| Sujet : Mieux vendre grâce au home staging |
 |
Posté par
Baldisa
Le 24/11/2008 à 14:26 |
|
|
Connaissez-vous le home staging?
Très répandu outre atlantique, le home staging (de l'anglais
home/maison et to stage/mettre en scène) consiste à présenter sa
maison ou son appartement sous son meilleur jour afin de séduire le
plus grand nombre.
L'idée est simple : quand vous vendez votre voiture, vous la
nettoyez, vous la désodorisez et vous la réparez. Ainsi, vous savez
que vous pourrez la vendre au prix de l'argus. Le home staging,
c'est la même chose, appliqué à votre bien immobilier!
En préparant votre bien (attention, il ne s'agit ni de camoufler
les
défauts, ni de faire de gros travaux!), vous le différenciez des
biens concurrents et vous créez plus facilement le coup de coeur
auprès des visiteurs. De ce fait, votre maison part plus rapidement
que la moyenne et, surtout, au prix du marché!
Les mots clés sont : désencombrement, libération des espaces,
dépersonnalisation, lumière, couleurs neutres, mise en valeur des
points forts, menues réparations... L'objectif est d'éliminer
tout
ce qui pourrait être un motif de négociation de la part de
l'acheteur. Si votre bien ne présente pas de défauts, il ne pourra
en effet pas en discuter le prix!
Il existe un ouvrage sur le sujet : LE GUIDE DU HOME STAGING POUR
MIEUX VENDRE SA MAISON (éditions Fleurus). Il vous apprend à mettre
en valeur votre bien grâce à des règles simples et à un budget
réduit (car le home staging n'engage jamais de gros budgets). Il
comprend beaucoup de photos avant après vous permettant de réaliser
la mise en scène de chaque pièce et d'éviter les faux pas. Il
donne également de précieux conseils pour préparer son annonce
immobilière, bien mener ses visites... etc. Vous aurez ainsi une
excellente vision de cette technique.
Dans une conjoncture difficile, il est indispensable de mettre tous
les atouts de son côté pour vendre dans les meilleures conditions.
Qu'on le fasse soi même ou avec l'aide d'un professionnel, le
home
staging est un outil indispensable pour gagner du temps et... de
l'argent !
Bonne vente...
|
|
Posté par
MisterHadley
Le 24/11/2008 à 14:35 |
|
|
Ce qui serait vraiment intéressant, puisque personne ne se risque
encore sur ces pages à expliquer la façon dont une estimation peut
être faite avec impartialité, ce serait de parler des grandes lignes
de ce à quoi l'on doit s'attendre comme points classiques de
discution quant aux habituels observations faites par des acquéreurs
intéressés pour concrétiser leur décision d'achat, mais avec
l'optique de discuter sérieusement le prix de vente pour le faire
baisser...
Sur quoi vont-ils attaquer et pourquoi...
Sur quoi vont-ils faire l'impase et pourquoi...
Pourquoi vont-ils tenter de faire baisser le prix en se basant sur tel
ou tel point plutôt que tel ou tel autre...
|
|
Posté par
Baldisa
Le 24/11/2008 à 14:50 |
|
|
En home staging, il ne s'agit de négliger aucun lieu, qu'il soit
intérieur ou extérieur. Mais certains endroits nécessitent une
attention toute particulière : le séjour, la cuisine, la salle de
bain, le jardin ou la terrasse. En effet, toutes les études
réalisées concernant la maison idéale des français mettent en
avant leur importance dans le choix d'une habitation.
En règle générale, les acheteurs souhaitent pouvoir poser leurs
meubles et pas forcément se lancer dans de gros travaux (il y a bien
sûr une clientèle qui recherche plutôt des biens à rénover, mais
ce n'est pas la majorité, car cela demande de l'argent et du
temps). Et tout le monde n'a pas forcément l'imagination qu'il
faut ou la notion des vilumes pour réusir à se projeter lors d'une
visite.
Si le home staging préconise l'utilisation de couleurs neutres, ce
n'est pas un hasard : il s'agit en l'occurrence de permettre aux
visiteurs de se projetter, d'imaginer leurs meubles dans le lieu. Les
couleurs neutres vont avec tout : on se dit qu'on pourra toujours
repeindre un mur blanc ou beige de sa couleur préférée. En
revanche, une pièce peinte en orange ou en vert peut-ête
rédhibitoire : soit parce qu'on déteste cette couleur, soit parce
qu'elle assombrit et rétrécit la pièce ou encore parce que la
repeindre demandera beaucoup de travail (c'est particulirèement vrai
pour les couleurs sombres ou très vives).
Le livre dont je parle plus haut explique très bien tout cela ainsi
que les techniques (très claires et très simples) pour éviter les
"faux pas" et déclencher le coup de coeur.
Pour ce qui est de l'évaluation du prix d'un bien, les
professionnels sont a priori les mieux placés pour l'évaluer.
|
|
Posté par
MisterHadley
Le 24/11/2008 à 15:14 |
|
|
Ouais c'est sur, mais en attendant, si faire simplement ce que vous
dites permettrait de "vendre aux prix du marché"... Doit-on en
déduire que:
Bah quand vous dites qu'appliquer ces "conseils" de "home
staging" peuvent permettre de déclencher le "coup de coeur" et de
vendre quelque part plus chère que quelqu'un qui ne le ferait pas,
si vous ne pouvez définir réellement le potentiel de "plus mieux
que le voisin" en n'ayant pas l'estimation exacte avant, comment
pourriez vous alors l'assurer pour le "après"..?
Et si vous précisez à juste titre qu'un effort de mise en valeur
est evidemment souhaitable et ne nécessite que de menus travaux dans
le pire des cas, on peut donc considérer que les biens sur lequel ces
préconisations se portent sont donc bien dans une catégorie de biens
sans défauts...
Donc, si ils ne présentent pas de défauts, dans un contexte de
concurrence avec des produits qui en présentent, et qui eux,
pourraient être l'objet des plus vives attentions d'acheteurs pour
faire justement une meilleure affaire en ayant de quoi discuter le
prix, ces solutions "home staging" ne serviraient alors pas à
grand-chose, un pansement sur une jambe de bois, en gros...
Je ne doute pas qu'il y ait un intérêt certains dans tout ça, sauf
que les gens qui sont proprio de biens sans défauts, ou quasi sans
défauts, le font déjà sans vraiment s'en rendrent compte, et les
gens susceptibles d'être intéressés par ces solutions ne peuvent
malheureusement pas s'en contenter...
Les biens sans défauts ne se vendent pas forcément mal en plus, en
tout cas, plus facilement que les biens avec défauts...
C'est surement interessant en tout cas, un peu comme de la déco
d'intérieure, très médiatisée depuis deux trois ans...
Regardez dans les vieux sujets, je crois que quelqu'un avait parlé
d'un truc un peu comme le vôtre il y a quelque temps, mais il disait
que c'était plutôt néerlandais... ;)
En tout cas, pourquoi pas, quoi...
Salut.
|
|
Posté par
Baldisa
Le 24/11/2008 à 15:58 |
|
|
Attention, il ne s'agit pas de décoration! En fait, la mise en
scène (ou mise en déco, si vous préférez) ne se fait qu'en touche
finale.
Si vous avez déjà fait l'expérience d'acheter un appartement (ce
que j'ai fait), vous savez combien les propirétaires peuvent être
négligeants en terme de rangement, de propreté...etc. Et ça, ce
n'est franchement pas vendeur !
Le home staging préconise de désencombrer (faire ses cartons avant
l'heure pour créer de l'espace), ranger, dépersonnaliser (exit les
photos de famille, la collection de grenouilles et les posters des
chambres d'ados), nettoyer (ça semble évident, mais visiter un bien
avec le lit défait, la cuisine sale et les slips qui séchent au
dessus de la baignoire, ça ne fait pas envie!), achever les travaux
en suspend (ampoule qui pendouille, peinture pas terminée...). Vous
ne pouvez pas savoir ce que j'ai vu en visitant ! Sans parler des
odeurs de pipi de chat et de cigarette...
Repensez à l'exemple de la voiture ! C'est limpide ! Ou encore,
dans un magasin, vous achetez le produit dans l'emballage n'est pas
abîmé, pas celui qui fuit ou qui est craqué!
Alors, bien spur, il y a des gens qui vont spontanément mettre leur
bien en valeur et fire le ménage. Mais bizarrement, ce n'est pas la
majorité!
Dans un contexte difficile, il est toujours important de se
différencier pour que son bien parte plus vite et au bon prix.
Je suis en train de faire le home staging de mon appartement à
vendre, je vous parlerai des résultats après les premières visites
!
|
|
Posté par
MisterHadley
Le 24/11/2008 à 18:45 |
|
|
D'accord... je repense donc à l'exemple de la voiture...
Vous pourriez la faire passer chez le plus doué des carrossiers pour
qu'il utilise ses talents en y appliquant d'innombrables couches du
meilleur polish, si la couleur de ce qu'émet l'échappement
m'indique déjà que le joint de culasse sent à plein nez la fin de
carrière, bah ça ne changera rien dans un premier temps, puis dans
un deuxième, je saurais déjà sans même être encore en train de
faire une ballade à vos coté dans cette voiture que vous tentez de
me cacher de gros souçis mécanique très onéreux, aussi lustrée
soit cette voiture... ;)
|
|
Posté par
MisterHadley
Le 24/11/2008 à 19:26 |
|
|
En 1998, sur les 16 millions de logements construits il y a 30 ans et
plus, 46% ne répondaient plus aux normes de sécurités
électriques... 7 millions présentaient des risques, et dans ces 7
millions de logements à risques, 2.3 millions d'entres eux étaient
équipés d'installations particulièrement dangereuses... Ces
chiffres sont de Observatoire National de la Sécurité Electrique
(ONSE)...
Qu'en est-il aujourd'hui..? Il y a maintenant un certificat pour le
diagnostic de l'installation électrique à produire si le logement
proposé à la vente date de plus de quinze ans... Afin que
l'acquéreur puisse savoir ce qu'il achète... Mais si dans le cadre
d'une "mise en scène home staging", on devait, pour faire plus
joli et mieux présenté que chez le voisin, on "embelli" un chouia
tout ce qui est apparent, comme cet exemple de douille à replacer que
vous donniez tout à l'heure, un adepte du home staging ne sera t-il
pas alors tenté d'embellir tout autant des trucs style prises
électriques, interrupteurs, et tout et tout, en changeant ceux qu'il
avait d'origine, tout comme l'installation qui va avec, par des
trucs super top tendance pour faire "plus mieux et à moindre
coût", et ainsi mettre en scène une réalité de son logement qui,
finalement, ne serait pas forcément si réelle que ça..?
Et si on part de ce principe là, que fera un acquéreur ayant "le
coup de coeur" pour un logement bénéficiant d'une mise en scène
home staging si il ne se contente que de la mise en scène,
justement..?
Il me parait assez évident qu'il ne penserait pas forcément à
faire ce qu'il faut ou se poser les bonnes questions si, dès le
départ, une mise en scène lui est proposé pour l'orienter...
Donc, c'est surement quelque chose d'interessant, oui, mais ne nous
trompons pas, ce n'est pas simplement ces quelques principes de
bases, même si ils devaient être renforcés par un réel soucis de
présentation, qui feront que tel appartement se vendra tout seul par
rapport au même appartement qui n'aurait pas bénéficié du même
traitement...
Et à titre personnel, je vous dirai que je ne me concentre que sur ce
que je sais être essentiel dans ce type d'achat, et qui aurait
immédiatement une forte incidence sur le prix de vente...
C'est anecdotique, biensur, mais je discutais avec un AI au
printemps, histoire de voir si je passerai par lui le moment venu et
faire main basse sur des appartements qui m'intéressaient... Je lui
ai précisé, parmi un tas de trucs, que l'état des appartements,
hormi pour quelques points, ne m'influencerait aucunement, en
précisant même que ce serait dommage qu'ils aient été "refaits
à neuf" si je devais prendre position, puisque ce serait de toute
façon démantelé et renouvelé directe...
Alors, home staging ou non... ;)
Mais d'autres personnes seront peut-être plus intéressé,
j'imagine que ça dépend des objectifs de chacun...
A plus.
|
|
Posté par
MisterHadley
Le 24/11/2008 à 19:35 |
|
|
Au fait, j'ai oublié... Vous pourriez décrire un peu votre appart,
histoire que l'on suive un peu l'évolution que vous suggérez sur
le résultat après la vente...
Je sais pas, moi, mais en gros, la surface, ses qualités, ses
défauts, l'état dans lequel vous l'avez acheté initialement,
l'état dans lequel vous le vendez, par exemple, non..?
Si vous y avez aménagé des trucs particuliers, ou non, si oui,
combien y avez vous consacré en terme de budget, et tout et tout,
quoi...
Enfin, voila quoi... ;)
|
|
Posté par
marc 19
Le 24/11/2008 à 20:09 |
|
|
Citation :
Ce qui serait vraiment intéressant, puisque personne ne se
risque encore sur ces pages à expliquer la façon dont une estimation
peut être faite avec impartialité, ce serait de parler des grandes
lignes de ce à quoi l'on doit s'attendre comme points classiques de
discution quant aux habituels observations faites par des acquéreurs
intéressés pour concrétiser leur décision d'achat, mais avec
l'optique de discuter sérieusement le prix de vente pour le faire
baisser...
Sur quoi vont-ils attaquer et pourquoi...
Sur quoi vont-ils faire l'impase et pourquoi...
Pourquoi vont-ils tenter de faire baisser le prix en se basant sur tel
ou tel point plutôt que tel ou tel autre...
|
Je pense, en premier lieu, que négocier est un état
d'esprit. certaines personnes sont parfaitement incapables de
discuter un prix et le seul fait d'en parler les met dans
l'embarras, bref, c'est pas leur truc, ils payent le prix demandé
ou ils s'en vont sans commentaire, on peut en déduire, dans le cas
présent, qu'un bien surévalué a d'autant moins de chance de
trouver preneur. C'est là qu'un agent immobilier compétent et
phychologue peut avantageusement servir son client réfractaire en
négociant à sa place .
Il y a celui qui discute tout (j'en fais partie) car il
estime qu'une négiciation aboutie lui permet de gagner trés
facilement de l'argent . Aucun bien n'est parfait, la faille existe
forcément et il faut la trouver pour argumenter autour, la salle de
bain est un peu petite......le salon est mal exposé ........Il y a
pas assez de placards........la route est bruyante........ le jardin
est trop pentu etc.... ect ..... on peut prévoir un petite modif
par là, une autre par ici pour sous entendre des frais
supplémentaires. Tout est bon à la seule condition de ne pas heurter
la sensibilité du vendeur sans quoi la négo tourne court si on lui
fait perdre la façe. Il faut l'amener doucement, trés doucement à
prendre conscience que ce qu'il vend, ce que lui trouve magnifique
donc cher, en fait ne l'est pas aux yeux des autres . On aboutit pas
à tous les coups selon que votre vendeur est plus ou moins pressé,
plus ou moins coriace mais trés souvent ça marche, je parle d'une
négo dans la limite du raisonnable (entre - 15 et -25 %).
J'ai connu quelques professionnels trés doués pour cet
exercice, dans les deux sens, avec cette capacité de faire baisser un
vendeur et monter un acheteur pour arriver à ce que tout le monde y
trouve son compte, c'est du grand art, je suis admiratif .
|
|
Posté par
MisterHadley
Le 24/11/2008 à 20:49 |
|
|
Ouais, mais toi, t'es un vicieux, marc... ;)
Plus sérieusement, cette façon de "discuter" sur tout me rappelle
un truc qu'une daronne m'avait dit à propos d'un de ces
collègues...
D'après elle, ce type-là, alors qu'il était plutôt blindé, je
dis bien "était"... ;) ce type-là, donc, n'hésitait donc jamais
à faire je ne sais combien de kilomètres en voiture pour aller à
trifouillis les oies acheter une pizza, sous prétexte que dans son
coin de gars blindé, elles étaient hors de prix, alors qu'à
trifouillis les oies, il pouvait les avoir pour quelques piécettes
moins chères... Incroyable, hein..? ;)
Sinon, tenter de négocier sur ce qui peut l'être, oui, mais tenter
de le faire sur des trucs subjectifs...
Et que penses-tu de ce home staging, marc... Est-ce que tu y serais
sensible..?
|
|
