Merci Craon pour ta réponse.
Dernière chose : dans quel cas de défiscaliser avec ce type de bien
hors frais de travaux ? je fais perso partie de ces" jeunes actifs"
célibataires payant pas mal d'impôts...
Je suis d'accord sur le potentiel de revente : même si l'immobilier
stagne ou commence à fléchire je pense que la situation
géographique de ce type de bien apporte une relative sécurité: 10
min métro, 10 min gare sncf, 10 min médiathèque.
Habitant moi même à 200m de l'appart en question je connais le
quartier.
En résumant ce type de bien avec peu d'ancienneté (ce qui est le
cas là) peut-être un investissement correcte en prenant en compte le
potentiel de revente.
Le rendement semble tout de même un peu faible.
Les avis divergent mais:
N'ayant pas eu de coup de coeur pour l'appart: même si je ne suis
pas amené à vivre dedans cela fait partie des arguments pour moi.
Evolution du marché immo. incertains...
La balance penche plutôt du coté moins.
Je vais continuer à en parler autour de moi. J'ai prévenu l'AI
qu'il fallait qu'il soit patient... il commençait à me gonfler en
tentant de savoir combien je souhaitais mettre via des questions
détournées...
Merci de faire partager vos experiences dans ce domaine complexe!
Si vous achetez avec travaux (ou simplement avec fournitures, si vous
faites vous-même les travaux), la valeur de ces travaux, se déduit
des loyers nets dans votre déclaration de revenus fonciers, et si la
valeur des travaux excèdent ce chiffre (par ex: 5000€ de revenus
fonciers nets et 15000€ de travaux) sur les revenus globaux,
jusqu'à concurrence d'un plafond de report.
Donc, plus votre taux marginal d'imposition est élevé (si vous
gagnez correctement votre vie et/ou êtes célibataire, par exemple),
plus le système vous avantage.
Ceci dit, votre objectif ne doit pas être d'acheter à vil prix un
bien en vous concentrant sur la valeur des travaux, si vous n'en avez
pas la maîtrise. Car vous risqueriez d'acheter un bien avec un
risque que vous évaluerez mal, ou dont vous évaluerez mal le coût
de la remise aux normes ou la qualité des travaux qui y seront
faits.
La multiplication des diagnostics, si elle permet de vous renseigner
à l'achat, peut aussi vous pénaliser dès lors que vous devenez
propriétaire (en vue de vente ou de location). Les bons plans d'hier
sont aujourd'hui révolus, mais on n'est pas garantis non plus que
les préconisations actuelles seront encore les bonnes idées de
demain. Par exemple, vu l'augmentation du prix du gaz depuis 1 an et
demi (du fioul aussi), et celle qu'on peut attendre à l'avenir, il
n'est bien possible que le chauffage électrique retrouvera de
l'intérêt à l'avenir, alors même qu'il est actuellement très
pénalisé dans le "Diagnostic de Performance Energétique".
Donc soyez assez circonspect sur les biens avec travaux, car
l'horizon n'est pas clair, actuellement (surtout si on vous annonce
uneperspective de rendement de 8 à 10 %) !
Ce que je peux dire c'est que le bien que vous avez en vue ne me
parait pas excessivement cher, par rapport à ma ville qui est
pourtant plus petite, et surtout que le loyer reste très abordable
(ici c'est le prix d'un studio ou d'un T1). Maintenant si vous,
vous n'aimeriez pas y vivre, alors là, c'est une objection assez
importante. J'ai connu ce cas et j'ai vendu (après 10 ans de
location quand même!).
Si je lis bien entre les lignes, vous semblez avancer qu'il faut agir
avec prudence. L'époque "vas-y fonce, c'est une bonne affaire"
est bien révolue, même si c'est encore possible au prix d'un gros
effort personnel.
J'entends par la qu'un jeune célibataire ayant un revenu correcte,
ne va pas forcément se lancer dans un achat avec travaux
interminables pendant ses heures de loisir. Je pense qu'il a mieux à
faire.
Le fait qu'il se pose lucidement la question: est-ce que j'aimerais
y vivre et la réponse est non, il faudrait mieux passer son chemin.
