'ici à dix ans, 4 000 résidences de prestige sortiront de terre.

Lagons bleus, nature luxuriante, climat subtropical... L'île Maurice, petite perle de l'océan Indien, à 2 300 km des côtes africaines, cultive son image de destination idyllique. Pas étonnant qu'en 2006 environ 200 000 touristes français aient supporté douze heures de vol pour dorer sur les plages mauriciennes. Parmi eux, certains ont réalisé leur rêve : devenir propriétaire sur leur île fétiche. Un sigle de trois lettres leur a ouvert les portes du paradis : IRS, Integrated Resort Scheme. Certes un peu austère, cet acronyme désigne pourtant des programmes immobiliers de très haut de gamme, aux prestations exceptionnelles et, surtout, accessibles aux ressortissants étrangers.

Résidences meublées avec golf

Les grands groupes sucriers de l'île, détenteurs de sites privilégiés, ont été les premiers à s'engager dans ce créneau. C'est le cas de Ciel Properties, qui compte bâtir sur le vaste domaine d'Anahita (213 ha) pas moins de 370 résidences d'ici à 2011. Situé face à l'île aux Cerfs, Anahita s'étend sur 6 km le long de la côte est du pays. Un immense chantier réalisé par tranches et comprenant boutiques, spa, restaurant gastronomique, ainsi qu'un green de 18 trous dessiné par le golfeur sud-africain Ernie Els. Le démarrage des ventes est un succès : les 70 premiers appartements, mis en vente à 800 000 dollars au minimum, se sont arrachés en six heures ! Prochaine étape : la commercialisation en février de 34 villas de 330 à 500 m2, sur des parcelles de 2 000 m2, avec piscines privatives, à des tarifs oscillant entre 1,2 et 3 millions d'euros, frais de notaire, d'enregistrement et d'ameublement inclus. Des prix en hausse sensible par rapport au tout premier programme IRS : les 119 villas de Tamarina (groupe Medine) étaient parties l'an dernier entre 570 000 et 980 000 euros seulement.

Si le nord de l'île est très touristique, le sud, moins urbanisé et plus sauvage, est exploité depuis peu. Quatre hôtels de luxe y ont ouvert leurs portes ces dernières années et les programmes IRS s'y multiplient, en particulier dans le secteur de Bel Ombre. Sécurisées, meublées, climatisées, les 33 villas de Belle Rivière, dont les surfaces oscillent entre 240 et 340 m2 sur des terrains de 2 500 à 4 000 m2, sont vendues entre 1,2 et 1,8 million d'euros. A une vingtaine de kilomètres, les vingt Villas Telfair, dont la livraison est prévue pour juillet 2009, seront attenantes à l'hôtel 5 étoiles éponyme et au golf de Bel Ombre. Trois de ces villas donneront directement sur la plage. De style colonial ou contemporain, elles offriront quatre chambres spacieuses avec salle de bains sur 550 m2. Chacune disposera dans son jardin d'un « gazebo », petit kiosque typique en bois où prendre ses repas. Entièrement équipées, elles valent de 2 à 3,5 millions d'euros. « C'est le prix d'une belle maison sur la Côte d'Azur ! remarque Jean-René d'Abbadie, directeur du projet. Nous espérons en vendre la moitié avant le début du chantier en avril. »

Un régime assoupli

Ce nouveau relais de croissance, alors que le textile et la canne à sucre sont mis à mal, est soigneusement contrôlé par l'Etat mauricien. « L'immobilier se développe mais de façon raisonnable. Son succès est fondé sur la qualité de la destination, très sélecte », assure Heerun Ghurburrun, du bureau parisien du Board of Investment (BOI). Cette institution, chapeautée par le ministère des Finances et du Développement économique, a été créée dès 2000 pour promouvoir l'investissement sur l'île. Elle sélectionne les nombreux projets IRS déposés et accorde ses « certificats » avec parcimonie. A ce jour, huit d'entre eux, représentant 2 200 unités résidentielles, ont reçu son feu vert.

Quelques règles ont été fixées : les parcelles de chaque villa sont limitées à 1,25 arpent (environ 5 250 m2), et le prix des propriétés doit dépasser 500 000 dollars. Une barre aisément franchie vu le standing des programmes. En contrepartie, le propriétaire obtient le statut de résident pour profiter sans limites de son acquisition.

Les réformes de 2007 ont encore assoupli le système en élargissant le statut IRS aux appartements. Et désormais, outre le dollar, les règlements en euros, en yens et en livres sterling sont également acceptés. Un autre régime d'investissement accessible aux étrangers se profile. Il permettra à de petits propriétaires fonciers (moins de 10 ha) de développer leurs projets, cette fois sans prix de vente plancher. « Mais dans ce schéma, l'acquéreur n'obtiendra pas de permis de résidence », précise Heerun Ghurburrun. Certains montrent déjà des réticences : « Les produits seront de moindre qualité et risquent de décevoir », craint Denis Maujean, directeur commercial de l'agence immobilière Coprim.

Locations gérées par un hôtel

Si vous n'avez pas le loisir de profiter à l'année de votre acquisition et que vous souhaitiez en amortir le coût, une formule de location est possible. Un contrat fixe alors la durée de votre séjour annuel. Le reste du temps, votre villa est louée et la gestion assurée par un hôtel de grand luxe situé à proximité. C'est le cas par exemple des quarante villas du Club Med à Albion (voir Questions à...). De son côté, Ciel Properties s'est associé au géant de l'hôtellerie Four Seasons pour quarante-cinq des villas d'Anahita : l'acheteur peut y séjourner cinquante-six jours par an, dont deux semaines au choix à Pâques ou à Noël, périodes de forte affluence. « La rentabilité n'est pas flamboyante, sinon nous en assurerions nous-mêmes la location, fait valoir Nicolas Vaudin, directeur de Ciel Properties. Mais une villa Anahita, c'est comme un oeuf de Fabergé : on paie la rareté. »

De son côté, Jean-René d'Abbadie (Villas Telfair) table sur un retour sur investissement de l'ordre de 5 % au départ, sur la base d'un loyer de 2 000 euros par jour, pour atteindre 8 % à mesure que le taux de remplissage s'améliorera. Les revenus des villas sont mutualisés (on parle de rental pool) et reversés aux propriétaires de façon équitable après déduction des frais de marketing et de fonctionnement (entretien de la maison, de la piscine, du jardin...), soit environ la moitié du montant des loyers dans le cas de Telfair.

« Il existe un véritable marché de locataires, affirme Jean-René d'Abbadie. Beaucoup de familles préfèrent passer leurs vacances dans une villa plutôt que dans un hôtel. » Une solution d'autant plus intéressante que le besoin d'offre de résidences locatives devrait continuer de croître : l'île Maurice espère doubler le nombre de ses visiteurs, pour atteindre 2 millions de touristes d'ici à 2015

Muriel Breiman

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