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La Vie immobilière N° 16Paru le mardi 1 avril 2008 à 00h00

Vivre à l'orée d'un golf


Pour le hobby ou pour le cadre de vie, mettez-vous au vert en investissant près d'un green. En France ou à l'étranger, les programmes se multiplient pour répondre à une demande croissante.

On retrouve la même magie à la lisière d'un golf qu'en bord de mer », estime Alban Maurial, président du groupe Alma France, promoteur et gestionnaire immobilier. Une magie qui visiblement envoûte un nombre croissant de Français. Le nombre de parcours a explosé en quelques années seulement : le Bipe, société d'études économiques et de conseil en stratégie, en recense aujourd'hui environ 560, contre à peine 150 il y a vingt-cinq ans.

Une manne pour leurs propriétaires, qui tirent profit des terrains bordant les greens en les cédant à des promoteurs. L'avantage est double : « Outre le gain réalisé sur la vente de ce foncier, qui finance en partie la création du golf, l'intérêt est de générer du mouvement, une fréquentation supplémentaire », explique Philippe Debon, fondateur de Golf et Patrimoine, conseiller en gestion de patrimoine et joueur passionné. Villas de luxe et appartements de standing se multiplient dans des cadres préservés, où les gentlemen golfeurs viennent travailler leur swing et se retrouvent, après les efforts de la journée, pour un 19e trou au club-house. Mais les nouveaux terrains se raréfient : le marché du neuf devrait se tarir d'ici cinq à dix ans. En attendant, avis aux amateurs.

Un sport et un art de vivre

Poussés par leur passion, les Tiger Woods en herbe éprouvent parfois le besoin de s'installer aux abords d'un golf. De nombreux acquéreurs non golfeurs les imitent, attirés par ce voisinage verdoyant, garantie de quiétude. Saint-Nom-la-Bretèche, petite commune des Yvelines, symbolise à elle seule cet art ce vivre. Une quarantaine de propriétés bordent son célèbre parcours. Parmi elles, de vastes maisons d'architecte de 190 à 550 m2, sur des terrains de 2 500 à 5 000 m2. « La mise minimale est de 950 000 euros. Et encore, à ce prix-là, des travaux importants sont nécessaires ! estime Eric Jeanne, de l'agence Century 21. Les prix dépassent facilement 2 millions d'euros. » Quelques Parisiens y ont acquis leur résidence secondaire pour y passer des RTT sportives.

D'autres s'éloignent un peu plus de la capitale. Les propriétés entourant le golf de Deauville sont par exemple très prisées et se négocient au bas mot de 1,5 à 2 millions d'euros. « On trouve des maisons de style normand, avec de belles poutres et des colombages. Les constructions les plus récentes ont été réalisées avec le même cachet », décrit Nadine Brandebourger, du cabinet Billet-Giraud. La prime liée à une véritable vue sur le green serait de l'ordre de 15 %. « Ces résidences font partie de ces biens qui auront toujours une valeur hors marché, non seulement du fait de leur rareté, mais aussi pour la qualité de leurs prestations », ajoute-t-elle. Pour des budgets plus accessibles, reportez-vous sur le golf d'Houlgate, à une quinzaine de kilomètres. Les propriétés jouxtant le parc valent autour de 450 000 à 500 000 euros.

A quelques kilomètres de Biarritz, les prestigieuses villas de 180 à 250 m2 construites autour du golf de Bassussarry dans les années 1990 se revendent entre 800 000 et 1,5 million d'euros. Avec un atout non négligeable : « Ces propriétés, exposées plein sud, dominent le golf : aucun risque que des balles perdues viennent briser les vitres ou endommager la toiture », précise Jean-Michel Ollive, de l'agence Immobilier sans Frontière de Biarritz.

Domaines sécurisés

Loin du charme quelque peu suranné de ces villas privilégiées, la tendance est aujourd'hui au resort, domaine intégrant hôtels, logements, restaurants et loisirs. Un concept particulièrement apprécié par la clientèle étrangère. Dans le Var, les deux parcours de 18 trous du domaine de Terre Blanche ont séduit des acquéreurs en majorité britanniques, mais aussi scandinaves, belges et allemands. « Des golfeurs pour la plupart, précise Sylvie Serra, responsable des ventes de terrains. D'autres viennent ici surtout pour la tranquillité, puisque le domaine est clôturé et dispose de caméras et d'une équipe de sécurité. » Des frais inclus dans les charges, au même titre que l'entretien du golf. Au total, ils peuvent atteindre 7 000 euros annuels. Toutefois, en règle générale, la gestion du golf est indépendante et n'affecte pas les charges des propriétaires environnants.

Investissement bien choisir son emplacement

« Cadres supérieurs et chefs d'entreprise de 45 à 60 ans : les locataires et les propriétaires investisseurs de nos programmes golfiques se ressemblent », observe Alban Maurial. Et pour cause : les investisseurs sélectionnent leur placement en fonction de leurs appétences. Certains fondus de la petite balle blanche craquent ainsi pour un bien situé près d'un golf en vue de le louer, le plus souvent dans le cadre d'une résidence de tourisme. Si la rentabilité n'atteint pas des sommets (compter autour de 4 %), les attraits fiscaux finissent de les convaincre. Car non seulement l'investisseur récupère la TVA sur son achat, allégeant d'entrée sa mise, mais il bénéficie en plus du statut avantageux de loueur en meublé, avec réduction du montant de ses revenus imposables à la clé. Le plus : la possibilité de profiter de son investissement en y séjournant quelques semaines. Il suffit de bloquer, en début d'année, les périodes souhaitées. « En général, les propriétaires investisseurs se réservent une ou deux semaines par an. Certains se voient même s'y installer une fois leur crédit remboursé, au moment de leur départ en retraite », affirme Thierry Navarre, directeur général de Maisons de Biarritz, qui réfléchissent à un projet de trente-deux villas autour du golf de Port-Royal, à proximité d'Aix-en-Provence. D'une surface de 146 à 163 m2 sur un terrain de 900 m2 en moyenne, avec piscine, leur prix se situe, TVA déduite, entre 850 000 et 1,35 million d'euros. La livraison est prévue pour décembre 2009. « En haute saison, ce type de villa peut se louer 4 500 euros la semaine, estime-t-il. La rentabilité nette de charges devrait avoisiner 3,8 %. »

Comme pour tout investissement, la qualité de l'emplacement doit guider votre choix. « Le plus beau programme sur un golf médiocre est à fuir ! insiste Philippe Debon. Et les résidences du sud de la France auront toujours pour elles l'argument du soleil. » Pour Thierry Navarre, il est fondamental de s'enquérir de la santé financière du golf. « Certaines infrastructures perdent de l'argent et pensent pouvoir le rentabiliser grâce à des programmes immobiliers, ce qui est bien sûr illusoire. Et l'acheteur, lui, surpaiera sa maison pour une vue sur un golf qui a toutes les chances de sombrer. »

Régions touristiques

Veillez aussi à ce que les activités du lieu ne se résument pas à un entraînement au putt ou au swing ! La famille du golfeur, en effet, ne partage pas forcément sa passion. D'où l'intérêt de privilégier les sites proches d'une plage ou d'une ville attrayante. « Nous prenons soin de sélectionner des régions "touristiquement incontestables", préservées, faciles d'accès, affirme Alban Maurial. Nous avions hésité à nous lancer dans le Périgord, mais aujourd'hui, avec l'ouverture de l'autoroute A89 Bordeaux-Périgueux-Lyon, ça change tout ! Nous y développons actuellement deux projets. » Et notamment un programme composé de chambres suites, de vingt maisons de village et de douze maisons individuelles avec piscine, à cinq kilomètres du golf de la Marterie, au Bugue, non loin de Périgueux. Les tarifs : de l'ordre de 170 000 euros pour un appartement, 600 000 euros pour une villa de 140 m2 avec piscine privée. Par ailleurs, Alma France achève la commercialisation de Royal Green : il s'agit de vingt villas de quatre et cinq pièces, dessinées dans un style typique du Tarn, avec vue sur le golf de Mazamet- La Barouge. En à peine un an, 85 % d'entre elles ont été achetées à des tarifs oscillant entre 400 000 et 550 000 euros. « Nous proposons aux vacanciers des services de haut de gamme adaptés à chacun, allant de la livraison de viennoiseries le matin à la mise à disposition de vélos. L'objectif étant toujours d'optimiser le taux d'occupation, y compris durant les "ailes de saison", en avril-mai et septembre-octobre », explique Alban Maurial.

Les parcours étrangers le golf toute l'année

En dehors des frontières françaises, tout programme de haut de gamme se doit d'intégrer un parcours digne de ce nom ! En particulier, les pays où le climat permet de jouer en toute saison exploitent le filon du golf. C'est le cas du Brésil et de l'île Maurice, par exemple.En Espagne, Golf & Patrimoine commercialise deux opérations à proximité du golf d'Alicante pour de l'investissement ou des résidences secondaires. « Nous proposons également un programme de grand luxe à Dubai : la centaine de villas en vente est partie en trois mois, malgré un ticket d'entrée à 1,5 million d'euros », détaille Philippe Debon. Le Maroc, destination de plus en plus prisée, tire également son épingle du jeu. Au bord du golf d'Amelkis, à Marrakech, des villas en pierre ocre, très haut de gamme, avec salle de bains en marbre, hammam et sauna, sont vendues entre 700 000 et 900 000 euros, pour des surfaces de 262 à 376 m2. « Les acquéreurs, qui ont très clairement manifesté leur intérêt pour le golf, recherchent au Maroc une résidence secondaire, voire tertiaire, véritable investissement plaisir », souligne Jacques Kozyk, directeur général d'Ad Valorem, spécialiste de la transaction et de la gestion immobilières.

De nouvelles terres de golf émergent en Europe de l'Est. « La Bulgarie commence doucement à se lancer sur ce segment, note Philippe Debon. Leurs infrastructures demandent encore un peu de développement, mais, d'ici deux à trois ans, c'est un pays avec lequel il faudra compter. » De nombreux projets prennent forme dans ce pays où le marché immobilier explose. « Nous commercialisons plusieurs programmes à Kavarna, à environ une demi-heure de l'aéroport de Varna, près d'un golf de 18 trous et de la mer Noire, indique Charles Gouzens-Fontaines, responsable de l'agence Immo-Bulgara sur place. Les logements construits à proximité de ces nouveaux terrains sont de bonne qualité, car la législation bulgare est très rigoureuse. » Pour une maison neuve avec deux chambres, comptez 98 000 euros. Toutefois, mieux vaut ne pas se précipiter : le marché est encore un peu « vert »

Muriel Breiman

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