| Sujet : Invest. locatif conseil pour un débutant |
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Posté par
ezco
Le 16/05/2008 à 11:29 |
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Bonjour a tous,
Que l'immo monte ou baisse, ce qui est à peu prêt certain c'est
qu'un jour ou l'autre j'investirais à mon tour.
Voici un cas pratique, je ne dit pas que cela est interessant en terme
de placement, mais ce cas me permettra d'enter dans la jungle
immobilière.
J'ai relevé un T2(T1bis) de 33 m2 + balcon 6 m2 (donnant sur le
parking) avec la config suivante:
Copropriété géré par agence
résidence "à taille humaine" c'est à dire 2 étage année 99.
Toulouse proche centre ville métro etc.
Etat de l'appart: pas de surprise résidence pas ancienne donc bon
état, générale, appart bien foutu, bien pour un jeune couple,
400€ loyé.
Appart déjà loué et donc proposé par l'AI en dessous du prix du
marché : 87K€ pour invest Immo.
RQ: d'après l'AI, valeur du bien en ce moment si vide = 95K€.
A priori pas dérangeant pour un invest locatif.
Avec simulation via anil .org j'obtient:
tx rendement brut : 5.5
tx rendement net avant impôt : 4
Dans les paramètres de la simu, j'ai indiqué une revente à 15 ans
90 K€ (pas trop risqué qd même)
Questions:
L'idée même d'un invest locatif en étant non proprio est-elle à
proscrire, existe-til des cas ou cela peut être avantageux?
Suite à cette première question vous me conseilleré d'entrer en
négo.: l'argument du locataire présent, la situation des proprio
est pas "brillante" tout cà ...
Le simulateur m'indique un régime fiscale de robien recentré,
quelle différence avec de robien "standard" ?
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Posté par
Bernie
Le 16/05/2008 à 18:42 |
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Tous calculs savants mis à part. Une petite surface (33m²) entraîne
souvent un turn-over de locataires. Surtout un jeune couple qui songe
à fonder un famille.
Attention donc aux frais que tu devras supporter sur ton budget perso
en cas de logement vacant en attendant un nouveau locataire.
Frais de recherche, petites annonces ou gestionnaire professionnel,
impôts fonciers, charges mensuelles, abonnement EDF, Eau etc.
Quitte à chercher à investir, tente une surface un peu plus grande
afin de "fidéliser" les locataires.
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Posté par
xavier00734
Le 16/05/2008 à 22:33 |
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Bonsoir,
je me permet d'intervenir suite au message posté par Ezco.
Il est très intéressant, lorsqu'on souhaite effectuer un
investissement locatif s'informer sur les mensualités que l'on va
avoir suite au prêt éffectué.
Je suis donc passé par meilleurtaux.com afin d'éffectuer une
simulation: Dans le cas où vous emprunteriez 87000 Eu sur 25 ans,
votre mensualté serait de 525 Eu. Soit 125 Eu de votre poche.... dans
le meilleur des cas... car s'il y a une crise dans l'immobilier...
votre loyer peut passer de 400 à 350 Eu par exemple, soit 175 Eu de
votre poche... sans compter sur les impôts que vos payerez en plus.
Et oui ! vous percevez des revenus locatif ? donc l'état se sert
sur votre compte... en FRANCE c'est comme ça !
Sans compter non plus que, si vous revendez votre logement dans 15
ans, il y aura certainement eu un petit ravalement de façade sur
votre immeuble. Vous savez combien ça coûte un ravalement de
façade?
Mon calcul concernant un emprunt de 87000 Eu supposerait bien entendu
que vous financiez les frais notariés, sinon il faut les rajouter au
montant du prêt effectué...
Enfin je conclurai nuençant ls conseils de BERNIE.
1/ Une petite surface veut dire plus de Turn over... c'est vrai...
et alors? ça veut dire qu'on peut modifier le montant de son loyer
à chaque renouvellement de loyer, petite surface = petit loyer = plus
de personnes ayant les moyens de se payer le loyer.
2/ Vous vendrez votre appartement à quel moment? Au plus haut du
marché ! Petite surface = moins cher qu'une grande surface =
accessible à plus de personnes...
3/ Vous achetez un 70 M2 par exemple au lieu du 33 M2. Une famille
s'installe : Papa (qui travaille); Maman (qui reste au foyer) et les
deux enfants. Papa est licencié et ne paye plus le loyer... vous
faites quoi ?? Et bien vous pleurez... parce qu'une famille entière,
on la fout pas dehors, et oui c'est aussi ça la FRANCE.
Petite ou grande surface, attendre ou investir de suite... a vous de
voir, en espérant que mon intervention ait pu vous aider un peu.
Xavier
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Posté par
Bernie
Le 16/05/2008 à 23:17 |
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J'avais écrit : tenter une surface un peu plus grande. Passer
carrément à 70m² suivant ton exemple ......il y a une marge, me
semble-t-il.
Pourquoi Papa travaille et Maman reste au foyer? A l'heure actuelle
si l'on veut louer 70m² dans une ville moyenne, si Maman ne
travaille pas, le propriétaire ne loue pas!
Tu peux citer des exemples à la pelle, tu ne t'imagines pas les cas
de figure pouvant se présenter.
Xavier, si l'on suit ton analyse, qui déprécie ce qui ce passe en
France, on ne fera plus jamais rien.
Il y a encore des opportunités à faire. Il n' y a pas que des
démunis en France. Restons un peu optimiste tout de même.
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Posté par
Bernie
Le 16/05/2008 à 23:21 |
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Il est très intéressant, lorsqu'on souhaite effectuer un
investissement locatif s'informer sur les mensualités que l'on va
avoir suite au prêt éffectué.
Je dirais même mieux, on demande d'abord la mensualité à payer
pour un montant de X € et si c'est financièrement possible on
effectue le prêt!
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Posté par
tjr+haut
Le 16/05/2008 à 23:26 |
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ton investissement est trés mauvais un investissement interressant
commence a partir de 8% de rapport loca Citation :
Bonjour a tous,
Que l'immo monte ou baisse, ce qui est à peu prêt certain c'est
qu'un jour ou l'autre j'investirais à mon tour.
Voici un cas pratique, je ne dit pas que cela est interessant en terme
de placement, mais ce cas me permettra d'enter dans la jungle
immobilière.
J'ai relevé un T2(T1bis) de 33 m2 + balcon 6 m2 (donnant sur le
parking) avec la config suivante:
Copropriété géré par agence
résidence "à taille humaine" c'est à dire 2 étage année 99.
Toulouse proche centre ville métro etc.
Etat de l'appart: pas de surprise résidence pas ancienne donc bon
état, générale, appart bien foutu, bien pour un jeune couple,
400€ loyé.
Appart déjà loué et donc proposé par l'AI en dessous du prix du
marché : 87K€ pour invest Immo.
RQ: d'après l'AI, valeur du bien en ce moment si vide = 95K€.
A priori pas dérangeant pour un invest locatif.
Avec simulation via anil .org j'obtient:
tx rendement brut : 5.5
tx rendement net avant impôt : 4
Dans les paramètres de la simu, j'ai indiqué une revente à 15 ans
90 K€ (pas trop risqué qd même)
Questions:
L'idée même d'un invest locatif en étant non proprio est-elle à
proscrire, existe-til des cas ou cela peut être avantageux?
Suite à cette première question vous me conseilleré d'entrer en
négo.: l'argument du locataire présent, la situation des proprio
est pas "brillante" tout cà ...
Le simulateur m'indique un régime fiscale de robien recentré,
quelle différence avec de robien "standard" ?
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Posté par
Bernie
Le 16/05/2008 à 23:36 |
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Si l'on considère son calcul de taux rendement net 4% avant impôt,
c'est sur qu'il ferait mieux de placer son argent sur un livret A à
3.75 % net. Il aura beaucoup moins d'emm.....
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Posté par
OSCARITO
Le 17/05/2008 à 21:07 |
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C'est clair c'est beaucoup trop cher,l'agent qui veut te refiler ce
truc,se fout de ta G......!
A 400 E de loyer,je fais une proposition à 60000 E,pas plus!
a bon entendeur...
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Posté par
ezco
Le 19/05/2008 à 10:57 |
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Bonjour et merci à tous vous pour vos réponses,
Concernant la surface, il est clair que 33 m2 impose un certains
"profil de locataire" avec turnover, donc jeune couple (c'est
d'ailleurs le cas pour les personnes habitant en ce moment l'appart)
ou étudiant (avec APL, 400 euros ça passe pour un étudiant).
Pour les frais liés à la co-propriété (ici 28 appart) je pense
qu'à moins d'investir dans du neuf, le ravalement de façade arrive
un jour ou l'autre.
En suivant ce raisonnement je crains de ne jamais rien acheter en
coproprio.
Je retiens de vos commentaires que la rentabilité de ce type
d'acquisition est trop faible.
Le loyer est calculé sur l'indice officiel, c'est donc le prix
d'achat qui est à négocier.
D'après OSCARITO à 60K€ cela deviendrait interessant.
En argument de la négociation :
locatair déjà présent (appart non vide)
Invest locatif non rentable à ce prix
J'ai remarqué églament que la résidence se situe dans une zone
déclarée comme innondable et possibilité de délacement de terrain
(sur une colline).
Merci d'apporter votre experience à un bleu de l'immobilier comme
moi. Je visite depuis quelques jours ce forum et j'en apprend à
chaque fois.
Si vous connaissez des petits trucs pour la négo...
Merci!!
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Posté par
Craon
Le 19/05/2008 à 23:12 |
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Citation :
Si l'on considère son calcul de taux rendement net 4% avant
impôt, c'est sur qu'il ferait mieux de placer son argent sur un
livret A à 3.75 % net. Il aura beaucoup moins d'emm..... |
C'est aller un peu vite en besogne !
L'immobilier, s'il est fiscalisé, permet aussi de défiscaliser en
vertu du même principe.
A condition d'avoir le profil, c'est à dire de payer des impôts et
de ne pas rechercher des revenus complémentaires, mais vouloir placer
une partie de son salaire en épargne.
Dans ce cas on emprunte tout ou partie du coût, voire on achète avec
travaux (déconseillé aux débutants quand même).
Evidemment à Toulouse qui n'est pas une ville de "pierre", comme
St-Malo par exemple, il faut savoir que ponctuellement, il y aura un
ravalement à envisager. Mais Toulouse est une grande ville, qui plus
est dynamique et qui gagne des habitants. Elle garde des avantages et
notamment celui d'une possible plus-value à la revente, ce qui sera
bien plus aléatoire à Rodez, Albi ou Pamiers, même si les prix y
sont bien moindres.
La plus-value, ce n'est pas négligeable, ça permet éventuellement
de doubler son gain au terme. Donc, le rendement locatif ne définit
que partiellement l'intérêt d'une affaire.
Evidemment 4 %, ce n'est pas énorme en performance faciale, mais il
faut voir que le bien est géré. Il n'y a pas à s'en occuper, ce
qui est un confort quand on est salarié et pas du métier. A priori,
il n'y a pas non plus de dépense importante ou récurrente avant un
certain temps. C'est à considérer.
Le prix et la ville trient aussi les locataires: à priori, cette
location ne s'adressera pas à des allocataires inactifs avec
derrière eux des cohortes d'associations de défense diverses...
Evidemment le prix peut se négocier, mais pas dans les proportions
que d'aucuns souhaiteraient (ceci dit, ça dépend du vendeur).
Si c'est votre première acquisition, visez une affaire saine et
"sans prise de tête", plutôt que la "bonne affaire" (qui est
d'ailleurs plus un point de vue qu'une réalité), sinon vous
risquez de payer assez cher pour prendre de l'expérience.
Reservez ce cas de figure pour une autre fois, quand vous aurez plus
de consistance en termes de patrimoine et d'expérience.
Cordialement.
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