le fait de louer meublé un bien impose-t-il de passer par une
délcaration de type BIC ?
ou bien peut on passer par le régime Impot sur le revenu, etant
donné que je serai proprietaire en nom propre.
La fiscalité de type BIC ne semble pas des plus réjouissantes.
le fait de passer par la location meublée impose que le bien loué
soit aménagé de manière que le locataire puisse l'habiter .il faut
dans ce cas faire une déclaration en tant que loueur en meublé non
professionnel.
la fiscalité est moins contraignante puisque'il y a un abattement de
71%sur les loyers percus jusqu'à 23000
euros.Dans le cadre de la déclaration MICRO FONCIER UN ABATTEMENT DE
30% est consenti au propriétaire
jusqu'à 15000 euros annuellement.
Seule l'hypothèse de travaux importants à réaliser et des frais
financiers à déduire pouvant générer un
d éficit foncier milite pour cette formule.
le statut de loueur meublé non professionel impose tout de même pas
mal de paperasserie, non ?
(comptablilité, declaration), taxe professionnelle...
Sinon, si on choisit de déclarer les dépenses réelles et non
l'abbatement 72%: on déduit donc les interets d'emprunt et toutes
les charges, des loyers, le restant est imposable, mais est ce imputé
sur l'impot sur le revenu ou bien IS ?
je suis un peu perdu car je ne connais pas les declarations de revenu
de type BIC (loueur meublé l'impose)
Pour tenter de répondre à des questions qui reviennent de façon
récurrente, voici quelques considérations de base sur le TYPE et la
FISCALITÉ des Revenus Locatifs :
NB : le sujet est COMPLEXE et fait l’objet de nombreux ouvrages
spécialisés ; le but de ce post n’est pas de s’y substituer mais
de dégager des lignes directrices.
Le Post ne traite PAS de la fiscalité lors de l’acquisition, ni
lors de la cession à titre gratuit (Droits de Mutation par donation
ou succession) ou onéreux (Plus-Values sur vente) ni de l’ISF.
La classification FISCALE des Revenus Locatifs (et donc leur
traitement) n’est PAS liée au type de BAIL (Habitation ou
Commercial) mais au type de LOCATION !
- Une LocationVIDE (ou Nue) génère des Revenus FONCIERS
- Une Location MEUBLÉE génère des BIC
Ainsi pour exemples :
- La Location d’un Local COMMERCIAL NU génère des RF
- La location du Même Local COMMERCIAL Aménagé (meublé) génère
des BIC
- La location d’un Appartement NU génère des RF
- La location du même Appartement Aménagé (radiologue, dentiste
…) génère des BIC
MAIS ATTENTION, le distinguo est parfois SUBTIL.
Ainsi :
- une location NUE avec un BAIL comportant une clause d’indexation
des loyers sur le chiffre d’affaire (cas par exemple d’un local
commercial loué NU avec intéressement pour le propriétaire au CA du
locataire) peut être requalifiée en BIC !!
- la location de parking avec services annexes (gardiennage, station
de lavage) génère des BIC…
LOCATION NUE :
- Activité CIVILE sur le plan Juridique & CIVILE sur le plan Fiscal
- Revenus FONCIERS (RF) ou Déficit Foncier (DF)
- Acquisition en Indivision ou par le biais d’une Société CIVILE
ou COMMERCIALE
Si ACQUISITION en Indivision OU par le biais d’une Société soumise
à l’IR (SCI, SARL de FAMILLE, SNC : Société dotées de la
translucidité fiscale)
- Les RF ou DF sont « partagés » entre les indivisaires au prorata
de leurs parts indivises, ou entre les associés au prorata des parts
sociales détenues.
On peut cependant déroger à la règle dans une certaine mesure par
un pacte d’indivision ou par une clause statutaire.
- Le DF s’impute SANS plafond sur les AUTRES RF pré existants
- Le surplus de DF ou, en l’absence de RF pré existants, le DF,
s’impute sur le Revenu Global avec un plafond de 10.700 € par an
(article 31 du CGI)
A titre Individuel, RF ou DF se calculent et se déclarent sur une
2044 (ou 2044S) ensuite reportés sur la 2042.
A titre d’Associé de SCI, ils se calculent et se déclarent via une
2072 ensuite reporté sur la 2042.
Dans le cas ou l’Associé est également détenteur de RF/DF en
direct, il doit remplir une 2044 puis reporter le solde sur sa 2042.
NOTEZ bien que 2044 et/ou 2072 ne se conçoivent QUE dans
l’hypothèse où les détenteurs optent pour le Régime de la
Déclaration au RÉEL.
Option possible pour le Régime du Micro-Foncier à la triple
condition :
- Détention directe, en Indivision ou par le biais d’une Société
Translucide (soumise à l’IR afin que les Revenus remontent entre
les mains des Ayant Droits)
- Revenu perçu, par Ayant Droit, inférieur à 15.000 € annuel
- Location de Droit Commun (pas de robien, borloo, malraux, MH..)
Dans ce cas, chaque Ayant Droit déclare directement le montant des
loyers perçus sur sa 2042 et l’Administration applique un
abattement de 30% avant taxation des 70% restant au barême de
l’IRPP (plus les prélèvements sociaux).
Ce régime est intéressant lorsque l’abattement est supérieur aux
charges imputables dans le cadre du Régime de la déclaration au
RÉEL (Achat comptant ou fin de remboursement).
LOCATION MEUBLÉE :
- Activité CIVILE sur le plan Juridique & COMMERCIALE sur le plan
Fiscal
- STATUTS de Loueur en Meublé avec les distinguos :
- Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
- Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
- Revenus BIC (RBIC) ou Déficit BIC (DBIC)
- Acquisition en Indivision ou par le biais d’une Société CIVILE
(obligatoirement soumise à l’IS) ou COMMERCIALE (avec possibilité
de translucidité dans le cadre d’une SARL de FAMILLE ou d’une
SNC).
Si ACQUISITION en Indivision OU par le biais d’une Société
translucide :
- Les RBIC ou DBIC sont « partagés » entre les indivisaires au
prorata de leurs parts indivises, ou entre les associés au prorata
des parts sociales détenues.
On peut cependant déroger à la règle dans une certaine mesure par
un pacte d’indivision ou par une clause statutaire.
Cas du Loueur NON Professionnel :
- Le DBIC ne peut s’imputer QUE sur d’autres RBIC de même
nature.
- Les revenus se déclarent sur une 2042 C
- Les Ayants Droits peuvent opter pour le régime du RÉEL ou du «
Micro-BIC » à la triple condition :
- Détention directe, en Indivision ou par le biais d’une Société
Translucide (soumise à l’IR afin que les Revenus remontent entre
les mains des Ayant Droits)
- Revenu perçu, par Ayant Droit, inférieur à 76.000 € annuel
Dans ce cas, chaque Ayant Droit déclare directement le montant des
loyers perçus sur sa 2042C et l’Administration applique un
abattement de 71% avant taxation des 29% restant au barême de
l’IRPP (plus les prélèvements sociaux).
Ce régime est intéressant lorsque l’abattement est supérieur aux
charges imputables dans le cadre du Régime de la déclaration au
RÉEL (Achat comptant ou fin de remboursement).
Cas du Loueur Professionnel :
- Le DBIC calculé dans le cadre de la déclaration au RÉEL
s’impute SANS plafond sur le Revenu Global !!
ACQUISITION AU TRAVERS D’UNE SOCIÉTÉ SOUMISE à l’IS
Ceci peut résulter :
- d’un choix après étude de la situation et des objectifs du
client
- d’une requalification fiscale (erreur typique : Location meublée
par le biais d’une SCI à l’IR qui est automatiquement rebasculée
à l’IS par l’Administration)
Dans les deux cas la Société est fiscalement OPAQUE ; il n’y a
plus lieu de faire le distinguo entre Location Nue et Location
Meublée.
- Le Bien (au sens large) est inscrit à l’actif du bilan
- Il est amorti selon les normes comptables IFRS
- Le Résultat reste captif au sein de la structure
- Il subit L’Impôt Société (15% jusqu’à 38.120 € et 33%1/3
au delà)
- Le Bénéfice Résiduel Net est remonté en Réserves et/ou
distribué sous forme de dividendes avec la fiscalité personnelle y
afférant.
Chacun des points évoqués peut être LARGEMENT développé …
le fait de louer meublé un bien impose-t-il de passer par une
délcaration de type BIC ?
ou bien peut on passer par le régime Impot sur le revenu, etant
donné que je serai proprietaire en nom propre.
La fiscalité de type BIC ne semble pas des plus réjouissantes.
D'avance merci pour vos reponses.
Vous avez tort, la fiscalité du meublé en Bic (ou en micro-Bic, le
cas échéant) est toujours plus intéressante que celle de la
location nue.
A fortiori du fait qu'on ne subit pas toutes les contraintes et/ou
réglementations à caractère "social" qui, sous pretexte de
protéger le locataire, finissent par ruiner la rentabilité et les
droits du bailleur.
La location en meublé, si on peut la pratiquer (car cela ne dépend
pas que du bon vouloir du propriétaire) n'a que des avantages et en
premier lieu l'amortissement qui change tout à la fiscalité !
merci pour votre réponse Craon,
quelles sont les conditions pour pouvoir la pratiquer ?
sinon, les démarches administratives (investissement en nom propre)
sont elles simples ?
Il faut s'enregistrer à la chambre de commerce ?
Un expert comptable est-il indispensable ou peut-on s'en sortir ?
J'ai l'impression que l'on doit produire des documents/bilans
comptables à chaque déclaration.
merci pour votre réponse Craon,
quelles sont les conditions pour pouvoir la pratiquer ?
sinon, les démarches administratives (investissement en nom propre)
sont elles simples ?
Il faut s'enregistrer à la chambre de commerce ?
Un expert comptable est-il indispensable ou peut-on s'en sortir ?
J'ai l'impression que l'on doit produire des documents/bilans
comptables à chaque déclaration.
D'avance merci
Pour pratiquer la location immobilière, il faut à-priori meubler
l'appartement (dans le principe jusqu'aux couteaux/fourchettes) afin
de rendre possible la location de courte durée, à la semaine, voire
à la nuit.
Dans la pratique, il s'avère que le fait de fournir les meubles et
l'électroménager (voire la TV), soit tout à fait suffisant (même
si dans le pire des cas, le locataire choisit de les stocker à la
cave, sans s'en servir, ils doivent être portés sur
l'état-des-lieux), car il y a un potentiel important de locataires
pour des durées de quelques mois (stages, missions,..), à la durée
de l'année scolaire ou universitaire (10 mois). Pour ce public, la
fourniture du linge ou de la vaisselle n'a pas de sens, mais la
fourniture des meubles et des commodités oui.
La question est donc de savoir quel est le potentiel de votre
appartement, c'est à dire quel public il va intéresser (nombre de
personnes à y habiter simultanément, durée, catégorie
socio-professionnelle, avantage de cette location etc...) et celle
sous-jacente, est de savoir comment approcher votre clientèle
potentielle (particuliers, entreprise, petites annonces, internet,...)
avec une offre appropriée.
L'investissement se conçoit en nom propre pour bénéficier du
statut LMP ou LMNP qui n'est consenti qu'à une personne physique.
Il faut en effet s'enregister à la chambre de commerce, laquelle
prélève des droits (de l'ordre de 250€, me semble-t-il, et vous
aurez un "K-Bis" valable pour 5 ans, à renouveler par la suite).
Cette inscription suppose dans un certain nombre de grandes communes
le payement d'une taxe professionnelle (dans votre cas, si vous
démarrez en emprunt, vous serez en déficit assez longtemps et
payerez donc sa valeur plancher un certain nombre d'années). Si
certaines communes vous prélèvent une taxe professionnelle, elles
évitent le plus souvent de prélever une taxe d'habitation (ce qui
est un argument face au locataire), à condition bien-sûr que le
locataire n'ait pas un compte à la régie municipale des eaux,
autrement dit, si vous lui facturez l'eau dans le loyer.
De toutes façons, c'est l'admistration fiscale qui vous demandera
qui loge dans votre appartement et ce sera donc à vous de dénouer
ces questions (et votre point de vue sera à défendre en cas de
contestation, sinon vous vous faites bouffer)
Donc, cette question de l'empilement des impositions est pour vous à
considérer de près et il faut vous renseigner auprès de la mairie
(les pratiques ne sont pas les mêmes partout), de la chambre de
commerce et de l'administration fiscale, en sachant bien que les avis
que vous aurez demandés ne seront jamais que l'interprétation des
personnes que vous aurez sollicitées (sauf s'ils sont écrits et
signés), et que donc ça ne vaut pas garantie "tous risques".
Un expert-comptable n'est absolument pas requis et la déclaration en
micro-bic est simplissime à faire.
Celle en BIC pour LMNP est assez simple aussi pour qui a quelques
notions de comptabilité. Quoiqu'il en soit, si vous partez en
emprunt et en LMNP, même avec de grosses erreurs, le fisc ne viendra
pas vous retoquer, il n'y trouverait rien à gratter....
Le bon conseil (et le moins cher) ce sera de prendre rendez-vous (de
préférence hors-saison de déclaration) avec un contrôleur des
impôts qui vous aidera dans la démarche de rédaction de votre
imprimé d'imposition (c'est un service public). Par la suite, si
vous avez saisi la démarche, vous serez en mesure de la rédiger
seul.
Dans tous les cas, vous devez bien-entendu garder vers vous tous les
documents nécessaires au bilan (achat, dettes, créances,
travaux...), comme au compte d'exploitation (loyers, charges,...).
Craon, une (deux en fait) autre petite question... :
puis-je bénéficier du LMNP si je loue un appartement meublé mais
sans services particuliers dans un immeuble d'habitation
"classique".
Et pour finir, quid de la TVA ?
dois-je la payer, même si je ne fournis aucun service ?
D'avance merci !!
Vous pouvez parfaitement avoir le statut LMNP et donc louer "en
meublé" dans un immeuble classique (à condition de louer en meublé
évidemment) sans fournir les services hôteliers, lesquels finalement
ne sont en rapport qu'avec la TVA.
Si vous ne fournissez pas de services hôteliers, vous n'aurez pas à
en payer la TVA sur vos loyers encaissés (au taux de 5.5 %, sinon).
Ce qui signifie à contrario que vous ne pourrez pas non plus la
récupérer sur votre inverstissement (bâti et meubles, le foncier ne
s'amortissant pas).
Il faut comprendre une chose : l'option "TVA" (à déduire comme à
payer, car les 2 vont ensemble) n'est possible que si on fourni un
cerain nombre de services hôteliers. C'est un choix qu'on ne peut
faire que dans ce cas précis qui n'est pas le vôtre !
Dans votre cas, puisque vous ne fournissez pas les prestations
hôtelières, vous n'aurez pas à payer de TVA sur vos loyers,
moyennant quoi, vous n'en récupèrerez pas non plus sur votre
investissement !
Pour ce qui est de l'enregistrement au registre du commerce pour
avoir le statut LMNP, est-ce rééllement obligatoire ? j'ai trouvé
des infos telles que :
"LOUEUR EN MEUBLE NON-PROFESSIONNEL
Conditions à respecter
Est considéré comme loueur en meublé non-professionnel :
-le contribuable qui n’est pas inscrit au titre de cette activité
au registre du commerce et des sociétés (RCS);
-le contribuable qui, bien qu’inscrit au registre du commerce,
retire de cette activité un montant de recette annuelle inférieur ou
égal à 23.000 euros et / ou moins de 50 % de son revenu global.
"
